Thời gian gần đây, rất nhiều người dân đã “trót” mua nhà theo hình thức góp vốn và đang lâm vào cảnh phải “khóc dở, mếu dở” vì... dự án treo.
- Nhưng hàng trăm dự án đang bị treo, hàng chục nghìn người dân đang “phát sốt” vì bỏ tiền tỉ vào đầu tư, chờ 2,3 năm không biết tiền của mình đang đầu tư vào việc gì, không thấy lợi ích đâu thì phải giải thích với người dân thế nào?
Có một thực tế thế này: ở Hà Nội có đến mấy trăm dự án bị đình hoãn lại để xem xét sự phù hợp về mặt quy hoạch, đối chiếu với Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 sau khi có quyết định mới về địa giới của Thủ đô.
Như vậy, rất nhiều, nếu không muốn nói là hầu hết các dự án trước đây trên địa bàn Hà Nội và tỉnh Hà Tây cũ mặc dù đã được phê duyệt nhưng đều bị hoãn lại để xem xét phù hợp với Quy hoạch chung của Thủ đô được mở rộng.
Quy hoạch chung xây dựng của Thủ đô mới rất lớn và phức tạp. Nó không phải là quy hoạch của một địa phương đơn thuần mà là Quy hoạch Thủ đô của nước ta, do đó nhận được sự quan tâm sâu sắc của nhân dân cả nước.
Không như các quy hoạch tỉnh hay thành phố khác, theo luật, nếu Hội đồng nhân dân thông qua là Chủ tịch tỉnh có thể kí ban hành rồi, nhưng do tầm quan trọng của nó nên Quy hoạch này cần phải được Chính phủ thông qua, thậm chí phải báo cáo Bộ Chính trị.
Mục tiêu của chúng ta đặt ra cho quy hoạch Thủ đô là phải có tầm nhìn dài, rút kinh nghiệm từ việc phát triển các đô thị lớn của ta thời gian vừa rồi cũng rất lộn xộn, không có định hướng rõ ràng. Thủ đô của chúng ta sẽ phát triển như thế nào, theo hướng nào, giải bài toán quá tải về hạ tầng thế nào, sử dụng đất, bảo tồn di sản, các đô thị vệ tinh xung quanh phát triển ra sao… cần phải được nghiên cứu kỹ lưỡng, đưa ra nhiều kịch bản khả thi để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
Việc quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn đến năm 2050 là hết sức cần thiết nhưng cũng sẽ cần rất nhiều thời gian. Tầm quan trọng của nó khiến chúng ta phải cân nhắc hết sức kỹ càng, cộng với khối lượng công việc khổng lồ, phức tạp càng khiến nó mất nhiều thời gian.
Nội dung của Quy hoạch này không đơn thuần chỉ là quy hoạch chuyên ngành xây dựng mà nó bao gồm cả lĩnh vực văn hóa, lịch sử, đặc biệt là môi trường, phát triển Thủ đô theo hướng xanh, bền vững, là Thủ đô hiện đại, văn minh trong khu vực.
Vì bản thân quy hoạch phức tạp thế nên phải lấy ý kiến của nhiều Bộ, nhiều ngành, đóng góp của các hiệp hội, ngành nghề, các nhà khoa học… nên việc tiến độ thực hiện bị kéo dài là chuyện có thể hiểu được.
Trong quá trình đó, các doanh nghiệp vẫn có nhu cầu triển khai dự án. Tuy nhiên, nếu hàng trăm các dự án đã đề cập ở trên cứ xây lên thì sẽ phá hết những gì mà chúng ta đang tốn nhiều công sức để quy hoạch, để điều chỉnh theo hướng tích cực hơn.
Vì vậy, việc đình hoãn các dự án này để tiến hành rà soát sự phù hợp với Quy hoạch chung là cần thiết.
