Thị trường địa ốc Tp.HCM sốt bất động sản mini

Dù chỉ tung ra một lượng rất ít ra thị trường nhưng theo khảo sát, các loại hình BĐS còn hạn chế về pháp lý, diện tích nhà và giá bèo vẫn có sức hút lớn với khách hàng.

Có một đợt hồi đầu năm nay, mô hình nhà phố trở thành mốt ở các quận Thủ Đức, quận 9 và quận 12 khi chỉ có giá từ 750 triệu đến khoảng hơn 1 tỷ đồng/căn. Nằm ở vị trí khá xa so với trung tâm Sài Gòn, đặc điểm chung của các căn nhà phố mini ở đây là đều có diện tích khá khiên tôn chỉ 27-30m2 do chủ đầu tư tách ra từ những thửa đất lớn. Trong đó, căn nhà lớn nhất được xây dựng có diện tích từ 35-40m2 nhưng nhìn chung số lượng không đáng kể.

Cũng bởi quy định dưới diện tích tối thiểu được phép tách thửa, những người mua loại nhà này buộc phải chấp nhận chung sổ hồng với các hộ khác. Có không ít trường hợp những khu đất vẫn còn là đất nông nghiệp, trước khi muốn xây phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư và pháp lý của công đoạn này cũng khá phức tạp. Phần lớn những đối tượng tìm mua sản phẩm này đều là những gia đình trẻ đến từ các tỉnh thành khác nhau nhưng đang làm việc và sinh sống tại Sài Gòn.

Tại Nhà Bè, trong tháng 7/2015, quảng cáo chào bán biệt thự mini với giá 1,6 tỷ đồng tiếp tục được rao bán tại khu Phú Xuân 2. Thực tế, kiểu biệt thự mini này chỉ là một phiên bản khác của nhà phố nhưng vẫn được sự ủng hộ của người mua nhà. Chỉ sau 2 tuần đầu khi tung ra 3 căn,chủ đầu tư đã bán thành công 2 căn còn căn thứ 3 vẫn đang được rất nhiều người mua dành sự quan tâm và tìm hiểu. Theo thông tin từ doanh nghiệp, loại hình này không có hàng tồn kho bởi chỉ thực hiện việc xây dựng với quy mô nhỏ và bán được đến đâu sẽ xây tiếp đến đó.

Dòng sản phẩm penthouse mini cũng mới được công bố bởi Công ty An Gia Investment hồi tháng 6 vừa qua với số lượng có hạn tại quận 7. Mặc dù so với diện tích chuẩn của các căn hộ áp mái bình thường (200m2) thì diện tích của các căn penhouse mini chỉ bằng 1/2 nhưng vẫn có view đẹp cùng ban công và diện tích sân vườn. Không ít khách hàng đã hỏi mua những căn nhà này cũng nhờ khoảng giá 3 tỷ đồng một căn, chi bằng một nửa các căn penhouse đúng chuẩn.

Hồi tháng 6/2015, Công ty An Gia Investment cũng công bố dòng sản phẩm penthouse mini tại quận 7 với số lượng giới hạn. Các căn penthouse mini này có diện tích chỉ bằng một nửa so với chuẩn căn hộ áp mái thông thường (200 m2 trở lên) nhưng vẫn có diện tích sân vườn, ban công, view đẹp. Nhờ diện tích nhỏ nên giá khoảng 3 tỷ đồng, bằng 50% các căn áp mái đúng chuẩn nên nhiều khách hỏi mua.

Ông Nguyễn Bá Sáng, Tổng giám đốc An Gia Investment cho biết: "Penthouse nhỏ được khách hàng thuộc tầng lớp trung lưu thích ở biệt thự trên cao tìm mua. Phiên bản mini này làm thay đổi suy nghĩ các căn hộ áp mái chỉ dành cho giới nhà giàu".

Dòng sản phẩm chung cư mini đã được tung ra thị trường bởi Công ty Đất Lành 3 năm trước đây tại Tp.HCM với diện tích nhỏ nhất dưới chuẩn 45m2 và Bộ Xây dựng cũng khuyến khích đối với thí điểm này.

Có 720/780 căn hộ thuộc dự án này có diện tích dưới chuẩn và gồm các loại nhà có diện tích từ 38-40m2 và loại nhà 25m2. Vì phù hợp với hầu bao nên người mua nhà vẫn quan tâm đến dự án này mặc dù từng là nỗi lo hình thành khu ô chuột của các cơ quan quản lý và từng bị chỉ trích là căn hộ hộp diêm. Giá của căn hộ mini của dự án này là 13 triệu/m2 vào thời điểm 2 năm trước, nhưng hiện đã tăng lên 15-17 triệu đồng/m2. Hầu hết những người mua căn hộ này đều là tri thức trẻ, gia đình mới cưới và những người độc thân.

