Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề liên quan tới thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư theo quy định hiện hành.

1. Đặt cọc mua nhà chung cư là gì?

Hiểu một cách đơn giản thì đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận để đảm bảo giao kết thực hiện hợp đồng.

Theo đó, thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư là việc bên bán và bên mua thỏa thuận với nhau về giá trị tài sản đặt cọc nhằm đảm bảo bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ cho bên mua, còn bên mua thực hiện nhận chuyển giao nhà. Mục đích của hợp đồng đặt cọc là bảo vệ quyền lợi của cả bên mua và bên bán. Đây là căn cứ pháp lý để giải quyết phát sinh tranh chấp.

Những thông tin cơ bản cần có trong hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư gồm:

• Thông tin của bên đặt cọc, bên nhận cọc và người làm chứng (nếu có);
• Thông tin về căn hộ chung cư;
• Số tiền cọc, thời hạn và phương thức thanh toán;
• Quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên mua, bán nhà chung cư;
• Phương thức giải quyết khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;
• Cam kết chung của các bên.

Đê đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch, các điều khoản, nội dung trong hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư cần phải được thể hiện rõ ràng, chi tiết, chính xác, minh bạch.

2. Có nên làm hợp đồng đặt cọc mua chung cư?

Đặt cọc giữ chỗ đang diễn ra phổ biến tại hầu hết các dự án chung cư đang xây dựng, đã hoàn thiện và bàn giao nhà. Khách hàng thường đặt cọc để mua được căn hộ có vị trí đẹp, hướng đẹp trong tòa nhà. Chưa kể, hợp đồng đặt cọc cũng là căn cứ có tính pháp lý cao để trong trường hợp xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.

Mặt khác, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ còn đảm bảo chắn chắn hợp đồng giao kết được thực hiện. Giao dịch mua bán căn hộ chung cư cũng trở nên chắc chắn, an toàn hơn. Lưu ý, trước khi thực hiện thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư, bên mua nên tham khảo và lựa chọn mẫu hợp đồng đặt cọc mua chung cư hợp pháp, đầy đủ các điều khoản, nội dung cần thiết.

Thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư được nhiều người lựa chọn khi chưa thể thực hiện giao kết hợp đồng mua bán ngay tại thời điểm đó. Ảnh minh họa

3. Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư bắt buộc phải công chứng?

Theo Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;...".

Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc mua chung cư không phải là một trong các loại hợp đồng phải công chứng hoặc chứng thực. Vì vậy, khi lập hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư, các bên không nhất thiết phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực.

>>> Xem thêm:

• Đặt cọc mua nhà đất: Kinh nghiệm để đời tránh "tiền mất, tật mang"

• Đặt cọc mua đất: Những pha "bẻ kèo" khiến người bán vã mồ hôi

4. Thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất

Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự hiện hành, hợp đồng đặt cọc nói chung và hợp đồng đặt cọc mua căn hộ chung cư nói riêng không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Thế nhưng, để hợp đồng đặt cọc có tính pháp lý cao, là căn cứ để giải quyết khi xảy ra tranh chấp, hai bên mua - bán nên lập hợp đồng đặt cọc theo thủ tục được quy định tại Luật Công chứng. 

Căn cứ theo Điều 40, Luật Công chứng năm 2014, thủ tục đặt cọc mua chung cư thực hiện như sau:

Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư đã được soạn thảo sẵn

• Hồ sơ

Người yêu cầu công chứng cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

• Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Nếu hồ sơ đầy đủ và phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch. Đồng thời, giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa cũng như hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

- Trường hợp trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch. Trường hợp trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Nếu người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

Các bên hoàn toàn có quyền hủy hợp đồng đặt cọc mua chung cư và bồi thường theo thỏa thuận đã thống nhất trước đó hoặc theo quy định của pháp luật hiện hành. Ảnh minh họa

Trường hợp công chứng hợp đồng đặt cọc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng

• Hồ sơ

Người yêu cầu công chứng nộp 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau và nêu nội dung, ý định giao kết hợp đồng.

- Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

• Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng, nếu hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch. Giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch.

- Nếu có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Trường hợp nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo hợp đồng đặt cọc, giao dịch.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Nếu người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 40, Luật Công chứng năm 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch.

5. Công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư ở đâu?

Theo Điều 42, Luật Công chứng năm 2014, nơi công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là tổ chức hành nghề công chứng, gồm Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có căn hộ chung cư đặt cọc.

