Rất cần một chính sách cởi mở, rõ ràng

Một căn hộ thuộc khu nhà ở xã hội Hòa Lợi, tỉnh Bình Dương. Ảnh: Văn Sơn.

Tư duy sở hữu cần thay đổi

Anh Lê Mạnh Cường, một người dân có ước mơ sở hữu được căn nhà đã tâm sự: Giấc mơ về một căn hộ đã được vợ chồng anh nuôi dưỡng hàng chục năm nay, nhưng chắc phải thêm 10 năm nữa thì giấc mơ này may ra mới thành hiện thực. Có lẽ tâm sự này không phải chỉ của riêng anh Cường mà đó còn là niềm mong mỏi của hàng chục nghìn công nhân viên chức và người lao động trên cả nước. Những người này đều trông ngóng về một chính sách hỗ trợ xây nhà ở giá thấp cho thuê dài hạn từ Nhà nước để giảm bớt những khó khăn, gánh nặng của cuộc sống, từ đó mới có điều kiện để tích lũy vốn. Bên cạnh đó, khi có nhiều nhà cho thuê giá thấp cũng sẽ góp phần vào việc bình ổn giá của thị trường nhà ở cho thuê, tránh được tình trạng tăng giá vô tội vạ của việc chủ nhà như hiện nay.

Loại hình nhà cho thuê không phải là quá mới mẻ tại Việt Nam. Thực tế, loại hình nhà ở này đã xuất hiện từ thời kỳ bao cấp. Song, ở những năm 90 của thế kỷ trước, các dự án nhà cho thuê này đã chuyển sang bán hàng loạt. Cùng với đó, các luật đất đai, nhà ở lại không đặt nặng vấn đề về nhà cho thuê, đã khiến nó trở nên lạc hậu so với các loại hình khác.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đã nhận định, chính sách và pháp luật liên quan đến vấn đề quản lý, sử dụng nhà cho thuê là quan trọng hơn cả. Khi thực hiện các dự án kiểu này, các doanh nghiệp e ngại nhất là lối tư duy cũ vẫn còn dai dẳng, nghĩa là giá cho thuê thấp, nhưng trong trường hợp có những hộ dân không hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình thì cũng không có một chế tài cụ thể để buộc họ phải di dời. Tới ngày 1/7 này, khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực sẽ tạo nên một bước thay đổi lớn về tư duy. Thứ tự ưu tiên trong luật cũ trước đây về phát triển NOXH là mua - thuê mua rồi mới đến thuê, nhưng thứ tự ưu tiên này đến nay đã được đảo ngược thành thuê - thuê mua, cuối cùng mới đến mua. Phần đông người Việt vẫn có tâm lý muốn sở hữu một ngôi nhà ở, nhưng lại hạn chế về nguồn lực tài chính, nên đành phải luẩn quẩn với cuộc sống tạm bợ. Vì vậy, Nhà nước cần tập trung hơn nữa trong việc xây dựng các chính sách xã hội về nhà ở, trong đó, đặt loại hình NOXH trở thành một thành phần quan trọng trong tổng thể các chính sách mang tính lâu dài để tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp và tái sản xuất sức lao động.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM cho biết: Tiềm năng của thị trường nhà cho thuê giá rẻ và nhà bán trả góp trong vòng 20-30 năm là rất lớn. Song, việc chưa có được một hợp đồng mẫu hay giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đang trở thành rào cản đối với các DN Việt Nam. Quyền của người thuê một là ở, hai là cho thuê lại chứ không được phép sử dụng thế chấp ngân hàng như tài sản của mình và quyền này thuộc về chủ đầu tư, người sở hữu căn hộ. Ông Châu cũng cho biết thêm, sau 9 năm triển khai, Luật Nhà ở 2005 đã có khá nhiều bất cập phát sinh như chưa có một cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể, đủ mạnh với loại hình NOXH cho thuê, nhất là ở những đô thị lớn, nơi mà nhu cầu về nhà ở rất cao. Các DN hầu hết chỉ chú trọng đến kế hoạch đầu tư nhà bán để thu hồi nguồn vốn nhanh, còn loại hình nhà cho thuê lại rất hạn hẹp. Bên cạnh đó, Luật cũng chưa có những quy định cụ thể về vấn đề định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn đối với các DN đầu tư xây dựng NOXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.

Cần sớm có chính sách về nhà ở cho thuê

Một trong những đối tượng đóng vai trò quan trọng trong phát triển nhà cho thuê chính là người đi thuê. Vậy, để phân khúc này được thúc đẩy thì đối tượng cần phải được quan tâm hơn nữa chắc chắn là các hộ có nhu cầu thuê nhà. Đồng thời, cũng nên mở rộng các chính sách phát triển nhà cho thuê và tập trung vào đối tượng này. Ông Nguyễn Văn Thành, chủ của một dãy 30 nhà trọ cho công nhân thuê trên đường Dương Đình Hội, phường Phước Long B thuộc quận 9, Tp.HCM cho biết, Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý, phát triển NOXH đã đưa ra nhiều cơ chế nhằm khuyến khích người dân đầu tư xây dựng nhà cho công nhân thuê như: được vay ưu đãi với lãi suất 5%/năm, thuế thu nhập cá nhân được giảm, vấn đề quy hoạch, thiết kế công trình đều được tạo điều kiện...

