Đạt biên lợi nhuận từ 15-20% khi săn nhà phố cho thuê
Theo ông Lê Hữu Dũng, Giám đốc điều hành Công ty Welands Investment, ngoài các kênh đầu tư BĐS truyền thống (mua - bán nhà đất), loại hình kinh doanh thuê BĐS để cho thuê lại sẽ phát triển mạnh mẽ hơn trong năm 2017 với tỷ suất sinh lời cao gấp đôi, gấp ba so với lãi suất ngân hàng.
Trong 2 năm qua, mô hình nhà phố quy mô 3-6 tầng (chưa kể tầng trệt) được nhà đầu tư thuê hợp đồng dài hạn rồi bố trí công trình thành nhiều phòng diện tích vừa và nhỏ (25-30-40m2) để cho thuê lại khá phổ biến, chuyên gia này cho hay. Loại văn phòng mini được các công ty khởi nghiệp (quy mô 3-5 người một phòng làm việc) ưa chuộng. Tuy nhiên, nguy cơ bù lỗ rất cao nếu tỷ lệ lấp đầy của văn phòng mini đạt dưới 80%. Còn nếu lấp đầy được 90-100% thì có thể thu được mức lãi ròng từ 20% trở lên.
Thực tế cho thấy, phân khúc nhà phố nhiều căn gộp lại, quy mô trên 6 tầng có thể bố trí các mặt bằng văn phòng lớn hơn (75-90m2 và trên 100m2) mỗi không gian làm việc cho các doanh nghiệp quy mô trung bình trở lên. Số lượng nhân viên làm việc trong các văn phòng loại này ước tính khoảng 10-20 người, dễ cho thuê và giá thuê cao hơn bởi hầu hết các doanh nghiệp này đều có hoạt động kinh doanh ổn định. Biên lợi nhuận của mô hình kinh doanh này có thể đạt 25% trở lên nếu tỷ lệ lấp đầy đạt từ 90-100%.
Trong nửa thập niên tới, thuê BĐS để cho thuê lại được cho là kênh
đầu tư đầy hấp dẫn. (Ảnh: Vũ Lê)
Săn cao ốc cho thuê có biên lợi nhuận hơn 20%
Ông Nguyễn Hồng Hải, chuyên gia đầu tư bất động sản cho thuê tại Tp.HCM cho biết, thị trường năm 2016 đã xuất hiện nhiều tổ chức, cá nhân thử nghiệm, vận hành thành công mô hình thuê cao ốc văn phòng để cho thuê lại. Nhà đầu tư có thể thu lợi nhuận trung bình 10-15%. Nếu đơn vị tổ chức hệ thống tốt có thể đạt mức lợi nhuận hơn 20%. Theo dự kiến, giai đoạn 2017 - 2020, mô hình kinh doanh này vẫn sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.
Với các cao ốc quy mô và kiên cố hơn nhà phố, thời gian thuê trọn tòa nhà (trước khi tiến hành bố trí cho thuê lại) tính bằng đơn vị chục năm. Tỷ lệ khách thuê được phân bổ đa dạng hơn ở phân khúc này. Có 40% khách thuê là doanh nghiệp có thương hiệu, tên tuổi lớn hoặc thuộc khối FDI. Khoảng từ 30-40% khách thuê tiếp theo là các công ty khởi nghiệp start-up. Và 20% diện tích còn lại được chia đều cho các ngân hàng, các công ty xây dựng, thiết kế và các công ty nước ngoài khác.
Được liệt vào danh sách cá biệt, nhóm khách thuê ngành ngân hàng chỉ thuê mặt tiền tầng trệt với hợp đồng thuê kéo dài. Điều đáng nói là, họ sẵn sàng chấp nhận trả mức phí thuê cao hơn giá trung bình 150%. Vậy nên, nếu có bạn hàng thuê truyền thống từ nhóm ngân hàng là một lợi thế rất lớn khi vận hành cho thuê tòa nhà.
