Thị trường BĐS: Chưa vội mừng

Nghi ngại với những con số

Theo số liệu tổng hợp được từ báo cáo của 2 công ty nghiên cứu là CBRE và Savills Việt Nam, từ đầu năm đến nay, tại Tp.HCM đã có gần 6.000 căn hộ được tiêu thụ. Riêng trong quí 2 có 3.210 căn hộ được bán ra, tăng 140% so với cùng kỳ năm trước, Tại Hà Nội có khoảng 4.000 giao dịch (thành công tăng gấp hai lần so với cùng kỳ năm trước). Bên cạnh đó, một báo cáo hồi tháng 6/2014 của Ngân hàng BIDV, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS của cả nước chỉ còn trên 83.000 tỉ đồng (giảm 35% so với cùng kỳ năm 2013). Từ đầu năm đến nay, giao dịch trên thị trường BĐS đã được cải thiện, nợ xấu BĐS đã được kiểm soát chỉ dao động khoảng 4%.

Số liệu đánh giá thị trường BĐS: Rất đẹp nhưng... không thể tin nổi

Số liệu trên theo đánh giá của nhiều chuyên gia là “rất đẹp nhưng tin không nổi” dù những báo cáo đánh giá thị trường BĐS thời gian qua đều khẳng định BĐS đã ấm lên, hàng tồn kho giảm... nhưng nhìn vào thực tế chỉ có rất ít dự án giá rẻ bán được. Thị trường phát triển cũng không thật sự đồng đều, 8 tháng qua BĐS chỉ ấm ở phân khúc bình dân và đa phần giao dịch là ở khu vực phía Nam. Cụ thể hơn thì mới chỉ có Tp.HCM có lượng giao dịch tương đối tốt còn các tỉnh thành khác trên cả nước kể cả Hà Nội cũng khá ảm đảm. Số liệu nghiên cứu có thể khá khẩm hơn cùng kỳ năm trước hay quý trước nhưng theo nhiều người nhận định, khá hơn cái tệ không có nghĩa là tốt. Chỉ vì một địa phương nào đó tốt, một phân khúc nào đó tốt mà nói thị trường đã tốt là vơ đủa cả nắm, là phiến diện.

Tại thị trường Tp.HCM có tới 900 dự án “đắp chiếu”, thậm chí có thể còn nhiều hơn vì có những dự án im lìm để đó nhưng không báo cáo. Số lượng dự án sôi động trên thị trường chỉ không quá 30 dự án, tức là chỉ chiếm 4%, còn 96% dự án vẫn giao dịch ảm đạm. Trong số 30 dự án thì có 20 dự án có giá bán dưới 1 tỷ đồng/căn hộ, còn 10 dự án có giá bán từ 1,5-2 tỷ đồng/căn.

Nhưng cho dù con số tồn kho thực sự là bao nhiêu thì việc giảm thiểu tồn kho trong tương lai cũng phụ thuộc rất lớn vào khách hàng, những người đang ngày càng cẩn trọng hơn trong việc chi xài đồng tiền của mình. Khách hàng giờ đây tiếp cận sản phẩm bất động sản theo cách chọn lựa rất kỹ lưỡng, thậm chí họ có sự cảnh giác sau nhiều năm thị trường bị “đóng băng”.

Con số giao dịch “ảo” trên thị trường cũng là nguyên nhân khiến người tiêu dùng nghi ngại. Con số bán ra 50 -100 căn hộ/nền sau đợt mở bán nghe thật tốt nhưng trong đó có bao nhiêu phần trăm là thực. Tuy thị trường vẫn có những dự án có thực lực thật sự, lượng bán rất khả quan nhưng cũng không ít các dự án “chơi chiêu”, đưa số liệu “tô hồng” ảnh hưởng không tốt đến niềm tin vốn mới mờ mờ khôi phục của khách hàng.

Ông Trần Thanh Hoàn, Giám đốc SGD Trần Anh thẳng thắn đánh giá: “Thị trường những tháng cuối năm khó khăn vẫn chồng chất khó khăn, những dự án có vị trí đẹp, mức giá phù hợp thì đầu ra sẽ được đảm bảo còn những dự án đắp chiếu nếu không có sự hỗ trợ về chính sách thì vẫn chưa có cải thiện. nhiều dự án vì muốn “làm nổi” không ngại đưa các số liệu bán khống hay tổng hợp từ nhiều năm nhằm gây tiếng vang với khách hàng”.

