Kinh tế phát triển, đô thị sống tốt sẽ thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Đây đang là một hướng tiếp cận mới khi đánh giá về giá trị của bất động sản (BĐS).
Theo Ngân hàng Thế giới, điều kiện vệ sinh nghèo nàn đã gây ra những tổn thất về kinh tế lớn cho Việt Nam, trong đó có việc giảm giá trị BĐS, ước tính lên tới hơn 750 triệu USD mỗi năm.
Hạ tầng tốt - giá BĐS sẽ tăng
Theo TS Willibold Frehner - Trưởng đại diện Viện Konrad - Adenauer: “Việc người nông dân bỏ làng quê ra TP (mỗi năm 1 triệu người) sẽ đặt đô thị trước những vấn đề nan giải: họ sẽ phải đi tìm việc làm mới, nhà ở mới, tăng thêm lưu lượng giao thông, dùng thêm nhiều nước và gây thêm nước thải + rác.”
Đô thị hóa tăng nhanh cũng đồng nghĩa với việc những thách thức đang đặt ra thường trực cho các nhà quản lý, hoạch định chính sách. Sự quá tải của hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM đang có nguy cơ làm giảm giá trị BĐS tại đây.
Tình trạng tắc đường liên miên, ô nhiễm tiếng ồn, không khí, nguồn nước đang ngày một trở lên bức thiết. Khi đó, các trung tâm thương mại, văn phòng dự tính đầu tư sẽ khó có thể đem lại lợi ích cho cả cộng đồng cũng như người dân.
Ông Richard Lecch, Giám đốc điều hành CBRE (Cty chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về BĐS tại Việt Nam) cũng chỉ ra rằng, các dự án thương mại cần được xây dựng trên cơ sở nhu cầu của thị trường, và có tính đến nguồn cung hiện tại cũng như tương lai của khu vực đó.
Một thị trường BĐS cạnh tranh sẽ mang lại những dự án có thể thỏa mãn một cách tốt nhất nhu cầu của cộng đồng. Vì lẽ đó, những nhà đầu tư muốn tồn tại lâu dài trên thị trường cần phải quan tâm đến những yếu tố như trường học, chất lượng không khí, hoặc chất lượng cuộc sống nói chung khi phát triển dự án.
Mặc dù các nhà đầu tư không phải lúc nào cũng quan tâm đến việc phát triển những hạ tầng này, nhưng họ luôn muốn xây dựng dự án của mình tại những nơi có hạ tầng môi trường và xã hội phát triển.
Phát triển đô thị phải gắn liền với việc cuộc sống của người dân được cải thiện hơn. Người dân sẽ không thể yên lòng khi cứ mở mắt là phải đối diện với tăng giá, kẹt xe, ngập nước, đời sống ngày một khó khăn hơn.
Nhà đầu tư cũng vậy, họ không thể đầu tư vào một khu vực đô thị luôn hiện hữu tình trạng những công trình “rùa bò”, những khu đất công cộng (công viên, vườn hoa, chợ…) bị chiếm dụng. Nguy cơ “mất điểm” của thị trường BĐS do hàng chục công trường bộn bề ở TP.HCM và môi trường đầy khói bụi ở Hà Nội đang rất gần.
Minh bạch trong giao đất
Khi một dự án BĐS hoàn thành, sẽ nâng tầm những công trình hiện tại hoặc lâu đời xung quanh. Nhưng cũng có thể, công trình đó sẽ làm giảm giá BĐS do không có được đầy đủ những nghiên cứu về thị trường.
Ông Richard Lecch cho rằng, việc phát triển các khu chung cư và các khu đô thị mới cần tuân thủ theo những tiêu chí tương đối thống nhất với việc phát triển các dự án thương mại. Đây sẽ là nguồn cung cho thị trường căn hộ cho thuê hoặc bán.
Việc phát triển các dự án bắt đầu từ các lô đất và việc tiếp cận các lô đất này là vấn đề đầu tiên mà các nhà đầu tư tiềm năng quan tâm. Nhưng việc có được những lô đất này lại không dễ dàng? “Thật sai lầm nếu cho rằng gây khó khăn khi cấp đất sẽ giúp thành phố thoát khỏi việc phát triển quá mức cần thiết” - ông Richard Lecch nói.
Thực tế, việc cấp đất thuận lợi sẽ thu hút thêm nhiều nhà đầu tư kinh nghiệm và uy tín. Nếu quy trình giao đất chậm trễ cũng sẽ khiến nhà đầu tư nản lòng. Họ sẽ không đủ kiên nhẫn theo đuổi những thủ tục rườm rà, phức tạp.
Những cuộc đấu giá đất công khai, minh bạch giới hạn cho những chủ đầu tư có năng lực hoàn thành dự án theo kế hoạch sẽ tạo tiền đề cho sự phát triển thành công của những dự án này, và do vậy sẽ mang lại lợi ích lớn nhất cho toàn cộng đồng, làm tăng giá trị BĐS khu vực đó.
Thực tế diễn biến của thị trường BĐS năm 2009 cho thấy, những dự án được lên kế hoạch không tốt sẽ ảnh hưởng xấu tới uy tín của cộng đồng các nhà đầu tư. Mặc dù mục tiêu cuối cùng của các nhà đầu tư có thể là lợi nhuận, phương tiện để đạt được mục tiêu đó cũng phải phù hợp với lợi ích của toàn bộ cộng đồng.
Ngược lại, những kế hoạch phát triển cơ sở hạ tầng rõ ràng và tỉ mỉ - công khai ra cộng đồng và đúng giới hạn - giúp cho nhà đầu tư biết được những lô đất tiềm năng nào có thể phù hợp với mục tiêu dự án. Sự rõ ràng và đúng hạn sẽ mang lại thành công và tiến độ nhanh hơn cho các dự án, tạo điều kiện thuận lợi đẩy giá BĐS tăng lên.
Định hướng và dự đoán thị trường năm 2010 ra sao? Với những diễn biến như năm 2009, chưa ai dám chắc chắn điều gì. Song có một điểm gần như đồng thuận là: Nơi nào môi trường sống tốt - nơi đó BĐS sẽ có giá. Và đây sẽ là một chỉ số của lòng tin trong người dân và các nhà đầu tư.
(Theo Xây Dựng)
