Nhà đầu tư này chia sẻ, ở thành phố 10 triệu dân như Sài Gòn thì không ít đại gia sở hữu bất động sản nhưng ẩn mình và không muốn thu bạc lẻ. Họ cần đối tác đứng ra trả tiền định kỳ bằng hình thức bao thuê dài hạn nên chỉ cho thuê sỉ cả tòa nhà. Khách thuê trọn gói được quyền tự tổ chức kinh doanh: chia tầng, ngăn phòng, quản lý, kiếm khách thuê…
Do không phải chủ đầu tư, cũng không phải chủ tòa nhà mà chỉ là đối tác đi thuê tài sản, lại được đặt cọc theo 6 - 12 tháng/lần tùy thỏa thuận nên anh không phải chịu áp lực chôn quá nhiều vốn.
"Tôi dựa vào mạng lưới khách thuê tự phát triển được để phân phối cho thuê lại. Nếu thẩm định được tiềm năng của bất động sản có thể đạt mức lợi nhuận 10 - 15%/năm", nhà đầu tư này đánh giá.
Tại một số chung cư thuộc khu Đông và Nam Sài Gòn mới đi vào khai thác được 6 - 18 tháng cũng xuất hiện các nhà đầu tư thuê căn hộ 2 phòng ngủ rồi cho khách thuê lại theo hình thức ở ghép. Đối tượng thuê là sinh viên có điều kiện kinh tế tốt, các nhóm nhân viên văn phòng còn độc thân có thu nhập khá trở lên.
Tp. HCM đang nở rộ mô hình thuê bất động sản rồi cho thuê lại dưới nhiều hình thức
Nhà đầu tư phân khúc này tận dụng lợi thế các chung cư mới bàn giao còn vắng người ở, thiếu dịch vụ tiện ích nên dễ thương lượng được mức giá "mềm" hơn giá thị trường để cho thuê ăn chênh lệch.
Tuy nhiên, các trường hợp thuê căn hộ để cho thuê lại thường bão hòa từ năm thứ 3 trở đi. Nguyên nhân là do cộng đồng dân cư được hình thành, tiện ích hoàn thiện, giá thuê bước vào quỹ đạo tăng dần đều, chủ căn hộ có xu hướng lấy lại nhà để tự khai thác.
Nhóm nhà đầu tư tổ chức cũng đã lộ diện. Vài năm nay, một doanh nghiệp vừa và nhỏ chuyên cung cấp các dịch vụ thẩm định, tư vấn bất động sản đã thử nghiệm thành công mô hình thuê cao ốc để cho thuê lại.
Đơn vị này bao thuê trọn gói một cao ốc tọa lạc tại quận 3, cách trung tâm quận I, Tp. HCM chỉ hơn trăm mét rồi tìm đối tác cho thuê từng tầng và tự quản lý tòa nhà. Khách hàng thuê mặt bằng làm văn phòng là các công ty châu Á và Việt Nam. Tầng trệt khách thuê làm khu bán lẻ vì lợi thế mặt tiền.
Nguyên nhân chủ đầu tư cao ốc này chọn hình thức cho thuê toàn bộ tòa tháp có vị trí đắc địa vì doanh nghiệp không có mạng lưới khách thuê dồi dào và thiếu kinh nghiệm quản lý bất động sản.
Có những trường hợp, một tập đoàn kinh doanh đa ngành tại quận I, vừa săn lùng và thuê dài hạn cao ốc có vị trí mặt tiền đắc địa, bán kính cách trung tâm Sài Gòn chưa đầy 2km rồi cho thuê lại. Các công ty con của tập đoàn thuê một nửa tòa tháp (hạch toán chi phí trả ngược về công ty mẹ). Một nửa tòa nhà chuyển thành phòng khách sạn cho các chuyên gia của công ty lưu trú và cho khách vãng lai thuê. Tầng cao nhất và của tòa tháp này và sân thượng được bố trí nhà hàng, quán cà phê.
Giám đốc Đào tạo TMG Hospitality, Trang Minh Hà đánh giá, thuê bất động sản để cho thuê lại là một hình thức kinh doanh sáng tạo và linh hoạt. Cách làm này mang lại hiệu quả và lối ra cho những chủ đầu tư cao ốc không chuyên (thiếu kinh nghiệm thị trường, thiếu kiến thức và không có dữ liệu khách thuê tốt).
Ông Hà cũng phân tích, việc xây dựng một cao ốc để kinh doanh đòi hỏi chủ đầu tư phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn, từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng, tùy thuộc vào vị trí tọa lạc, công năng sử dụng của cao ốc. Không những vậy, việc vận hành và kinh doanh cao ốc cũngnhiều khó khăn. Không phải chủ đầu tư nào cũng có thời gian để tham gia chương trình đào tạo, vận hành cao ốc theo chuẩn.
Hơn nữa, chủ tòa nhà phải đầu tư thời gian và công sức để tạo dựng các mối quan hệ, để tìm nguồn khách. Đó là lý do sau một thời gian tự vận hành không hiệu quả, chủ đầu tư có khuynh hướng tìm những đơn vị có uy tín để khoán cả việc kinh doanh, quản lý, khai thác tài sản giúp mình.
Theo ông Hà, hình thức thuê lại một phần, hoặc toàn bộ cao ốc để kinh doanh đã diễn ra từ rất lâu ở các nước phát triển. Các công ty, tập đoàn quản lý cao ốc uy tín, đa quốc gia đã nhanh chóng tận dụng cơ hội này để kinh doanh kiếm lời.
Tại Tp. HCM, thị trường này phát triển với quy mô nhỏ hơn là những loại hình căn hộ dịch vụ cho thuê, căn hộ tiện ích, nhà trọ cao cấp… Một hình thức khác là thuê lại khách sạn 2 - 4 sao hoặc cao ốc văn phòng để kinh doanh, phổ biến nhất là nhượng quyền thương hiệu.
Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, Phan Công Chánh đánh giá, việc thuê bất động sản để cho thuê lại có lợi thế và thách thức riêng. Lợi thế dễ thấy là vốn ít, thời gian thu hồi vốn lại ngắn, hạn chế việc chôn quá nhiều tiền vào khối tài sản.
Ông Chánh cũng chỉ ra 4 thách thức nhà đầu tư cần phải lưu ý: Một là, phải biết định giá đúng tiềm năng của bất động sản và chọn phân khúc ít bị đối thủ cạnh tranh. Hai là, đánh giá đúng nguồn cầu, hiểu rõ thị trường chuộng thuê sản phẩm gì để đáp ứng đúng thị phần. Ba là, có sẵn mạng lưới khách thuê để khai thác càng nhanh càng tốt. Bốn là, quản lý bất động sản hiệu quả, cung ứng dịch vụ phù hợp để khách thuê hài lòng nhằm duy trì nguồn thu.
Đối với nhà đầu tư muốn chọn loại hình thuê cao ốc để cho thuê lại thì phải nắm được câu hỏi, liệu thị phần có đủ lớn để tham gia và tạo lợi nhuận không. Chỉ nên đầu tư mô hình này khi chọn được phân khúc thị trường mới nổi, nguồn cung còn hạn chế và nhu cầu bức thiết. "Nếu định giá sai, quản lý kém dễ dẫn đến tỷ lệ trống cao, khả năng thua lỗ rất lớn", ông khuyến cáo.
