Trên thị trường BĐS hiện nay, có khá nhiều dự án huy động vốn của khách hàng nhưng không thể triển khai. NĐT thì phớt lờ, khách hàng bức xúc đi đòi lại quyền lợi của mình theo hợp đồng đã ký.
Theo ThS, LS. Phạm Thanh Bình, khi bị chiếm dụng vốn, có hai cách để khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình: thứ nhất, khởi kiện bên huy động vốn ra Tòa án; thứ hai, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án sẽ buộc chủ đầu tư hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc cho khách hàng.
Niềm tin bị đánh cắp
Trên thị trường BĐS hiện nay, tình trạng vi phạm hợp đồng giữa chủ đầu tư với khách hàng trở thành điểm tối khiến khách hàng mất niềm tin vào thị trường này. Hiện có khá nhiều dự án huy động vốn của khách hàng nhưng không thể triển khai. NĐT thì phớt lờ, khách hàng bức xúc đi đòi lại quyền lợi của mình theo hợp đồng đã ký.
Chính vì vậy mà có rất nhiều cuộc phản đối tập thể của khách hàng đối với chủ đầu tư dự án đòi lại tiền đặt cọc như dự án Ciputra, Hanoi Times Tower, Bright City, CT1 Vân Canh, Hesco Văn Quán…
Nhìn dự án mình đóng tiền đặt cọc mua căn hộ cách đây hai năm đến giờ vẫn còn là khu đất ngổn ngang được quây kín xung quanh mà ông Phạm Quang Tuyến (Định Công, Hoàng Mai) ngao ngán. Đó là dự án AZ Sky Định Công tại Lô CN1 Khu Đô thị mới Định Công, phường Định Công, quận Hoàng Mai. Ông Tuyến cho biết, tháng 11/2010, do nhu cầu về nhà để ở cho con, ông đã quyết định mua 2 căn hộ tại dự án AZ Sky Định Công.
Mặc dù giá gốc của dự án là 18,8 triệu đồng/m2 nhưng ông đã phải mua qua tay giá ngoài lên tới 26 triệu đồng/m2. Riêng số tiền chênh lệch ông phải trả lên đến gần 1 tỷ đồng cho 2 căn hộ mà không có bất kỳ một giấy tờ hợp đồng nào. Theo hai bản “hợp đồng đặt cọc” ông Tuyến đưa cho chúng tôi thì số tiền ông phải nộp cho mỗi căn hộ là 390.100.000 đồng. Như vậy số tiền ông Tuyến đã nộp cho Công ty AZ tổng cộng 780.200.000 đồng.
Theo kế hoạch dự kiến, công trình sẽ xây xong phần thân vào quý IV/2012, hoàn thiện và bàn giao nhà cuối năm 2013. Tuy nhiên, đến nay công trình vẫn cứ nằm im mà chưa được động thổ. Ông Tuyến cùng nhiều khách hàng mua căn hộ của dự án này rất bức xúc trước những tiến độ “rùa bò” của công trình. Đặc biệt là nhiều cam kết của chủ đầu tư đã không được thực hiện.
Năm 2011, chủ đầu tư đã họp với một số khách hàng và cam kết khởi công dự án AZ Sky Định Công trong năm 2011. Nếu không khởi công được, sẽ thanh lý hợp đồng và thanh toán cho khách hàng số tiền gốc + tiền lãi + số tiền đền bù cho mỗi m2 diện tích căn hộ trước ngày 15/1/2012. Tuy nhiên đến thời hạn như cam kết nhưng dự án vẫn chưa được khởi công, chủ đầu tư thì phớt lờ và khách hàng vẫn phải tiếp tục chờ đợi.
Níu gậy pháp lý đòi tiền
Theo Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới được huy động vốn của khách hàng là cá nhân theo các hình thức: Ký hợp đồng, văn bản góp vốn; Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước.
Trên thực tế, có rất ít chủ đầu tư có thể đáp ứng được các điều kiện để giao kết “hợp đồng góp vốn”, “hợp đồng mua nhà ứng trước” với khách hàng. Do đó, để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay vốn ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu và có thể huy động từ trước khi xây dựng phần móng và các NĐT dự án đã chọn giải pháp ký kết “hợp đồng đặt cọc”.
ThS, LS. Phạm Thanh Bình, Công ty Luật Bảo Ngọc (Ba Đình, Hà Nội) cho rằng, theo quy định của Bộ Luật dân sự thì “hợp đồng đặt cọc” là biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở sau này giữa chủ đầu tư và khách hàng. Đối với chủ đầu tư dự án thì đây có thể coi là một hình thức huy động vốn “trá hình”, bởi có nhiều dự án giá trị tiền cọc rất cao.
Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 71/2010/NĐ-CP thì chủ đầu tư bán nhà bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở).
Như vậy, hoạt động mua bán nhà ở được thực hiện giữa sàn giao dịch và khách hàng, không phân biệt khách hàng có giao kết hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay không mà chỉ cần khách hàng có đủ điều kiện mua nhà ở theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp đó, chủ đầu tư dự án không có quyền quyết định người mua nhà. Vì vậy, có thể hiểu việc giao kết “hợp đồng đặt cọc” là một cách “lách luật” của chủ đầu tư để huy động vốn.
Sai phạm đã rõ nhưng đòi lại tiền đặt cọc là vấn đề nan giải bởi chủ đầu tư đưa ra rất nhiều lý do để trì hoãn trả lại tiền cho khách hàng. Theo ThS, LS. Phạm Thanh Bình, khi bị chiếm dụng vốn, có hai cách để khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình: thứ nhất, khởi kiện bên huy động vốn ra Tòa án; thứ hai, yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tòa án sẽ buộc chủ đầu tư hoàn trả lại khoản tiền đặt cọc cho khách hàng.
Trong trường hợp hành vi huy động vốn có dấu hiệu của tội “lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” hoặc “lừa đảo chiếm đoạt tài sản”, khách hàng cần tố cáo bên huy động vốn đến cơ quan cảnh sát điều tra có thẩm quyền để xem xét, xử lý bên huy động vốn theo quy định của pháp luật.
Theo TBNH
