Cảnh báo về nguy cơ bong bóng tài sản mới trên thế giới; lo ngại về nguy cơ lạm phát khiến Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra chỉ tiêu tăng trưởng dư nợ chỉ ở mức 25%; chỉ đạo hạn chế cho vay các nhu cầu vốn thuộc các lĩnh vực sản xuất; sự thận trọng của các ngân hàng thương mại là những nhân tố cho thấy vốn vào thị trường bất động sản năm 2010 chưa thể tăng mạnh.
Tỉ trọng cho vay bất động sản năm 2009 chưa cải thiện
Trước lo ngại tăng trưởng tín dụng sẽ gây sức ép lên lạm phát, và tình hình quá nóng cục bộ của thị trường bất động sản, năm 2008, NHNN đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tăng cường kiểm soát chất lượng cho vay bất động sản. Do lợi nhuận của việc đầu tư vào thị trường này giảm dần và nợ đọng tăng nên bản thân các tổ chức tín dụng giảm dần cho vay thị trường này.
Tính đến cuối tháng 9.2008, tổng dư nợ cho vay đạt 115.500 tỉ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ toàn hệ thống, giảm khoảng 20.000 tỉ đồng so với hồi cuối tháng 4 cùng năm. Sang những tháng cuối năm 2008, cùng với sự ế ẩm của nhà, đất thì nguồn vốn ngân hàng cũng gần như “ngắt van” đối với thị trường bất động sản.
Các dự án dở dang “đắp chiếu”, doanh nghiệp lao đao vì nợ và lãi (có những khoản nợ lãi suất lên đến 21%). Trong một cuộc tọa đàm về bất động sản được tổ chức tại TP.HCM tháng 12-2008, tổng giám đốc một công ty nói: “Tôi có trong tay hàng trăm tỉ đồng đồng giá trị bất động sản mà chạy khắp cả nước không vay đâu ra được chục tỉ đồng tiền mặt”.
Những tháng đầu năm 2009, trong khi vốn cho vay thị trường chứng khoán tăng lên thì dư nợ bất động sản vẫn tiếp tục giảm sút. Theo NHNN, đến cuối tháng 4.2009, dư nợ cho vay chứng khoán là hơn 7.100 tỉ đồng (tăng 4% so với cuối năm 2008), chiếm 0,5% tổng dư nợ và tương đương 4,4% tổng vốn điều lệ của hệ thống các tổ chức tín dụng. Dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản là gần 150.000 tỉ đồng (giảm gần 12% so với cuối năm 2008 với số tuyệt đối là 19.594 tỉ đồng).
Tình hình cho vay bất động sản được cải thiện dần từ quý II-2009, không có số liệu của toàn hệ thống được công bố, nhưng tại TP.HCM và Hà Nội (hai địa bàn chiếm tỉ trọng dư nợ cho vay bất động sản gần 80%/tổng dư nợ cho vay bất động sản toàn quốc) thì sau thì mức tăng dư nợ cho vay bất động sản khá cao (có tháng ở Hà Nội tăng trên 9% so với tháng trước).
Trong số này, một phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá nhân vay để mua nhà. Để phòng ngừa rủi ro, các ngân hàng đã thẩm định dự án rất chặt chẽ và chỉ cho vay đối với các dự án thật sự hiệu quả, có đầu ra chắc chắn.
Điểm đáng chú ý là trong năm 2009, dù định hướng tín dụng toàn ngành ngân hàng không ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh bất động sản, nhưng các ngân hàng thương mại đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để cho vay trong lĩnh vực bất động sản với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào, có khả năng thanh toán.
Đến cuối năm 2009, dư nợ cho vay bất động sản tại TP.HCM ước đạt 70.000 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng khoảng 15% tổng dư nợ cho vay của địa bàn. Tương tự, dư nợ cho vay bất động sản của Hà Nội đạt khoảng 32.000 tỉ đồng, chiếm tỉ trọng gần 10%/tổng dư nợ. Các địa bàn khác thì tỉ lệ cho vay bất động sản dao động từ 8%-gần 14%/tổng dư nợ.
