Không cho phép xây dựng căn hộ thương mại dưới 45m2, liệu có hợp lý?

Hai lý do được UBND TP đưa ra để bác bỏ việc xây dựng căn hộ thương mại dưới 45m2 là: Nhà ổ chuột trên cao và nguy cơ phá vỡ quy hoạch. Cũng theo UBND Tp.HCM, hiện nay, tốc độ đô thị hóa và tốc độ tăng dân số cơ học tại TP đang ở mức cao. Nếu triển khai căn hộ thương mại dưới 45m2 thì sẽ góp phần đẩy nhanh hơn nữa quá trình này, dẫn đến làm tăng quy mô dân số đồng thời tăng áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, xã hội.

Tuy nhiên, xét trên tổng thể thị trường nhà ở hiện nay, nhận định mà UBND TP đưa ra chưa thực sự thuyết phục. Khoảng 3 năm trở lại đây, loại hình căn hộ có diện tích dưới 45m2 với tên gọi officetel đang phát triển mạnh tại Tp.HCM. Thậm chí, rất nhiều officetel có diện tích chỉ ở mức 25 - 35m2. Theo số liệu từ các công ty nghiên cứu thị trường, toàn Tp.HCM hiện có khoảng 10.000 căn hộ officetel. Chức năng vốn có của officetel là để làm văn phòng và có thể... ở lại.

Một hộ có diện tích dưới 45m2 thuộc dự án Becamex Bình Dương

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, đa phần officetel được sử dụng để ở. Hơn nữa, pháp luật không thể kiểm soát được việc này. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các cơ quan quản lý Nhà nước vẫn chưa thể kiểm soát được chỉ tiêu dân số trong chung cư so với mật độ xây dựng; dẫn tới không thể kiểm soát được sự tác động của quy mô dân số lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Bên cạnh đó, hiện nay officetel hiện nay chưa được chính thức thừa nhận về mặt pháp lý. Do vậy, người mua căn hộ officetel vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất. 

Điều đáng nói là trong thời gian qua, officetel đã không tạo nên “ổ chuột” như ý kiến lo ngại của UBND TP đưa ra. Nếu UBND TP đã đồng ý cho phát triển officetel; không lo nguy cơ quá tải hạ tầng do officetel gây ra thì tại sao lại bác bỏ căn hộ thương mại dưới 45m2? Trong khi thực tế, hai loại hình căn hộ này đang có hình thức sử dụng giống nhau.

Dự án căn hộ giá rẻ, dưới 45 m2 của Becamex Bình Dương

UBND TP cho rằng, xét về mặt pháp lý, căn cứ theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về nhà ở, diện tích tối thiểu đối với nhà ở thương mại là 45m2. Như vậy, việc xây dựng căn hộ dưới 45m2 là không phù hợp quy định pháp luật. 

Tại khoản 1 điều 40 của Luật Nhà ở 2005, quy định tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại, đối với căn hộ chung cư không thấp hơn 45m2. Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 tiếp tục quy định nhà ở thương mại có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 45m2 và nhà ở xã hội không nhỏ hơn 30m2.

Tuy nhiên, xét trên tình hình thực tế đã cho thấy quy định của Luật Nhà ở 2005 và Tiêu chuẩn Quốc gia 2012 quá cứng nhắc, không còn phù hợp với thực tế. Bởi nhu cầu nhà ở của mỗi tỉnh, thành khác nhau; giá trị phát triển quỹ đất do vậy cũng khác nhau. Riêng TP.HCM cần được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả quỹ đất. 

Trên cơ sở đó, Luật Nhà ở ban hành năm 2014 (thay thế Luật Nhà ở năm 2005) đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu 45m2 đối với căn hộ chung cư thương mại. Đối với loại hình nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư dự án quyết định, nhưng vẫn phải phù hợp các quy định chung.

Đến năm 2015, Chính phủ ban hành Nghị định 100 cho phép hạ chuẩn nhà ở xã hội từ 30m2 xuống 25m2. Tuy nhiên, tính đến thời điểm hiện tại, Bộ Xây dựng vẫn chưa ban hành tiêu chuẩn mới nhằm thay thế Tiêu chuẩn Quốc gia 2012. Về nguyên tắc, Tiêu chuẩn Quốc gia 2012 vẫn có giá trị nhưng nếu hiện nay quy định căn hộ thương mại chỉ có diện tích tối thiểu không nhỏ hơn 45m2, có nghĩa các dự án đang được đầu tư xây dựng theo Luật Nhà ở 2014 và áp dụng Tiêu chuẩn Quốc gia về nhà ở của Luật Nhà ở 2006 đã lạc hậu hơn 10 năm. Như vậy, về mặt pháp lý, việc “bác bỏ” căn hộ thương mại dưới 45m2 cũng không thuyết phục. 

Chuyên gia kinh tế BĐS - Tiến sĩ Nguyễn Trọng Hoàng cho rằng, lâu nay, nhiều nước và vùng lãnh thổ trên thế giới đã ban hành quy định phát triển căn hộ diện tích nhỏ, siêu nhỏ như: Hàn Quốc (14m2), Hồng Kông (15m2); Trung Quốc (20m2); Thái Lan (25m2)… Việc các quốc gia này hạ tiêu chuẩn diện tích nhà ở tối thiểu xuống là để đáp ứng tốt hơn nhu cầu cấp thiết của người dân về nhà ở. Trong trường hợp thu nhập của người dân tăng lên thì nhu cầu sở hữu căn hộ nhỏ sẽ giảm dần. Như vậy có thể thấy rằng, quy hoạch rất sát với nhu cầu thực tế ở các quốc gia này. Tại Việt Nam, việc quy hoạch không những chậm mà còn xa rời thực tế.