Hiện giá chào thuê cho khách trung bình là 18-25 USD, chi phí vốn thuê trọn gói là 12-15 USD/m2, phí dịch vụ và quản lý cho tòa nhà từ 3-5 USD/m2, còn lại là lợi nhuận. Hàng tháng, chi phí vốn công ty phải bỏ ra cũng không hề nhỏ vì phải thuê trọn gói tòa nhà, đó là một thách thức lớn. Muốn có lãi, nhà đầu tư phải cho thuê lấp đầy 100%, còn nếu tỷ lệ lấp đầy đạt 80% thì mới chỉ hòa vốn.
Theo chuyên gia này, trong những năm tới, thị trường cho thuê văn phòng vẫn hứa hẹn đầy tiềm năng nhờ Việt Nam hội nhập sâu rộng với khu vực và thế giới. Do đó, mô hình săn cao ốc để cho thuê lại vẫn cực kỳ hấp dẫn đối với giới đầu tư địa ốc. Lợi thế của việc thuê cao ốc rồi cho thuê lại là nhà đầu tư không mất chi phí xây dựng, chi phí đất và thời gian thi công được rút ngắn.
Săn nhà phố cho thuê nhà trọ cao cấp đạt lợi nhuận 25%
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho biết, trong 3-5 năm qua, mô hình đầu tư phòng trọ cao cấp cho thuê tại các đô thị lớn được giới kinh doanh bất động sản ưa chuộng và vẫn còn nhiều cơ hội tăng trưởng trong 5 năm tới.
Tại các quận nội thành Tp.HCM gồm quận 1, 3, 5, 10, 11, Phú Nhuận, Tân Bình và Bình Thạnh, phòng trọ cao cấp tập trung lớn nhất. Trong khi đó, ở các khu đô thị mới như quận 2, quận 7, nguồn cung phòng cho thuê cao cấp gồm cho người Việt Nam thuê (3-5 triệu đồng/tháng), cho người nước ngoài thuê (5-dưới 10 triệu đồng/tháng).
Khảo sát cho thấy, loại phòng cho thuê phổ biến rộng từ 15-20m2, vị trí gần trung tâm, mức giá từ 3,5-4,5 triệu đồng/phòng/tháng trở lên. Như vậy, so với phòng trọ bình dân (dưới 2 triệu đồng/phòng/tháng), mức giá này đắt gấp đôi nhưng lại rẻ bằng một nửa so với căn hộ chung cư (diện tích nhỏ hơn). Thế nhưng, vị trí của phòng trọ cao cấp cho thuê khá thuận lợi, dịch vụ tốt, kết nối với khu vực trung tâm nhanh chóng.
Với hình thức kinh doanh này, nhà đầu tư cá nhân thuê nhà phố hẻm gần nội đô thành phố rồi bố trí lại không gian để cho thuê lại. Họ không đầu tư bài bản từ đất đến nhà mà chỉ đi thuê rồi bố trí cho thuê lại theo quy trình riêng. Ưu điểm của phương án này là vốn đầu tư ban đầu ít, thu hồi vốn nhanh hơn đầu tư trực tiếp từ A đến Z (mua đất, xây nhà, vận hành cho thuê).
Tuy nhiên, thách thức của phương án này là tìm nguồn cung (phòng ốc) và có nguồn cầu lớn (khách thuê). Mặt khác, nhà đầu tư có thể phải đầu tư thêm nội thất nhưng khoản tiền này được lấy lại một phần từ tiền cọc của khách hàng. Giá cho thuê theo năm/tổng giá trị đầu tư đạt khoảng 40% một năm. Nếu tỷ lệ lấp đầy 70-80% thì mới hòa vốn, chỉ khi lấp đầy 85-100% mới có lãi. Lợi nhuận bình quân hàng tháng tùy thuộc vào cách quản lý có thể đạt 2-3%/tháng. Nhà đầu tư có thể đạt lợi nhuận hơn 25%/năm nếu quản lý, vận hành tốt.