Các dự án bị đình lại trên thực tế là có và Chủ đầu tư các dự án đã chấp hành rất nghiêm túc việc này. Đây là 1 vấn đề khó khăn khách quan mà Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng như Thành phố Hà Nội và các doanh nghiệp đành phải chấp nhận, người dân vì thế cũng phải chịu những thiệt hại liên đới.
Tuy nhiên, đây chỉ là những khó khăn tạm thời, ngắn hạn. Hơn lúc nào hết, lúc này tất cả các bên nên cùng chia sẻ, chịu đựng những thiệt hại trước mắt để hướng tới một thành quả tốt đẹp trong tương lai, đó là chúng ta sẽ có một Thủ đô văn minh, hiện đại, văn hiến, xứng đáng là Thủ đô của một nước công nghiệp phát triển bền vững.
Đó mới là cái “được” lớn nhất cho tất cả mọi người.
- Vậy còn người dân đã đóng tiền vào các dự án đó thì sao, thưa Thứ trưởng?
Trong vấn đề về giao dịch dân sự giữa người dân với doanh nghiệp khi góp vốn: Luật nhà ở đã có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, Nghị định 90 có hiệu lực từ ngày 08/10/2006. Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71 thay thế Nghị định 90 và bắt đầu có hiệu lực từ ngày 08/8/2010.
Mặc dù Luật Nhà ở và các Nghị định hướng dẫn thi hành chi tiết đã có từ lâu nhưng cách hiểu cũng như sự tuân thủ theo pháp luật và cả tính tự chịu trách nhiệm của người dân cũng còn có mức độ.
Trước khi kí hợp đồng, người dân phải xem xét vấn đề rủi ro của dự án. Trong hợp đồng phải có quy định những vấn đề về rủi ro. Ở nước ngoài, vấn đề này được quy định rất cụ thể trong hợp đồng. Họ quy định với nhau các trường hợp bất khả kháng như động đất, hỏa hoạn, cháy, thậm chí biến động về chính trị… các trường hợp rủi ro như vậy, ai là người chịu?
Nhẽ ra trong hợp đồng của chúng ta cũng phải có những điều khoản ấy, trong đó phân định quyền lợi, trách nhiệm thế nào, chia sẻ rủi ro ra sao một cách cụ thể, rõ ràng.
- Nhưng người mua nhà ở Việt Nam gần như không có quyền lựa chọn, không thể đàm phán để có được các điều khoản rõ ràng và có lợi cho mình?
Từ trước đến giờ, thị trường bất động sản của ta hầu như lợi thế thuộc về người bán, còn rủi ro thì dồn cho người mua. Theo quy luật thị trường, những lợi thế này sẽ dần dịch chuyển về phía người mua.
Rủi ro lớn như vậy, nhưng tại sao người ta vẫn mua? Vì mua là có lợi. Lợi ích của việc “được mua” rất lớn. Cứ mua được là anh có chênh lệch nếu bán lại. Hoặc nếu không bán lại thì anh cũng tích luỹ được một giá trị lớn mà nếu mua ở ngoài thì không có được.
Thời gian dự án kéo dài, có thể anh góp tiền nhiều nhưng đổi lại thì rõ ràng người mua sẽ được lợi về giá rẻ. Giá mua thời điểm ban đầu sẽ rẻ hơn giá sau này rất nhiều.
Có điều, với những dự án bị đình hoãn vì quy hoạch nêu trên, những người lập kế hoạch về nhà mới theo tiến độ giao nhà ban đầu của chủ đầu tư thì sẽ bị lỡ kế hoạch. Còn giá trị và lợi ích thì chắc chắn chủ đầu tư cũng tính toán cho cả người mua rồi. Cái người mua bị thiệt là tiến độ giao nhà bị chậm. Cái này thì chúng ta cũng cần thông cảm cho doanh nghiệp, vì họ cũng đâu muốn bị như thế. Một dự án kéo dài thì doanh nghiệp cũng bị thiệt hại.
