Thị trường bất động sản (BÐS) Việt Nam đang phát triển không ổn định, mất cân đối. Trong khi còn nhiều nhà biệt thự bỏ hoang, nhà ở "tồn kho", giá cả "trên trời"... thì nhiều người vẫn chưa tiếp cận được nhà ở. Các doanh nghiệp (DN) xây dựng, kinh doanh BÐS cũng vì thế gặp khó khăn, thậm chí nhiều DN đang bên bờ vực phá sản.
Ðể vực dậy thị trường BÐS, cần có những giải pháp linh hoạt, đồng bộ của các bên tham gia, tiến tới một thị trường BÐS minh bạch, lành mạnh.
Tồn kho cao, giao dịch ít
Theo số liệu thống kê sơ bộ của hơn 60 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, lượng hàng tồn kho BÐS tính đến tháng 7-2012 là hơn 83 nghìn tỷ đồng, tăng 6,69% so với cuối năm 2011. Nhiều doanh nghiệp BÐS báo cáo lượng tồn kho lên tới hàng nghìn tỷ đồng, như Quốc Cường Gia Lai (2.846 tỷ đồng), Sacomreal (2.496 tỷ đồng), Nhà Từ Liêm (1.137 tỷ đồng), Ðầu tư, Kinh doanh nhà - ITC (1.813 tỷ đồng),... Trước đó, thống kê sơ bộ của các công ty nghiên cứu thị trường BÐS cho thấy, ước tính tới cuối quý II, thị trường tồn đọng hơn 147 nghìn căn hộ các loại.
Trong đó, TP Hồ Chí Minh có khoảng 47 nghìn căn, Hà Nội khoảng 100 nghìn căn. Dự kiến, từ nay đến cuối năm, sẽ có thêm khoảng 12 nghìn căn hộ bổ sung vào thị trường Hà Nội, trong đó 6.000 căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp. Trong vòng hai năm tới, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ chiếm khoảng 48% nguồn cung. Như vậy, số BÐS tồn kho đang chiếm tới khoảng 45,84% tổng tài sản của các doanh nghiệp này. Số liệu thống kê cho thấy, từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội có 122 sàn giao dịch BÐS ngừng hoạt động, hơn 200 sàn không có giao dịch thành công, số còn lại lượng giao dịch cũng rất khiêm tốn. Tương tự, TP Hồ Chí Minh có khoảng hơn 100/356 sàn giao dịch BÐS ngừng hoạt động.
Một trong những khó khăn của thị trường BÐS cũng là do sự bùng nổ xây dựng, kinh doanh BÐS những năm gần đây, đã có thời rất nhiều DN không có chức năng, chuyên môn về BÐS cũng nhảy vào lĩnh vực này khiến giá cả BÐS tăng ảo chóng mặt và chỉ đến khi thị trường đi xuống, các DN này mới bộc lộ những khiếm khuyết khó có thể cứu chữa được. Vì vậy, thị trường BÐS hiện đã xuất hiện các cơn lốc giảm giá. Ðây có lẽ là biện pháp hiệu quả nhất để thu hồi và quay vòng vốn, giúp các DN xây dựng, kinh doanh BÐS vượt qua thời điểm khó khăn này.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho rằng, cùng với những khó khăn chung bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, Chính phủ ban hành Nghị quyết 11 đã tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trường BÐS. Sau khi trải qua thời kỳ tăng trưởng "nóng", hiện nay các DN BÐS hầu hết đều gặp khó khăn, nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản vì không trả được lãi vay, nợ vay, không thể cơ cấu lại nợ đến hạn, quá hạn, hàng tồn kho rất lớn không bán được.
Có thể nói tình hình BÐS hiện nay đang ở dạng "3 dở dang" và "3 giảm" là: đền bù dở dang, công trình dở dang, dự án dở dang, giá sụt giảm, sức mua sụt giảm, giao dịch sụt giảm. Thị trường BÐS phát triển tự phát, lệch pha, có yếu tố đầu cơ, không minh bạch, không ổn định và thiếu tính bền vững. Tuy nhiên cũng có mặt tích cực là giá cả BÐS đang quay trở về giá trị thực, có lợi cho phần lớn người dân. Ðây là thời điểm thích hợp để tái cấu trúc DN, tái cơ cấu đầu tư, đẩy mạnh hợp tác, liên kết, liên doanh giữa các DN trong nước để tồn tại và phát triển, đồng thời là cơ hội để DN có thực lực chuẩn bị quỹ đất đầu tư, nhận chuyển nhượng lại dự án tốt.
Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Ðầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) Trần Minh Quý cho biết: Việc tiếp cận nguồn vốn để hoạt động sản xuất kinh doanh vẫn rất khó khăn, ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ triển khai các dự án. Ðặc biệt, trong lúc thị trường đóng băng như hiện nay, nhiều dự án sắp hoàn thành, chủ đầu tư đã đầu tư rất nhiều tiền nhưng vẫn không có khách hàng mua nhà, không huy động được vốn, đã làm kiệt quệ nguồn lực tài chính của không ít DN kinh doanh BÐS. Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng cũng là một trong những nút thắt trong việc triển khai các dự án, điển hình như Dự án đầu tư xây khu đô thị mới Nam Thăng Long do Tổng công ty góp vốn và làm chủ đầu tư, sau nhiều năm tổ chức đền bù GPMB nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành GPMB nên không có quỹ đất sạch thực hiện dự án.
Nguyên nhân khách quan và chủ quan
Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà thẳng thắn cho rằng, sự phát triển của thị trường BÐS những năm gần đây đã bộc lộ nhiều bất cập, thiếu ổn định. Giá cả BÐS đứng ở mức cao, diễn biến phức tạp và đa phần các đối tượng có nhu cầu thật sự không tiếp cận được. Trong khi cơ cấu hàng hóa BÐS còn thiếu cân đối, các DN quá chú trọng vào đầu tư nhà ở thương mại mà bỏ quên thị trường rất tiềm năng là nhà ở xã hội. Hệ thống tài chính BÐS chưa hoàn thiện dẫn đến phụ thuộc lớn vào những động thái từ phía các ngân hàng và khi ngân hàng siết chặt cho vay thì nhiều dự án phải dừng, hoãn thi công, gây lãng phí. Bên cạnh đó, tiến độ triển khai các dự án vẫn chậm và các nhà đầu tư BÐS dễ bị tổn thương từ các tin đồn, nặng về "tâm lý đám đông".
Theo chuyên gia kinh tế TS Vũ Ðình Ánh, việc mất cân đối cung cầu là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến lượng tồn kho BÐS cao như hiện nay. Theo đó, hai nguồn lực quan trọng là lao động và đầu tư tăng mạnh nên cả ngành xây dựng và kinh doanh BÐS đều phát triển nhanh. Số DN tham gia vào lĩnh vực BÐS tăng nhanh chóng. Tính đến hết năm 2011, có hơn 43 nghìn DN hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trong đó khoảng một phần hai thuộc lĩnh vực xây dựng nhà các loại và 5.500 DN kinh doanh BÐS, tăng gấp bốn lần so với năm 2005. Tuy các yếu tố đầu vào tăng cao, nhưng những đóng góp của khu vực này vào GDP không ổn định, thậm chí còn thụt lùi.
Cần những giải pháp tháo gỡ hiệu quả
Trước mắt, các DN xây dựng và kinh doanh BÐS phải tự tìm cách tháo gỡ khó khăn. Giải pháp hiện nay đang được các DN nói chung và DN xây dựng, kinh doanh BÐS nói riêng tích cực thực hiện là tái cấu trúc DN, thực hiện tiết giảm chi phí, thúc đẩy công tác bán hàng... Tổng công ty cổ phần Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam (Vinaconex) cho biết, đã và sẽ thoái vốn tại một số công ty thành viên, đồng thời tiến hành điều chỉnh giá bán sản phẩm bằng cách cắt giảm chi phí hoặc lợi nhuận của dự án nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi cho khách hàng mua trước. Tổ chức thực hiện khuyến mại thông qua hình thức chiết khấu cho khách hàng nhưng không trực tiếp vào giá bán để tránh ảnh hưởng tới những khách hàng mua trước như: khuyến mãi gói hoàn thiện, quà tặng giá trị..., nâng cao tính cạnh tranh bằng chế độ hậu mãi và những phương thức thanh toán linh hoạt. Ða dạng hóa các gói lựa chọn cho nhà đầu tư quan tâm, mở rộng kênh bán hàng. Tăng cường công tác Marketing đối với các dự án tại các Sàn giao dịch BÐS. Ðẩy mạnh áp dụng khoa học - kỹ thuật trong thi công, thiết kế nhà ở.
