Trước khi xảy ra cơn sốt đất tại khắp các huyện vùng ven Tp.HCM, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành văn bản nhằm chấn chỉnh việc tách thửa nền đất trên địa bàn. Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai cho biết, tính đến quý II/2017, trên toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa, chờ rà soát, ban hành lại quy định mới.
Tình trạng cấm tách thửa tưởng chừng sẽ khiến cho thị trường đất nền tại địa phương này rơi vào trầm lắng. Thế nhưng, chỉ những dự án phân lô dở dang mới bị ảnh hưởng, còn những dự án có quy hoạch bài bản lại giao dịch rất sôi động và bất ngờ tăng giá mạnh.
Một tháng qua, dự án KĐT Long Hưng (TP. Biên Hòa) nằm gần tuyến metro giai đoạn 2 nối Tp.HCM với Bình Dương, Đồng Nai đã bán được hơn 300 lô đất nền. Thống kê 6 tháng đầu năm nay đã có hơn 1.000 giao dịch thành công. So với đợt đầu đưa ra thị trường, các nền đất tại dự án này có giá trung bình khoảng 6-7 triệu đồng/m2, nay đã vọt lên đến 12 triệu đồng/m2.
Tương tự, một dự án khác tọa lạc Đồng Nai là Richland City có quy mô 21,5 ha cũng được tung ra thị trường với mức giá ban đầu chỉ khoảng 416 triệu đồng/nền cũng đang rục rịch tăng giá. Hiện nay, các nền đất của dự án này được mua đi bán lại với giá gần 600 triệu đồng/nền. Trên thị trường thứ cấp, mỗi sản phẩm đã tăng giá gần 200 triệu đồng.
Một buổi mở bản dự án đất nền tại Đồng Nai diễn ra trong quý II/2017.
Ảnh: Vũ Lê
Trong khi đó, giá đất tại một số dự án có vị trí lân cận với Tp.HCM cũng xảy ra tình trạng tăng nhanh. Dự án Cát Tường Phú Sinh tại Biên Hòa, Đồng Nai, có vị nằm tại vị trí giáp ranh Tp.HCM qua huyện Củ Chi, Hóc Môn với quy mô khá lớn (107 ha) được ghi nhận tăng giá gấp đôi sau 11 tháng mở bán.
Hồi tháng 8/2016, giá chào bán của dự án này trung bình ở mức 3 triệu đồng/m2, một số vị trí đẹp có giá là 4,2 triệu đồng/m2. Đến nay, đất nền tại dự án này đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức thấp nhất trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán) là 6-8 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi chỉ trong chưa đầy một năm. Một số nền đất số lượng hạn chế có vị trí hướng nhìn ra hồ, công viên trung tâm đã vọt lên mức giá trên 12 triệu đồng/m2, tăng gấp 3 lần so với đợt đầu tiên mở bán.
Dự án Saigon Village thuộc địa phận Long An giáp với Tp.HCM qua tuyến đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè có tỷ lệ tăng giá khiêm tốn hơn. Dự án này từng được tung ra thị trường hồi năm ngoái với giá 6 triệu đồng/m2. Đến quý II/2016, chủ đầu tư điều chỉnh giá lên 7 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá giao dịch dự án này ở vùng 7,5 triệu đồng/m2. Sau 1 năm mở bán, biên độ tăng giá của dự án này là 15-20%.
Một dự án đất nền, nhà phố tại Long An. Ảnh: Vũ Lê
Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC) xác nhận: "Giá đất một số vị trí thuộc các tỉnh giáp ranh Tp.HCM đang xảy ra tình trạng tăng mạnh ngoài dự báo". Ông cho hay, trừ thị trường Bình Dương không có nhiều biến động, một số khu vực tại Đồng Nai, Long An đã xảy ra sốt cục bộ, đất nền đội giá khá mạnh trong 6-12 tháng qua.
Theo nhận định của ông Nghĩa, hiện tượng tăng giá mạnh gấp đôi, thậm chí gấp ba tại một số tỉnh giáp ranh là điều đã từng xảy ra trong đợt sốt đất năm 2006-2007 diễn ra cách đây 10 năm. Tình trạng tăng giá này có dấu hiệu chịu sự tác động của cơn sốt đất tại Tp.HCM trong nửa đầu năm 2017 trở về trước. Ông cũng không loại trừ tình trạng hạn chế tách thửa tại Đồng Nai cũng có thể là nguyên nhân khiến cho nhu cầu đầu tư dồn về các dự án đã được quy hoạch bài bản.
Ông Nghĩa cũng cho rằng, các yếu tố khác tác động đến giá đất ở tỉnh trên còn phụ thuộc vào sức hút của hạ tầng. Khả năng kết nối giữa các khu vực giáp ranh và đô thị lớn này càng hoàn thiện thì biên độ tăng giá sẽ càng lớn. 1-2 năm trở lại đây, thông tin hạ tầng Tp.HCM được kết nối với các tỉnh lân cận hứa hẹn sẽ tốt dần lên, điều này đã trở thành lực hấp dẫn mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư và giới đầu cơ.
Đặc biệt trong 24 tháng qua, tích lũy tài sản thông qua việc mua đất nền cho thấy hiệu quả đầu tư của kênh này cao hơn các kênh đầu tư tài chính khác. Điều này càng thổi lửa vào kênh đầu tư BĐS liền thổ này. Tuy nhiên, chuyên gia GIBC cũng khuyên nhà đầu tư cần thận trọng đối với tốc độ tăng giá đất quá nhanh trong thời gian qua.
Theo ông Nghĩa, tăng giá trong ngưỡng 15-20% mỗi năm được xem là mức tăng bình thường đối với đất nền, đây cũng là chỉ số đầu tư phổ biến, khá an toàn. Tuy nhiên, mức tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần trong một năm thì nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều khía cạnh.
Nhà đầu tư có thể tự đặt ra cho mình "kỷ luật thép" khi xuống tiền mua đất nền giáp ranh Tp.HCM bằng cách đi khảo sát thực địa, tham vấn ý kiến của các chuyên gia trong ngành. Quan trọng nhất là cần tìm ra lời giải cho hàng loạt câu hỏi liên quan đến việc tăng giá.
Đó là: mặt bằng giá mới có hợp lý không; cơ sở nào để thúc đẩy giá đất nền leo thang như vậy; so sánh giá đất nền tại các tỉnh giáp ranh với vùng ven Tp.HCM chênh lệch ra sao; thị trường đón nhận việc tăng giá này như thế nào; khả năng tài chính của mình có đủ để nuôi suất đầu tư dài hạn... "Các nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi tìm ra đáp án thỏa đáng, giải tỏa những hoài nghi nêu trên của mình", ông Nghĩa khuyên.