Song, để được hưởng các cơ chế ưu đãi trên thì chủ đầu tư cần thực hiện xây dựng khu nhà trọ đáp ứng được những tiêu chuẩn về diện tích cũng như môi trường sống và hạ tầng xã hội,... nghĩa là cần bỏ vốn trước rồi mới được hưởng chính sách. Đây thực sự là một điều không hề dễ thực hiện chút nào. Từ đó, ông Thành đã đưa ra kiến nghị, hiện nay, nhu cầu thuê nhà ở của công nhân tại Tp.HCM là rất lớn, vì vậy, thành phố cần phải tiếp tục tạo được điều kiện, tiến hành phổ biến các thủ tục cũng như những tiêu chuẩn, quy chuẩn về chất lượng nhà ở, cũng như quy hoạch chung để người dân và DN đều có điều kiện được tham gia phát triển mô hình NOXH này.

Chị Diệu Linh, chủ của một dãy nhà trọ cho thuê ở Vĩnh Tuy (Hà Nội) cho hay, chị sẵn sàng vay vốn để đầu tư để khu nhà cho thuê được khang trang hơn một khi có những chính sách ưu đãi cụ thể. Nhưng hiện nay vẫn chưa có nhiều thông tin về ưu đãi làm nhà cho thuê, vậy nên, dãy nhà 12 phòng của chị vẫn chỉ là những căn phòng cấp 4 chất lượng thấp, nóng nực về mùa hè, lạnh thấu xương về mùa đông.

Dự án căn hộ cho thuê Lê Thành Twin Towers ở quận Bình Tân, Tp.HCM.

Ông Đỗ Đức Duy, Chánh Văn phòng Bộ Xây dựng khẳng định: Chính sách phát triển nhà ở của Bộ Xây dựng vẫn được thực hiện theo một quan điểm nhất quán là hướng vào đối tượng người dân có nguồn thu nhập thấp. Loại hình nhà ở này phát triển rất mạnh tại các nước trên thế giới, nhưng ở nước ta, tư duy sở hữu nhà ở vốn đã ăn sâu vào tư tưởng của mỗi người dân nên rất khó để thay đổi. Bộ Xây dựng sẽ tính toán đến việc lập nên một cơ chế để phát triển nhà cho thuê, đưa ra nhiều ưu đãi cho loại hình này hơn so với nhà bán, từ đó, từng bước hình thành nên thị trường nhà ở cho thuê, giúp người dân nghèo có được một chốn an cư hợp lý.

Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng cho biết, ở các nước trên thế giới không sử dụng gói hỗ trợ phát triển nhà ở như nước ta mà họ dành một phần nhất định trong ngân sách hằng năm để phát triển NOXH. Các gói hỗ trợ chỉ tập trung vào người dân mua, thuê mua, thuê, còn các DN và nhà đầu tư phải tự lo nguồn vốn xây dựng. Điều này sẽ tạo nên một cơ sở để hình thành cơ chế một giá trong phát triển NOXH nói chung và nhà ở cho thuê nói riêng.

Ở nước ta, chính sách ưu đãi phát triển nhà ở cho thuê hiện mới chỉ bằng NOXH, vậy nên chưa thật sự khuyến khích được người dân cũng như DN đầu tư vào phân khúc này. Đã đến lúc, cần sớm xây dựng, ban hành nghị định riêng về nhà ở cho thuê theo hướng cần tính đúng, tính đủ cho các nhà đầu tư xây dựng nhà cho thuê.

Nên tính toán kỹ lưỡng hơn về quy định buộc dành 20% số quỹ đất NOXH để cho thuê và việc áp giá trong thuê nhà ở để phù hợp hơn với nhà đầu tư. Theo kinh nghiệm của một số quốc gia, Nhà nước sẽ là người đi tiên phong, làm trước (sử dụng nguồn vốn Nhà nước) và tính toán kỹ đến sự đồng bộ về kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội. Làm nhà cho thuê theo tiêu chuẩn của NOXH (hạn chế về mặt diện tích, lựa chọn vật liệu phù hợp...). Nhà nước sẽ can thiệp thông qua công tác quy hoạch, hỗ trợ về hạ tầng và người dân thông qua lãi suất cho vay. Cụ thể, hướng trọng tâm của những khu vực gần khu công nghiệp, khu chế xuất là ưu tiên phát triển nhà ở cho thuê và sẽ hoạch định một cách rõ ràng với các nơi khác phần nào là cho thuê, phần nào là thuê mua và phần nào là bán. Nhà nước sử dụng các nguồn thu từ việc miễn giảm thuế đất và các chính sách khác để hỗ trợ trở lại cho người dân thông qua các ưu đãi về lãi suất cho vay tối đa ở mức 1/năm, trả dần trong thời gian dài, nhưng phải bảo đảm hiệu quả, bảo vệ quyền chủ sở hữu hợp pháp cho chủ đầu tư, tránh tư duy cơ chế xin - cho kiểu cũ về phát triển nhà ở.