Rủi ro cả khách hàng và môi giới
Chị Linh Thùy, môi giới có thâm niên ở mảng nhà phố riêng lẻ, cho biết, tình trạng pháp lý với những bất động sản này khá phức tạp. Nhà dự án thì Sở Xây dựng còn cấp giấy đủ điều kiện bán, chứ nhà phố kiểu này việc xác minh pháp lý đòi hỏi phải có kinh nghiệm hoặc nhờ luật sư tư vấn. Ngoài ra, khách hàng còn có thể gặp rủi ro về tình trạng nâng giá để ăn chênh của môi giới.
“Chủ nhà ra giá 17 tỷ. Môi giới rao bán giá 21 tỷ. Khách đi xem xong im lặng giống như không vừa ý. Nhưng khi về khách gọi lại trả giá 20 tỷ, được thì qua đặt cọc luôn. Môi giới nói rằng cho 2 ngày làm việc để thuyết phục chủ nhà rồi sẽ báo lại khách mua.
Sau đó môi giới alo chủ nhà đi nhậu. Ra nhậu cũng say say thì đưa câu chuyện căn nhà vô. Nói qua nói lại chủ nhà đồng ý, nếu bán trên giá 17 tỷ, cứ giữ. Chủ nhà sẽ giúp luôn khoản nhận tiền rồi đưa lại môi giới.
Cuối cùng chốt được với chủ nhà xong, quay qua chốt người mua giá 20 tỷ. Giao dịch thành công, môi giới thu được 3 tỷ một căn nhà. Tính ra nếu làm theo kiểu này thì không cần bán nhiều nhà. Một năm bán 1 - 2 căn là ăn đủ rồi” - chị Linh Thùy kể lại 1 giao dịch, mà chị từng chứng kiến.
Sự thiếu minh bạch ở thị trường thứ cấp khiến khách hàng chịu nhiều rủi ro
Theo ông John Le, CEO Propzy Việt Nam, mua bán nhà phố phức tạp hơn các loại hình bất động sản khác nhiều lần, do những rủi ro, thách thức về thủ tục hành chính, pháp lý, quy hoạch, phương thức thanh toán… Thống kê từ các giao dịch nhà phố của Propzy Việt Nam, tại thị trường TP HCM, có đến hơn 90% các giao dịch nhà phố gặp các vướng mắc về pháp lý nếu không được chuẩn bị tốt ngay từ ban đầu.
Có ít nhất 4 nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong giao dịch nhà phố:
Thứ nhất là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở chưa đủ điều kiện giao dịch ngay. Nếu vướng phải bước này, bên mua nếu không sớm phát hiện ra có thể dẫn đến tiền mất tật mang.
Thứ 2 là, giấy phép xây dựng có thể không thỏa hiện trạng nhà khi bạn mua bán.
Thứ 3 là giấy tờ nhân thân chủ sở hữu (CMND, Hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân có hiệu lực) chưa được cập nhật.
Thứ 4 là các thỏa thuận liên quan đến phương thức thanh toán. Chẳng hạn như: thanh toán theo tiến độ như thế nào, thanh toán qua ngân hàng hay tiền mặt, bắt đầu trả tiền từ lúc nào...
“Không chỉ khách hàng gặp rủi ro mà môi giới cũng đối mặt không ít thách thức. Mua bán nhà lẻ có những khoản lợi nhuận cao, dẫn đến rất nhiều môi giới, cò đất có thể tranh chấp về hoa hồng, khách hàng, sản phẩm.
Môi giới không có những hợp đồng mua bán độc quyền với chủ nhà. Nên có nhiều trường hợp môi giới bỏ phí ra quảng cáo sản phẩm cho chủ nhà. Nhưng, họ có thể thay đổi đối tác, nếu môi giới khác có những “lời hứa, chào mời” hấp dẫn hơn” - ông John Le chia sẻ.
Cơ hội chiếm 80% - 90% giao dịch toàn thị trường
Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phu Vinh Investment, cho biết, theo thống kê từ những nguồn đáng tin cậy, tổng số nhà ở cả nước là 24,2 triệu căn. Trong đó nhà riêng, lẻ là 23,8 triệu và căn hộ là 338 ngàn. Nhà riêng lẻ Hà Nội là 1,708 triệu căn; Nhà riêng lẻ TP.HCM là 1,961 triệu căn.
Chỉ cần từ 5 - 10% sản phẩm trên có hoạt động thuê/ mua/ bán hàng năm thì cả nước có hàng triệu giao dịch. Trong số đó, nhà phố vẫn chiếm một tỷ lệ áp đảo 80% - 90%. Thị trường càng minh mạch nhiều hơn thì tính thanh khoản sẽ cao hơn, tỷ lệ có nhu cầu giao dịch cũng sẽ nhiều hơn.
Mới đây, 1 doanh nghiệp tại TP.HCM đã phát triển mô hình ứng dụng công nghệ vào giao dịch giúp tối ưu hóa hiệu quả, tiết kiệm thời gian chi phí, đảm bảo an toàn giao dịch. Đơn vị này đã chuyển giao thành công hơn 1400 nhu cầu giao dịch nhà phố qua 1 năm hoạt động.
Được biết, mô hình 6 bước giao dịch an toàn bắt đầu từ việc sàng lọc thông tin, kiểm tra sản phẩm trước khi đặt lịch đi xem. Tiếp đó là kết nối trực tiếp với một đầu mối có đủ năng lực, giúp quản lý tất cả mọi thủ tục từ kiểm tra quy hoạch, pháp lý, thương lượng các điều khoản và chuyển nhượng quyền sở hữu, tránh các rủi ro cho đến khi giao dịch thành công. Sau khi kiểm tra quyền sở hữu và giấy tờ nhân thân, các thỏa thuận liên quan đến phương thức thanh toán sẽ được vạch ra cụ thể.
“Hiện nay, mọi người thường quan tâm và tập trung nhiều vào thị trường sơ cấp, các dự án mới. Có rất ít sự chú ý vào thị trường thứ cấp, thị trường bán nhà phố vì đây cũng là thị trường rất phức tạp, nhiều rủi ro. Tuy nhiên, nếu giải quyết được các rủi ro đang là vấn đề phức tạp nhất của thị trường thì cơ hội thành công sẽ rất lớn” - ông Đoàn Thiên Việt, Tổng giám đốc Dataland, nhận định.
