“Sau khi Bộ TN&MT hướng dẫn, chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) huyện đã trả hồ sơ cho từng người dân để thực hiện. Do đó chi nhánh chưa có cơ sở thống kê bao nhiêu trường hợp đã được giải quyết”. Ông Huỳnh Công Thanh, Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh, cho biết về gần 300 hồ sơ xin tách thửa từng bị Sở TN&MT TP.HCM trả về không giải quyết vào năm 2016. Vụ việc này gây bức xúc cho người dân và áp lực cho cơ quan quản lý nhà nước trong thời gian dài.
Bị ách khi chuyển qua Sở TN&MT
Ông Nguyễn Hữu Phong mua mảnh đất có diện tích 63 m2 tại xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh. Mảnh đất này bên bán được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) với mục đích đất nông nghiệp và bán một phần cho ông bằng giấy tay. Ông Phong nộp hồ sơ xin cấp GCN cho mảnh đất nói trên và nộp kèm theo GCN của bên bán để cơ quan cấp giấy thực hiện giảm diện tích đất của người này. Tuy nhiên, ông nhận được thông báo của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh cho hay tạm thời không giải quyết hồ sơ cho ông theo chỉ đạo của Sở TN&MT để chờ hướng dẫn.
Không chỉ riêng trường hợp ông Phong, có 285 trường hợp có chung tình trạng pháp lý như vậy (mua hoặc nhận tặng cho bằng giấy tay một phần thửa đất đã có GCN) cùng bị ách lại như trên tại huyện này.
Vấn đề là trước đó, các hồ sơ mua bán giấy tay tương tự như trên đều được huyện Bình Chánh giải quyết cấp giấy cho bên mua và chỉnh giảm diện tích đất trên GCN của bên bán. Chỉ đến giai đoạn chuyển giao thẩm quyền cấp GCN từ UBND quận, huyện cho Sở TN&MT theo quy định tại Luật Đất đai 2014 (TP.HCM triển khai từ 1-7-2015) thì sở này ách lại hồ sơ.
Giải thích lý do, Phó Giám đốc Sở TN&MT Trần Văn Thạch cho rằng khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014 và Thông tư 20 có quy định về trình tự thủ tục cấp GCN cho trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1-7-2014 mà bên bán không trao GCN của mình. Theo đó, cơ quan cấp giấy sẽ hủy GCN đã cấp cho bên bán bằng một thủ tục hành chính. Tuy nhiên, trường hợp bên bán giao nộp GCN thì chưa quy định. Luật có cho phép cập nhật tên người mua vào GCN gốc hay thu hồi chỉnh lý giảm diện tích trên GCN gốc khi cấp giấy cho bên mua hay không thì đến nay chưa được làm rõ. Đây là lý do Sở TN&MT trả lại hồ sơ.
Nhiều khu đất nông nghiệp ở huyện Bình Chánh, TP.HCM chưa thể tách
thửa từ khi chuyển việc cấp giấy chứng nhận về Sở TN&MT TP. Ảnh: HTD
Xử vi phạm xong mới được tách
Nhận được thông báo của Sở TN&MT cùng danh sách 285 hồ sơ bị trả về, Phòng Tư pháp huyện Bình Chánh đã có văn bản gửi Sở Tư pháp trình bày về bức xúc của người dân. Trưởng phòng Tư pháp huyện Bình Chánh, ông Lâm Tấn Trí, cho rằng lý do Sở TN&MT tạm ngưng giải quyết là chưa phù hợp, tạo bức xúc, khiếu nại trong dân do đa số đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính. “Tại thời điểm chờ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sắp xếp lại thì UBND huyện vẫn giải quyết cho các trường hợp này” - ông Trí báo cáo. Tiếp đến, Sở Tư pháp tổ chức cuộc họp với các đơn vị liên quan. Các bên thống nhất đề nghị Sở TN&MT sớm tham mưu TP hướng xử lý và có văn bản hướng dẫn huyện Bình Chánh.
Sau đó Sở TN&MT hỏi ý kiến Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT). Tháng 7-2016, Tổng cục Quản lý đất đai có văn bản phản hồi. Theo đó, trường hợp mua bán giấy tay một phần thửa đất mà bên bán giao nộp GCN như 285 hồ sơ nói trên cũng được áp dụng theo khoản 2 Điều 82 Nghị định 43 như trường hợp người bán không giao nộp GCN. Tuy nhiên, Tổng cục lưu ý trong trường hợp mua bán một phần thửa đất mà có một thửa tách ra không đảm bảo diện tích tối thiểu thì không giải quyết tách thửa, cấp giấy. Ngoài ra, yêu cầu người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích tại GCN được cấp. Trường hợp tự chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải xử lý vi phạm theo Luật Đất đai và Nghị định 102/2014. “Việc cấp giấy chỉ thực hiện sau khi giải quyết xong việc xử lý vi phạm này và phải bảo đảm nguyên tắc đúng quy hoạch” - Tổng cục nhắc nhở.
Trao đổi với PV Pháp Luật TP.HCM, ông Huỳnh Công Thanh, Giám đốc Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh, cho biết việc xử lý vi phạm thuộc thẩm quyền của cấp xã nhưng theo ông biết thì việc xử lý không có vướng mắc bởi đa số đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm theo Nghị định 102. Tuy nhiên, đối chiếu khoản 2 Điều 8 Nghị định 102, trường hợp tự chuyển mục đích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngoài hình thức phạt chính là tiền còn biện pháp khắc phục hậu quả. Theo đó, người vi phạm phải khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.
Sở TN&MT: Vướng không chỉ ở thủ tục
Theo Sở TN&MT, qua kiểm tra thực địa, hiện trạng thực tế các khu đất hiện không còn sử dụng đất nông nghiệp, đã san lấp mặt bằng thành đất ở, một số khu vực cắm mốc phân lô, việc chuyển nhượng thực hiện bằng giấy tay với diện tích nhỏ dưới hạn mức tách thửa theo quy định. Từ đó sở này cho rằng vướng mắc không chỉ nằm ở thủ tục mà chủ yếu là hiện trạng đất không còn giống mục đích trong GCN gốc (đa số là đất nông nghiệp) và diện tích chuyển nhượng một phần không đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa.
Như vậy, nếu thực hiện đúng theo yêu cầu của Tổng cục Quản lý đất đai và ý kiến của Sở TN&MT, không ít trường hợp trong danh sách 285 hồ sơ xin tách thửa tiếp tục bị ách bởi vướng mắc về diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu, phải trả lại hiện trạng đất nông nghiệp.
Theo rà soát phân loại của Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Bình Chánh khi báo cáo Sở TN&MT, trong 285 trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất xin tách thửa bị sở này trả về thì có 110 trường hợp không thay đổi hiện trạng đất, 175 trường hợp có thay đổi hiện trạng đất.