Ví dụ, tỉ trọng cho vay bất động sản của các ngân hàng tại tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu chiếm 13,4% tổng dư nợ cho vay. Điểm đáng chú ý là dù tăng về số tuyệt đối nhưng tỉ trọng cho vay bất động sản trong tổng dư nợ năm 2009 của các tổ chức tín dụng gần như không đổi so năm trước.
Tăng trưởng nhẹ, không bong bóng
Cho đến nay, chưa có số liệu cũng như đánh giá chính xác của đơn vị nào về tình hình vốn cho thị trường bất động sản. Dù NHNN đã thông báo về tình hình thực hiện nhiệm vụ NH năm 2009, nhưng không có số liệu công bố nào về cho vay bất động sản. Vì vậy, toàn cảnh nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2009 vẫn chưa được đánh giá rõ ràng và dự đoán năm 2010 vẫn là một ẩn số.
Năm 2009, NHNN đã có chỉ đạo rõ ràng là “kiểm soát chặt chẽ vốn cho vay lĩnh vực phi sản xuất, (cho vay kinh doanh bất động sản, cho vay kinh doanh, đầu tư chứng khoán, cho vay tiêu dùng)”. Trong nhiệm vụ và giải pháp trọng tâm năm 2010, cấp độ của chỉ đạo trên đã có phần nhẹ hơn: “ Hạn chế cho vay các nhu cầu vốn thuộc các lĩnh vực sản xuất”.
Đến đầu tháng 1-2010 này, tình hình cho vay bất động sản của các ngân hàng thương mại chưa có sự cải thiện rõ rệt do tình hình thiếu nguồn vốn huy động. Qua thực tế và định hướng chính sách có thể dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào bất động sản trong năm 2010 giữ được nhịp tăng nhẹ, nhưng vẫn không được cải thiện nhiều về tỉ trọng/tổng dư nợ cho vay.
Các ngân hàng thương mại sẽ chú trọng vào các dự án bất động sản có khả năng đầu ra tốt, đặc biệt các dự án ngân hàng áp dụng hình thức cho vay chủ dự án để xây dựng, đồng thời cho vay người có nhu cầu mua để mua/thuê nhà ngay tại dự án đó. Mức độ vốn của ngân hàng vào thị trường bất động sản còn phụ thuộc nhiều vào độ nóng của thị trường này. Dù NHNN có kêu gọi hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản thì với lợi nhuận cao và khả năng thu hồi vốn tốt, việc vay để kinh doanh bất động sản vẫn có cửa lách là cho vay tiêu dùng biến tướng.
Trên thế giới, nhiều cảnh báo về nguy cơ bong bóng tài sản mới năm 2010 (trong đó có nhà ở và bất động sản khác) do việc kích thích kinh tế và nới lỏng tiền tệ với quy mô chưa từng có trên phạm vi toàn cầu suốt một năm qua cùng với biểu hiện tăng giá nhiều loại tài sản.
Tuy nhiên, theo ông Lê Xuân Nghĩa - Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - hiện các ngân hàng vẫn rất thận trọng trong việc cho vay thông qua việc định giá chặt chẽ. Việt Nam lại không có tình trạng chứng khoán hóa các khoản nợ bất động sản, nên những tác động của thị trường bất động sản lên khu vực đầu tư, rồi từ khu vực này tác động trở lại vào khu vực ngân hàng thương mại là không có.
Vì vậy, rủi ro thứ cấp đối với cho vay bất động sản là không lớn. Hơn nữa, Việt Nam chỉ có tình trạng nợ lần đầu, nên sẽ dễ xử lý hơn bởi không bị nhân rộng ra như là chứng khoán hóa (khoản vay của doanh nghiệp nào đối với các ngân hàng thì vẫn nằm ở doanh nghiệp đó).
Ông cho rằng Việt Nam chưa đến mức phải lo cho “bong bóng” bất động sản, nhưng ông cũng nhấn mạnh: “Nói như vậy không có nghĩa hoàn toàn yên tâm về lĩnh vực này, bởi với một thủ tục hành chính rườm rà như hiện nay, cộng với mức độ rủi ro khá lớn thì bất luận một loại hình kinh doanh nào cũng có thể đưa nhà đầu tư và ngân hàng trở thành con nợ trong ngày một ngày hai”.
(Theo PLTPHCM/MOF)
