|
|
| Nhiều chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng nhưng vẫn chưa được cải tạo vì còn gặp nhiều vướng mắc. (Ảnh minh họa, nguồn: cafef). |
Bàn về vấn đề cải tạo chung cư cũ (CCC), chuyên gia bất động sản, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường, ông Đặng Hùng Võ đã có những chia sẻ về việc tìm giải pháp gỡ tắc cho vấn đề này.
- Dù đã qua nhiều năm, nhưng việc cải tạo CCC dường như vẫn là một bài toán nan giải khi hầu hết các dự án cải tạo CCC vẫn dậm chân tại chỗ hoặc có tiến độ cải tạo rất chậm. Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do đâu, thưa ông?
Tôi cho rằng, gốc dẫn đến khó khăn trong việc cải tạo CCC là xuất phát từ nhận thức sai lầm của chúng ta đã hình thành một pháp luật không phù hợp đối với nhà chung cư, khi đưa ra quy định đất chung cư là thuộc quyền sở hữu chung của tất cả các chủ căn hộ và được sử dụng vĩnh viễn giống như tất cả các loại đất ở khác. Nội dung này đã dẫn đến chuyện giá chung cư cao và khó cải tạo.
Thực tế, nhiều nước trên thế giới, chung cư được quy định là nhà ở dành cho người thu nhập thấp và có thời hạn sử dụng (trung bình khoảng 50-70 năm), vì vậy, giá bán rất rẻ và quá trình cải tạo cũng dễ dàng hơn. Việt Nam mình cũng nên có tư duy nhà chung cư là tài sản sở hữu có niên hạn, khi hết hạn sử dụng, việc cải tạo sẽ được coi là điều hoàn toàn bình thường.
Cùng với đó, cũng dễ nhận thấy rằng, việc cải tạo các dự án CCC không nhận được sự mặn mà từ phía chủ đầu tư xây dựng. Bởi, nếu đầu tư một dự án mới, chủ đầu tư sẽ được kinh doanh trên toàn bộ phần dự án xây mới đó. Trong khi, "dấn thân" vào cải tạo CCC, họ phải đối mặt với rất nhiều vấn đề phiền phức như: bất đồng với các cư dân, chính quyền địa phương về bài toán lợi ích. Đối với những CCC có vị trí quá đắc địa, vị trí "vàng" thì các chủ đầu tư cũng cố tham gia vào cải tạo, còn lại để các chủ đầu tư xung phong vào cải tạo thì tôi cho là khó tìm.
Không chỉ vậy, tại nhiều CCC, những giải pháp cải tạo mà chính quyền địa phương đưa ra đã không nhận được sự đồng thuận từ phía đông đảo cư dân tại đó, thậm chí, họ còn thẳng thừng từ chối việc căn hộ của mình được Nhà nước bỏ tiền ra cải tạo. Thực tế này chính là sự yếu kém của chính quyền địa phương khi chưa vận động, tuyên truyền cho người dân hiểu được những chủ trương, chính sách và lợi ích,… khi cải tạo CCC.
Phải chăng tất cả điều trên đã làm cho chúng ta vẫn mãi loay hoay với bài toán cải tạo CCC trong suốt thời gian dài?
- Bộ Xây dựng mới đây đã ban hành Dự thảo Nghị định về việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại chung cư với nhiều ưu đãi đối với các cá nhân cũng như tổ chức khi muốn tham gia vào việc cải tạo CCC. Vậy những ưu đãi đó đã thực sự gỡ được "nút thắt" trong việc cải tạo CCC hiện nay chưa, thưa ông?
Thiết nghĩ, chúng ta đưa ra nhiều ưu đãi để các chủ đầu tư xông pha vào "mặt trận" này mới chỉ là một góc của giải pháp. Nhà nước đưa ra những ưu đãi có thể giúp chủ đầu tư cảm thấy phấn khởi và mạnh dạn cân nhắc bài toán lợi ích khi tham gia vào dự án cải tạo CCC.
Tuy nhiên, sự đồng thuận của các cư dân mới là góc phức tạp hơn nhưng chúng ta lại thiếu những giải pháp hợp lý. Dường như vấn đề này đang bị treo mà phía luật pháp cũng chưa có giải pháp nào thật sự hữu hiệu để giải quyết.
Tôi đã thấy, chính quyền địa phương tại nhiều khu CCC khi vận động cải tại chung cư đã giải thích rằng chung cư đang trong tình trạng xuống cấp, gây nguy hiểm, ngay lập tức đã gặp phải sự phản bác của cư dân với lập luận họ không thấy nguy hiểm, thậm chí, có hộ chống đối là nguy hiểm họ vẫn ở với lý do muốn giữ nguyên hiện trạng nhà của ông bà, cha mẹ để lại,… Đây thực sự là một khối phức tạp lớn, yêu cầu vai trò của chính quyền địa phương phải được nâng cao thì mới tạo điều kiện thuận lợi trong việc cải tạo CCC.
- Vậy theo ông, để gỡ được "nút thắt" trong việc giải bài toán cải tạo CCC thì chúng ta nên có những giải pháp như thế nào?
Chúng ta hiện đang áp dụng giải pháp cho chủ đầu tư được kinh doanh trên những tầng mở rộng, được phép cơi nới sau khi đã giải quyết nhà ở cho cư dân tại các dự án chung cư cải tạo, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia vào việc cải tạo CCC. Đây được coi là giải pháp phù hợp và đủ điều kiện làm trong thời gian hiện tại vì các dự án CCC được cải tạo chủ yếu là các khu tập thể cũ thấp tầng với khoảng 4-5 tầng. Nhưng trong tương lai, liệu đây có còn là giải pháp hữu hiệu hay không lại là một vấn đề khác. Riêng với bản thân tôi thì sẽ không khả thi, vì độ cao trung bình của các dự án chung cư hiện nay là 18 - 20 tầng nên sau này khó có chủ đầu tư nào có đủ tiềm lực có thể tham gia cải tạo.
Luật Nhà ở (sửa đổi) mới đây đã được Quốc hội thông qua vẫn chưa giải quyết được một điểm là chưa đưa ra được việc sử dụng đất có thời hạn đối với chung cư. Chúng ta vẫn đang đưa ra các giải pháp để cải tạo đối với nhà chung cư, nhưng theo tôi, nếu không có những quy định mới thì e rằng trong tương lai bài toán cải tạo chung cư sẽ bị "tắc".
Ngoài ra, bài toán về lợi ích giữa doanh nghiệp, Nhà nước và người dân cần phải được minh bạch và hài hòa thì mới tạo được sự đồng thuận của các bên trong việc cải tạo CCC. Để thực hiện tốt được điều này, vấn đề tham nhũng ở những dự án cải tạo CCC cần phải được loại bỏ trước hết, bởi đây là những dự án Nhà nước và xã hội đang cần.
Xin cảm ơn ông!
