Ở thời điểm hiện tại, giá của thị trường BĐS tại TP HCM được coi đã chạm đáy, thế nhưng thị trường vẫn rất ít giao dịch.
Dù trầm lắng một thời gian dài, nhưng theo dự báo của các chuyên gia, thị trường BĐS TP HCM cũng rất khó được hâm nóng trở lại và tăng giá vào dịp cuối năm.
Xả hàng, hồi vốn
Ông Nguyễn Văn Đực - PGĐ Cty địa ốc Đất Lành nhận định : “Đây là một trong những thời điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS TP HCM. Các nguồn vốn đầu tư vào BĐS gần như đã kiệt và sau một thời gian dài ủ hàng, chờ giá đến nay các DN rơi vào tình thế bắt buộc phải xả hàng để thu hồi lại vốn đầu tư”.
Theo đánh giá của một số DN chuyên nghiên cứu thị trường BĐS, tại TP HCM từ nay đến cuối năm sẽ có khoảng trên 20 nghìn căn hộ được bán ra. Trong đó, có tổng cộng 49 dự án cao ốc căn hộ tất cả các hạng mục, cung ứng ra thị trường trên 2.770 căn hộ dịch vụ. Loại căn hộ dịch vụ này được tập trung chủ yếu ở khu vực quận 1, quận 7 và quận 3, chiếm 82% tổng số căn hộ toàn thị trường. Đối với loại căn hộ giá bán trung bình thì chỉ tính riêng quý II có khoảng 11.200 căn hộ để bán, tăng khoảng 24% so với quý I.
Trong đó, có 14 dự án tham gia thị trường này với khoảng 3.100 căn hộ được chào bán. Dự báo nguồn cung của thị trường căn hộ giá trung bình này sẽ còn tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới với 16 dự án tương lai, cung ứng khoảng 5.800 căn hộ trong dịp cuối năm. Các dự án này hầu hết được tập trung ở khu vực quận 7, quận 2, quận Bình Thạnh, quận Thủ Đức, quận Tân Phú...
Theo phân tích của ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cách đây khoảng 1 năm nhiều DN BĐS đã tranh thủ được nguồn vốn kích cầu, hỗ trợ của chính phủ nên đã tiếp tục đầu tư vào những dự án còn dở dang nhưng nay đã đến thời kỳ đáo hạn nên các DN tung hàng bán để trả vốn vay ngân hàng. Với những diễn biến như hiện tại, các chuyên gia cho rằng tình trạng bán tháo hàng thu hồi vốn sẽ vẫn tiếp tục diễn ra mạnh vào thời điểm cuối năm nay và đầu năm sau nữa.
DN chấp nhận bù lỗ
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng: Với chuyển biến của thị trường như hiện tại và sức ép quá lớn từ vốn thì việc bán hàng đồng loạt kiểu này giá của thị trường không thể đẩy lên cao được mà thậm chí nhiều DN chấp nhận bán sản phẩm thấp hơn giá chi phí đầu tư. Hiện các dự án ở khu vực huyện Nhà Bè như Sài Gòn Mới, Phú Anh Tuấn, Hồng Lĩnh... đang được rao bán với giá từ 10 đến 11 triệu đồng/m2. Trong khi đó, theo tính toán của giới chuyên môn thì thời điểm hiện tại, chỉ tính riêng tiền đền bù ở khu vực này đã chiếm khoảng 1 triệu đồng/m2 nhà thành phẩm và với thời giá đầu tư xây dựng hiện tại sàn bêtông xây dựng cao tầng tối thiểu khoảng 8 triệu đồng/m2, cùng với hàng loạt chi phí đầu tư khác thì giá đầu tư cho xây dựng bình quân khoảng trên 10 triệu đồng/m2, chưa kể tiền thuế GTGT.
Tương tự, các dự án căn hộ cao cấp nằm ở vị trí được coi là khu đất “vàng” của thành phố như khu vực quận 1, quận 3 cũng chỉ được rao bán từ 2.200 đến 3.500 USD/m2, giảm hơn so với trước đây từ 10 đến 15%. Ngay kể cả đất nền cũng được rao bán với giá chỉ khoảng 4 – 5 triệu đồng, tùy vào vị trí.
Bên cạnh những khó khăn này thì các DN BĐS đang phải gánh nặng những quy định trong NĐ 69/2009/NĐ-CP về việc áp dụng đánh thuế đất dự án theo thị trường. Việc đánh thuế này đã làm cho giá thành của các sản phẩm BĐS bị đảo lộn hoàn toàn và chứa đựng nhiều bất cập. Nhiều dự án BĐS đã được DN đầu tư từ trước đây nhưng giờ mới đầu tư lại bị áp một mức thuế theo giá thị trường làm cho giá thành sản phẩm bị đội lên rất cao, nằm ngoài tầm kiểm soát của DN.
Với tình hình thị trường hiện nay thì DN BĐS không thể cộng thêm khoản tiền thuế vào giá thành được nên nhiều DN đành chấp nhận bán trước và nếu phải đóng khoản thuế này thì đành chấp nhận bù lỗ hoặc lấy từ các khoản chi phí khác bù vào.
Theo T.S Nguyễn Ngọc Dương, chuyên gia về BĐS, với mức giá hiện tại, các chủ đầu tư đã phải chấp nhận mất đi một số chi phí bên ngoài như quảng bá thương hiệu, quản lý bán sản phẩm. Thậm chí, chủ đầu tư tự đánh mất cơ hội kinh doanh của mình.
Tuy nhiên, theo TS Dương với những diễn biến của thị trường tại TP HCM thì việc giá xuống thấp như hiện nay chỉ là nhất thời. Thị trường này đã tạo cơ hội cho việc điều chỉnh giá và tiến đến sát với giá thực tế hơn. Giá của bất động sản sẽ đi vào ổn định và thị trường ấm trở lại vào nửa cuối năm 2011 – đầu năm 2012.
(Theo DĐDN)