Trong vòng 6 tháng trở lại đây, tại phân khúc văn phòng, sản phẩm văn phòng mini cũng được công ty Novaland bất ngờ tung ra với diện tích căn nhỏ nhất là 300m2 và có sự thành công khá cao ở lượng giao dịch. Cũng là do các BĐS này có diện tích siêu nhỏ nên cũng phù hợp với hầu bao của nhà đầu tư. Theo một vị lãnh đạo của Novaland, "khách mua là những công ty ngành dịch vụ như đại lý vé máy bay, công ty kiến trúc... để làm văn phòng giao dịch”.

BĐS mini vẫn được không ít người lùng mua. Ảnh: Vũ Lê

Theo phân tích của ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành: "BĐS mini là một thị phần đặc biệt, có nguồn cầu lớn và khả năng chi trả tốt".

Ông Đực nhận định, vẫn có cơ hội tăng trưởng và phát triển cao dành cho các loại hình văn phòng, nhà ở có diện tích nhỏ nếu được quy hoạch bài bản, không những vậy còn có thể đem tới sự ảnh hưởng xã hội vô cùng lớn. Dù cho bị quy chụp là sẽ tạo nên khu ô chuộc trên cao bởi phía cơ quan quản lý và luôn bị xếp dưới tầm quy chuẩn kỹ thuật, song, sản phẩm này đáp ứng nhu cầu thực sự của thị trường và phần đông đều có đủ khả năng chi trả.  

Cũng theo chuyên gia này, nhiều quốc gia phát triển trên thế giới vẫn tạo điều kiện và cở mởi cho dòng sản phẩm BĐS mini phát triển. Nhật Bản là điển hình cho ví dụ này khi văn phòng, nhà, mặt bằng bán lẻ đều nhỏ nhưng vẫn không lo hình thành khu ổ chuột vì vẫn văn minh. Bởi vậy, vấn đề đối với dòng sản phẩm này là ở cách quy hoạch, quản lý chứ không nằm ở diện tích.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao đến từ Công ty tư vấn hội nhập toàn cầu (GIBC) lại nêu quan điểm: "Khi nói đến BĐS mini tức là chạm đến vấn đề gai góc vì loại hình BĐS này có nhiều thế mạnh và cả những điểm yếu. Tuy nhiên, đây cũng chính là thị phần thầm lặng nhưng hiệu quả và rất nóng hiện nay".

Theo đánh giá của ông Nghĩa, BĐS mini sở hữu rất nhiều lợi thế: giá trị thấp, diện tích nhỏ, dễ bán, dễ mua, dễ cho thuê và cũng có nhiều người có khả năng chi trả đối với thị phần này nhất. Xét về hiệu quả đầu tư của dòng sản phẩm BĐS mini, điển hình là kiot và văn phòng trong khu dân cư đều có hiệu suất gần như đạt mức tối đa. Xét về góc độ mua để ở, tại các TP lớn như Tp.HCM, đối tượng muốn sở hữu những ngôi nhà nhỏ là rất lớn.

Chuyên gia này cũng bày tỏ, bên cạnh thế mạnh về mặt thương mại, nếu xét về mặt pháp lý, BĐS mini tồn tại khá nhiều vấn đề phức. Trong khi Luật Nhà ở quy định diện tích tối thiểu của nhà chung cư là 45m2 thì căn hộ mini lại vướng diện tích nhà ở đạt mức dưới chuẩn.

Trường hợp của biệt thự mini lại chỉ có thể được công nhận là nhà phố khi làm chủ quyền nhà.

Nhà phố mini được xây trên những mảnh đất có diện tích chỉ 27-30m2 nên bị coi là dưới chuẩn có thể tách thửa, không những vậy còn phải chung sổ hồng với những nhà hàng xóm.

 Văn phòng nhỏ lại chỉ có thể được cho thuê có thời hạn mà không thể sử dụng lâu dài, trong trường hợp chuyển dung để ở sẽ không được phép cấp hộ khẩu.

Về nguyên do BĐS mini bị kỳ thị, ông Nghĩa cho rằng, tất cả đều khởi nguồn từ việc lo ngại về sự quá tải của hạ tầng xã hội và hạ tầng giao thông trong đô thị. Không những vậy, nếu muốn đảm bảo rằng không có tình trạng hình thành khu ổ chuột từ các loại hình BĐS trên thì hệ thống quản trị đô thị phải rất chặt chẽ trong việc thực thi pháp luật với chế tài mạnh ở cấp độ cao.

Nhu cầu bức bách và quá lớn cùng việc không phù hợp với các tiêu chuẩn quy hoạch, xây dựng hiện hành chính là sự mâu thuẫn lớn nhất mà BĐS mini hiện đang phải đối mặt. Theo chuyên gia GIBC:  "Để dung hòa hai yếu tố này không hề đơn giản nên các cơ quan quản lý vẫn tỏ ra thận trọng nhằm hướng đô thị đến sự phát triển bền vững".