Đã hơn 1 tháng kể từ ngày Luật Kinh doanh BĐS 2014 được đưa vào thực tế. Tuy nhiên, việc thực hiện những quy định về bảo lãnh cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai vẫn khiến nhiều chủ đầu tư BĐS lúng túng.
Bên cạnh đó, Thông tư 07/2015/TT-NHNN được ban hành bởi Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng cũng sẽ chính thức được áp dụng kể từ ngày 9/8 tới đây. Song, các doanh nghiệp có vẻ chưa thỏa mãn khi cho rằng những vướng mắc tồn tại trong thực tế chưa thể được giải quyết với một vài nội dung trong Thông tư trên.
PGĐ Công ty Cổ phần BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Ngọc, cho biết, điều quan trọng nhất đối với chủ đầu tư là để giá bán nhà không bị độ lên cao thì mức phí bảo lãnh như thế nào sẽ là hợp lý nhất.
Tiếp theo đó là, việc ký hợp đồng bảo lãnh của các nhà đầu tư dự án BĐS có liên quan tới tài sản đảm bảo hay không? Lý do là vì không phải bất kỳ chủ đầu tư nào cũng đủ uy tín, đủ mạnh để không cần tài sản đảm bảo mà vẫn ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng.
|
|
| Các chủ đầu tư vẫn rất lúng túng trong việc thực hiện những quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 |
Tuy nhiên, chưa có bất kỳ quy định rõ ràng nào đối với mức phí bảo lãnh, bởi vậy, ông Ngọc cho rằng, chưa có doanh nghiệp nào trong các đối tác của công ty ông ký được hợp đồng bảo lãnh. Đó là bởi hiện nay, họ vẫn rất lúng túng với mức phí bảo lãnh và quy trình ký kết bảo lãnh với ngân hàng.
Ông Ngọc nhận định: “Chủ đầu tư không biết trả mức phí cho ngân hàng thế nào là phù hợp. Bởi lẽ, nếu ký với mức phí cao để dễ dàng ký với ngân hàng thì giá thành sản phẩm bị đội lên, còn nếu ký với mức phí thấp thì lại khó khăn trong việc thuyết phục ngân hàng ký cho mình hợp đồng bảo lãnh”.
Về quy trình một hợp đồng bảo lãnh đối với ngân hàng, theo ông Ngọc, việc làm này đối với ngân hàng mang tính chất thường xuyên và cũng không có gì khó khăn.
Tuy nhiên, một quy trình thẩm định dự án nhà ở sẽ được thực hiện bởi ngân hàng để có thể biết được dự án ra sao là đủ điều kiện được ký hợp đồng bảo lãnh và đủ điều kiện được phép bán nhà. Việc làm này trên thực tế là để đưa ra quyết định có ký bảo lãnh đối với dự án nhà ở hay không. Nguyên do chính là bởi chỉ có thể ký hợp đồng bảo lãnh đối với những dự án được phép bán nhà.
Dù vậy, so với thẩm định các hợp đồng tài chính khác, việc thẩm định 1 dự án nhà ở đủ điều kiện để bán nhà đối với ngân hàng sẽ có thể gặp nhiều khó khăn hơn.
Cũng theo ông Ngọc, quyền và nghĩa vụ của người mua nhà chưa được bảo vệ đúng nghĩa và đầy đủ bởi quy định trên.
Phân tích về vấn đề này, ông Ngọc cho rằng, trong trường hợp người mua nhà vi phạm tiến độ thanh toán, liệu phía đơn vị bảo lãnh có thể vin vào cái cớ vi phạm hợp đồng mua nhà của họ để từ chối bảo lãnh không?
Một điều khoản trong Thông tư 07 đã quy định: Bên bảo lãnh có quyền từ chối bảo lãnh khi chứng minh được chủ đầu tư có chứng từ giả mạo.
Bên cạnh đó, người mua không hề được tham gia vào hợp đồng bảo lãnh được ký giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Thực tế, người mua nhà cũng không có nghĩa vụ phải biết hồ sơ đó là thật hay giả mạo nếu xét theo nguyên tắc. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ có thể từ chối toàn bộ quyền bảo lãnh nếu như xuất hiện thông tin chủ đầu tư giả mạo.
Theo Đại diện của Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn Cầu, dù đã từng làm việc với không dưới 5 ngân hàng về việc bảo lãnh dự án, công ty vẫn chưa hoàn thành được việc bảo lãnh bởi mức phí bảo lãnh như thế nào vẫn chưa hề có quy định cụ thể. Vậy nên, doanh nghiệp đều nhận được câu trả lời chung từ các ngân hàng đó là chờ đợi để xin ý kiến về mức phí bảo lãnh từ phía Ngân hàng Nhà nước.
Liên quan tới những thắc mắc trên từ phía các nhà đầu tư, bà Bùi Thị Kim Ngân, Trưởng phòng Tín dụng, Vụ Tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước tại buổi hội thảo về quy định bảo lãnh trong cho thuê mua, bán nhà ở hình thành trong tương lai mới được tổ chức bởi Hiệp hội BĐS Việt Nam đã cho hay: ngân hàng sẽ tự thoả thuận với doanh nghiệp và đưa ra mức phí phù hợp dựa trên việc đánh giá uy tín của các nhà đầu tư mà không có mức sàn và mức trần đối với phí bảo lãnh BĐS.
Bà Ngân cũng cho rằng, những ngân hàng thương mại có đủ điều kiện đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp sau thời điểm Thông tư 07 được ban hành cũng đã tự đưa ra một quy trình nội bộ và các quy trình của 1 bảo lãnh hoàn chỉnh cũng rất đầy đủ trong đó.
Việc rà soát cũng đang được Ngân hàng Nhà nước tiến hành và danh sách những ngân hàng thương mại có đủ thực lực để tham gia bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai cũng sẽ sớm được công bố.
Theo Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Hà, khi làm Luật, yêu cầu người mua và chủ đầu tư trước khi bán nhà phải đưa ra cam kết những nội dung không thể thực hiện bởi chủ đầu tư thì sẽ được bảo lãnh bởi ngân hàng.
Điều trên cũng có nghĩa là số tiền ứng trước và các khoản tiền khác trong hợp đồng sẽ do Ngân hàng hoản trả cho khách hàng đúng như những gì đã ký trong hợp đồng.
Cục trưởng Hà cũng nhận định, các vấn đề khung pháp lý được đề ra trong Luật còn Thông tư sẽ làm rõ hơn các vấn đề đó, song quy trình bảo lãnh lại phụ thuộc vào các ngân hàng thương mại.
Ông Hà nhấn mạnh: “Các ngân hàng đã có nhiều kinh nghiệm trong việc bảo lãnh, trước đây cũng đã tiến hành bảo lãnh BĐS nên sẽ không có khó khăn trong quy trình, thủ tục”.