Qua tìm hiểu tại các DN xây dựng và kinh doanh BÐS cho thấy mặc dù phía các ngân hàng đã có nhiều động thái tích cực, nhiều DN vẫn đề xuất các ngân hàng cần xem xét lại những điều khoản cho vay theo hướng cùng tham gia, chia sẻ rủi ro với DN xây dựng. Có thể nhận tài sản thế chấp bằng chính các dự án BÐS đang triển khai, nới lỏng hạn định và định mức cho vay, trả lãi... Phó Tổng Giám đốc UDIC đề xuất Chính phủ nên xem xét tiếp tục giãn thuế thu nhập cá nhân, thuế thu nhập DN. Về lâu dài, cần sửa Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp để giảm dần tỷ lệ huy động; khuyến khích đầu tư, tái đầu tư. Ðồng thời xem xét cho phép DN được nộp tiền sử dụng đất khi dự án đủ điều kiện bán nhà (hoàn thành phần móng). Bên cạnh đó, xem xét điều chỉnh giảm đơn giá thuê đất, bỏ trần lãi suất tiền gửi, chuyển sang khống chế trần lãi suất cho vay, có phương thức và lộ trình tích cực để hạ nhanh lãi suất không nên theo lộ trình tuần tự chậm chạp (mỗi quý giảm 1% lãi suất), vừa không cứu được DN, vừa gây ra những kỳ vọng không phù hợp về lãi suất. Ngoài ra, phía ngân hàng cũng cần mở "van" tín dụng hơn nữa đối với người dân có nhu cầu mua nhà ở bằng những giải pháp hợp lý, phù hợp thực tế thu nhập của nhân dân.
Một trong những giải pháp cũng được nhiều DN xây dựng, BÐS quan tâm là cải cách các thủ tục hành chính trong lĩnh vực xây dựng cơ bản. Ðây cũng là một trong những "điểm nghẽn" khiến nhiều dự án phải dừng, tạm hoãn tiến độ.
Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 6-12-2011 về tăng cường quản lý thị trường BÐS. Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Hà, đây sẽ là kim chỉ nam để chấn chỉnh thị trường BÐS, không để thị trường BÐS trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát cao, tác động lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội. Trên tinh thần đó, Bộ Xây dựng vừa có báo cáo Ủy ban Kinh tế Quốc hội về tình hình sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng tám tháng đầu năm, theo đó sẽ bổ sung các DN này vào nhóm được hỗ trợ và được khoanh, giãn nợ. Ðồng thời đề nghị nới lỏng chính sách tín dụng đối với các DN sản xuất, kinh doanh BÐS và giảm một nửa thuế giá trị gia tăng VAT xuống còn 5% đối với các hộ gia đình, cá nhân khi mua nhà chung cư thương mại bình dân (diện tích căn hộ nhỏ hơn 90 m2, giá bán dưới 20 triệu đồng/m2) và mua lần đầu để ở. Ngoài ra, Bộ đã chỉ đạo các địa phương báo cáo tình hình tồn kho của các DN BÐS để trình Quốc hội. Ðây sẽ là dịp để rà soát, xem xét, kiểm tra các dự án, từ đó phân loại các dự án cần dừng hẳn, lùi hoặc tiếp tục cho phép triển khai, tránh việc có quá nhiều dự án treo, dang dở vừa gây lãng phí, vừa không có hiệu quả, tạo thêm áp lực cho thị trường BÐS. Ðồng thời, Bộ cũng đang đốc thúc các địa phương về Chương trình phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội và hy vọng cùng với gói giải ngân của Chính phủ sẽ tạo những tín hiệu tích cực cho sự hồi sinh của thị trường BÐS.
(Theo Nhân Dân)