Tôi nhấn mạnh lại, người mua và người bán cần tính toán, cân nhắc với nhau những rủi ro và quy định những điều này cụ thể, chi tiết trong hợp đồng...
- Luật có cho phép các dự án chưa khởi công mà lại bán cho nhà đầu tư thứ cấp không?
Nghị định 90 có hiệu lực từ cách đây gần 5 năm đã đề cập quy định các hình thức huy động vốn. Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153, từ 01/01/2009, các sản phẩm hàng hóa bất động sản phải bán qua sàn và chỉ được ký hợp đồng mua bán với khách hàng vào thời điểm: đối với các Dự án Khu đô thị khi đã khởi công, xây dựng cơ sở hạ tầng; đối với các dự án nhà ở thì phải xây xong phần móng.
Nhưng trước thời điểm được kí hợp đồng mua bán này thì có 1 giao dịch dân sự mà pháp luật không cấm là góp vốn đầu tư, góp vốn kinh doanh. Nhưng đúng ra, đây là hình thức góp vốn không được phân chia lợi nhuận bằng sản phẩm. Hình thức góp vốn này chỉ là để được hưởng lợi nhuận (bằng tiền) mà dự án đem lại.
Ví dụ như anh góp vốn 5%, lãi dự án là 100 đồng thì anh sẽ được chia 5 đồng, không được lấy sản phẩm, không được chuyển hợp đồng góp vốn này thành hợp đồng mua bán sản phẩm (tính từ sau thời điểm 1/1/2009).
Hiện nay, pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định là không được bán sản phẩm kiểu góp vốn, tất cả sản phẩm bất động sản phải bán qua sàn (trừ 20% lượng hàng hoá mà Chủ đầu tư được quyền phân phối không qua sàn).
- Ông có nói rằng, bản thân việc chờ quy hoạch là trường hợp bất khả kháng, doanh nghiệp không có lỗi. Nhưng việc doanh nghiệp thu tiền tỉ của người dân, nhưng 2,3 năm không xây nổi cái nhà, động thổ được cái móng thì có phải là chiếm dụng vốn của dân không?
Tôi đã nói rồi, việc huy động vốn có 2 hình thức: 1 là cho vay tiền và lấy lãi hàng tháng; 2 là vay tiền không lấy lãi nhưng được hưởng lợi nhuận của dự án. Thậm chí có doanh nghiệp vay tiền, trả lãi hàng tháng và đến lúc dự án có lợi nhuận thì người dân cho vay vẫn được chia lợi nhuận.
Đó là thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân. Có doanh nghiệp trả lãi, có doanh nghiệp không trả lãi bằng tiền cho người mua nhà, nhưng đó là thỏa thuận lúc ký hợp đồng mà người dân phải biết.
Thực tế, ngoài nguyên nhân bị chậm trễ do quy hoạch chung, cũng có các doanh nghiệp không tính toán tốt dòng tiền, đầu tư dàn trải hoặc quản lý yếu kém cũng làm chậm tiến độ, và như vậy cũng có thể coi là chiếm dụng vốn của khách hàng. Còn trong trường hợp vướng quy hoạch chung thì lại là câu chuyện khác.
Chiếm dụng vốn ư? Có lẽ lúc đầu người dân cũng không ai nghĩ là doanh nghiệp chiếm dụng vốn cả. Nhưng giờ thấy tiền đầu tư lâu quá mà không sinh lời thì lo. Nhưng trong hợp đồng có điều khoản, nếu anh không thích nữa thì anh có thể rút vốn về cơ mà. Lúc đó anh thỏa thuận với doanh nghiệp để có thể lấy được lãi suất hợp lý.Thông thường, luật bất thành văn rồi, khi người ta trả lại tiền anh, người ta sẽ trả lãi theo lãi suất ngân hàng. Người dân có thể cân nhắc đến phương án này nếu thấy dự án mình đầu tư khả năng rủi ro quá lớn.
- Xin cảm ơn ông!
(Theo VNN)