Tuy nhiên, việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp người yêu cầu công chứng là người già yếu, không thể đi lại được, người đang bị tạm giữ, tạm giam, đang thi hành án phạt tù hoặc có lý do chính đáng khác không thể đến trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng.

6. Thời hạn giải quyết là bao lâu?

Điều 43, Luật Công chứng năm 2014 quy định, thời hạn công chứng được xác định kể từ ngày thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng đến ngày trả kết quả công chứng. Thời gian xác minh, giám định nội dung liên quan đến hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản không tính vào thời hạn công chứng.

Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc. Riêng với hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

Lưu ý: 

- Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

- Chữ viết trong văn bản công chứng phải rõ ràng, dễ đọc, không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, không được viết xen dòng, viết đè dòng, không được tẩy xoá, không được để trống, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

- Thời điểm công chứng phải được ghi cả ngày, tháng, năm và có thể ghi giờ, phút nếu người yêu cầu công chứng đề nghị hoặc công chứng viên thấy cần thiết. Các con số phải được ghi cả bằng số và chữ, ngoại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư có mất phí không?

Phí công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định tại Điều 4, Thông tư 257 năm 2016.

Tham khảo mẫu hợp đồng đặt cọc mua chung cư

7. Đã làm thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư, có được hủy không?

Căn cứ theo Khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu đã làm thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư nhưng sau đó một trong hai bên hủy cọc thì sẽ giải quyết như sau:

• Trường hợp bên bán chung cư hủy cọc

Bên bán phải trả cho bên mua hai lần số tiền đặt cọc, ngoại trừ trường hợp các bên có thoả thuận không phải trả cọc hoặc số tiền phải trả cao hơn.

• Trường hợp bên mua căn hộ hủy cọc

Số tiền đã đặt cọc trước đó sẽ thuộc về bên bán. Tuy nhiên, nếu hai bên có thoả thuận khác thì các bên phải thực hiện theo thỏa thuận đã thống nhất.

Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc cho phép một trong hai bên hủy cọc hoặc phải bồi thường, thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp đôi bên không có thỏa thuận về vấn đề này thì thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên.

Như vậy, sau khi thực hiện thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư, các bên hoàn toàn có quyền hủy cọc. Một trong hai bên có phải bồi thường hay không thì căn cứ vào thỏa thuận của các bên.

8. Thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư

Theo quy định tại Điều 51, Luật Công chứng năm 2014, việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Đối với hợp đồng đặt cọc mua chung cư được công chứng hoặc chứng thực, thủ tục hủy cọc như sau: Các bên đến tổ chức hành nghề công chứng - nơi trước đó đã thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc mua chung cư để hủy cọc.

Đồng thời, người ký hợp đồng hủy cọc cũng phải là Công chứng viên đã ký hợp đồng đặt cọc trước đó. Trong trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã chấm dứt hoạt động, chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc giải thể thì nơi đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện huỷ hợp đồng cọc.

• Hồ sơ

Khoản 3, Điều 51, Luật Công chứng quy định, thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc cũng thực hiện như khi công chứng hợp đồng đặt cọc. Theo đó, hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.

- Hợp đồng đặt cọc đã ký trước đó (toàn bộ các bản chính hợp đồng mà tổ chức hành nghề công chứng đã trả cho các bên, thông thường là 03 bản).

- Chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu còn hạn sử dụng, đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, quyết định hoặc bản án ly hôn (nếu có).

- Biên bản bàn giao căn hộ (nếu chưa có sổ hồng, sổ đỏ)

• Thời hạn giải quyết

Thời hạn giải quyết thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư thường không quá 02 ngày làm việc. Đối với trường hợp phức tạp thì thời gian kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.

• Phí công chứng hủy đặt cọc

Căn cứ theo Khoản 3, Điều 4, Thông tư số 257 năm 2016 của Bộ Tài chính, phí công chứng hủy hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư theo là 25.000 đồng/trường hợp.

Cùng với đó, người yêu cầu công chứng có thể còn phải nộp thù lao công chứng tùy vào thòa thuận của từng tổ chức hành nghề công chứng cũng như các bên. Khoản thù lao này không vượt quá mức trần do các tỉnh quy định.

Trên đây là các quy định về thủ tục đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất và giải đáp các vấn đề như hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không, có được hủy cọc hay không... Người mua nhà cần nắm rõ những quy định này trước khi làm hợp đồng cọc mua chung cư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)