Khó tháo gỡ những vướng mắc

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ từng đưa ra 6 nghịch lý mà thị trường BĐS cần điều chỉnh gồm: Giá nhà ở trung bình cao gấp 25 lần thu nhập trung bình một năm của người lao động; thừa cung nhà giá cao khiến BĐS tồn kho lớn, gây nợ xấu, trong khi nhà ở giá thấp nhu cầu cao nhưng lại ít; BĐS tồn đọng nhiều nhưng không lâm vào tình cảnh phá giá, đổ vỡ; các nhà đầu tư BĐS đều kêu khó khăn, nhưng 80% vẫn làm ăn có lãi; giá nhà ở xã hội dù đã được chính phủ ưu đãi nhiều nhưng giá bán lại cao hơn giá nhà ở thương mại giá thấp và cuối cùng là gói tín dụng ưu đãi cho người thu nhập thấp mua nhà đã sẵn sàng, nhưng người muốn vay lại khó tiếp cận.

Rõ ràng, 6 nghịch lý này cũng chính là những nút thắt của thị trường hiện nay. Giải pháp quan trọng nhất là phải xử lý được nợ xấu để khơi thông dòng vốn vào thị trường. Thế nhưng, cho đến thời điểm này cũng mới gom nợ xấu, chứ chưa có cơ chế hóa giải nợ xấu. Để thúc đẩy phân khúc nhà ở thương mại giá thấp và nhà ở xã hội, điều quan trọng là phải có dòng vốn tuy nhiên vốn luôn là bài toán khó giải nhất là khi thị trường BĐS hiện tại vẫn ăn bám quá nhiều vào thị trường tài chính. Với các dự án nhà ở giá cao, các ngân hàng giờ đây rất thận trọng cho vay, thậm chí là co cụm, khi nợ xấu còn lớn vì vậy mà thị trường trông chờ khá nhiều vào các gói tín dụng ưu đãi dành cho phân khúc nhà ở thu nhập thấp, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng. 

Cho đến thời điểm này, lượng vốn đổ vào thị trường BĐS là khoảng hơn 260.000 tỷ đồng, tương đương 8% tổng dư nợ. Tuy không phải là lớn, nhưng lại là nút nghẽn, vì tỷ lệ nợ xấu chiếm tới khoảng một nửa. Tính cho đến hết nửa đầu năm nay, cũng đã có khoảng 700 triệu USD vốn các loại, cả trong nước và nước ngoài đổ vào thị trường bất động sản. Tuy đây là tín hiệu tích cực, nhưng từ kinh nghiệm trước kia của các nước phát triển cho thấy, giải quyết nợ xấu vẫn là quan trọng nhất để gỡ nút thắt BĐS.

Cho tới thời điểm hiện tại, gói tín dụng 30.000 tỷ chỉ mới giải ngân được 7% chính sách nhà ở xã hội thì dù đã có nhiều kiến nghị đưa ra giải pháp thúc đẩy nhưng vẫn dậm chân tại chổ, nghịch lý chưa được giải quyết ổn thỏa. Các chính sách luật mới chưa đi vào thực tiển, hàng loạt nghị định, kiến nghị mới vấp phải nhiêu ý kiến trái triều.

Bên cạnh đó, chính sách trong thời gian qua chưa có nhiều tác động hay giúp ích nhiều cho thị trường BĐS, ngoại trừ một số thay đổi tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014, có thể giúp giảm bớt thời gian và giấy tờ trong thủ tục hành chính về đất đai.

Đánh giá thị trường BĐS có sôi động hơn, nhưng TS.Phạm Sỹ Liêm, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng khẳng định: “Thị trường phát triển chưa ổn định bởi nền kinh tế chung chưa hồi phục hẳn. Chính sách đưa ra thì nhiều, nhưng thực hiện thì chưa được mấy, chưa có tác động nhiều”.

Nguyên Phong