Nếu như chung cư cao cấp đang rơi vào tình trạng trầm lắng thì hàng loạt các căn hộ chung cư cũ ở trung tâm Hà Nội đang được mua lại với giá vài tỷ đồng. Đây không được coi là xu hướng đầu tư mới bởi điều này chỉ xuất phát từ nhu cầu hướng tới đời sống giao thông thuận tiện, gần trung tâm, không phải đi quá xa, cơ sở hạ tầng đầy đủ… của người mua nhà. Điều này càng trở nên hợp lý trong bối cảnh giao thông đô thị hiện đang là vấn đề gây nhiều lo lắng cho người dân.
Tuy nhiên, sự hấp dẫn hiện nay của chung cư cũ khiến nhiều người ngộ nhận về khả năng sinh lời của căn hộ. Thực tế, không phải bất cứ chung cư cũ nào cũng được chủ đầu tư mua lại với giá cao. Cũng có nhiều người có nhu cầu mua để ở vẫn chấp nhận những mức giá cao “ngất ngưởng” bởi những căn chung cư này thỏa mãn nhu cầu về vị trí trung tâm, thuận tiện.
Nhiều chung cư cũ, đã xuống cấp vẫn có giá trên trời
Các nhà đầu tư cho rằng, mức giá mà DN đưa ra để mua lại căn hộ ở các chung cư cũ luôn dựa trên những tiêu chí nhất định như vị trí khu đất đắc địa, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình... trong đó, khả năng sinh lợi là đích ngắm lớn nhất.
Trường hợp nhà chung cư cũ nhà A3 tầng 1 khu tập thể Phương Mai, quận Đống Đa, Hà Nội là một minh chứng. Căn hộ với diện tích 85m2 cả cơi nới được rao bán với giá 4,8 tỷ đồng. Như vậy, giá trung bình mỗi mét vuông của căn hộ này là trên 50 triệu đồng. Thực tế, chung cư này được đánh giá là có vị trí chưa phải quá đẹp. Ưu điểm chỉ là gần chợ, trường học, bệnh viện lớn. Chị Trần Thị Hạnh, chủ nhân mới của ngôi nhà gần 5 tỷ đồng tại khu vực này cho biết, với giá tiền đó, chị có thể mua được chung cư cao cấp tại những khu đô thị mới ở Trung Yên, Cầu Giấy hay Hà Đông. Tuy nhiê, chị đề cao yếu tố thuận tiện đi lại nên vẫn quyết định mua chung cư cũ ở khu trung tâm.
Một số chuyên gia lại đưa ra bài toán, nếu nhà đầu tư mua lại toàn bộ khu chung cư cũ để xây mới với mức giá đã đền bù gần 100 triệu đồng/m2 đồng thời xin được quy hoạch cao gấp ba lần so với hiện nay (khoảng 15 tầng với hệ số sử dụng đất 70%), thì khả năng hoàn vốn là chắc chắn. Nếu càng xin được cao tầng, hệ số sử dụng đất và mật độ xây dựng lớn hơn thì lợi nhuận sẽ còn lớn hơn. Thực tế, DN chỉ nhắm vào các chung cư cũ thấp tầng, khuôn viên đất rộng, mật độ xây dựng 50-60%, vị trí tốt... Bởi vậy, những chung cư không có được những thuận lợi nêu trên thì không hấp dẫn bởi khả năng sinh lợi kém.
DN "nhắm" vào các chung cư cũ có khả năng sinh lời cao
Chung cư cũ Thanh Xuân Bắc, quận Thanh Xuân dù có vị trí ngay mặt phố rất đẹp, có khả năng kinh doanh cao nhưng đầu tư vào dự án này sẽ không được xây dựng theo quy mô cũ mà chỉ được xây dựng thấp tầng, hệ số sử dụng đất thấp. Cùng với đó, việc người dân đang kinh doanh ổn định nên đòi đền bù cao cũng là một trở ngại. Khi được hỏi về vấn đề chung cư cũ bị người dân đẩy lên quá cao, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường cho rằng: Đó là xu thế tất yếu của thị trường, người bán có quyền ra giá, và mua hay không là quyền của người có tiền. Điều này lý giải một trong những bất cập của thị trường BĐS khi nhà nước vẫn cứ đề ra giá BĐS, trong khi đó, giao dịch thực tế vẫn ở mức quá cao và khác xa so với giá của nhà nước đề ra.
