Biến Động Giá Bất Động Sản Huyện Nhà Bè 5 năm (2018 - 2022)

Nhà Bè là điểm cuối của khu Nam Sài Gòn, cách khá xa trung tâm TP.HCM. Nơi đây còn ít tiện ích, phát triển không đều giữa các khu vực, tuy nhiên còn nhiều quỹ đất trống để phát triển các dự án bất động sản với mức giá mềm hơn so với các quận trung tâm thành phố, nhất là khu vực kế cận với Phú Mỹ Hưng, Quận 7.

Thị trường mua bán bất động sản tại huyện Nhà Bè hiện khá đa dạng, có cả chung cư lẫn nhà phố, đất nền đủ mọi phân khúc và có nhiều hàng từ chủ đầu tư. Theo dữ liệu trực tuyến của Batdongsan.com.vn, từ năm 2018 - 2022, giá bán các loại hình bất động sản chính tại huyện Nhà Bè diễn biến như sau:

• Giá chung cư từ mốc trung bình 26 triệu đồng/m2 lên 34 triệu đồng/m2, tăng trung bình 7,03%/năm

• Giá nhà riêng từ mốc trung bình 45 triệu đồng/m2 lên 80 triệu đồng/m2, tăng trung bình 15,5%/năm

• Giá nhà mặt phố từ mốc trung bình 50 triệu đồng/m2 lên 101 triệu đồng/m2, tăng trung bình 20,5%/năm

• Giá biệt thự từ mốc trung bình 61 triệu đồng/m2 lên 115 triệu đồng/m2, tăng trung bình 17,3 %/năm

• Giá đất từ mốc trung bình 16 triệu đồng/m2 lên 31 triệu đồng/m2, tăng trung bình 18,14 %/năm.

Như vậy trong 5 năm qua, giá bất động sản huyện Nhà Bè đã tăng trung bình 19,6%/năm, mức tăng khá khiêm tốn so với các quận trung tâm TP.HCM như Quận 1, Quận 3, Quận 7, Quận 9... Trong đó, giá nhà mặt phố và giá đất có biên độ tăng giá mạnh nhất trong các loại hình nhà đất nêu trên.

Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 4/2023, Nhà Bè hiện có khoảng 73 dự án bất động sản đã và đang được triển khai. Trong đó, có 21 dự án chung cư, 16 dự án khu đô thị mới, 4 khu phức hợp, còn lại là các dự án khác. So với các quận trung tâm, số lượng dự án bất động sản tại huyện Nhà Bè khá ít.

Từ năm 2018 đến năm 2022, giá nhà đất huyện Nhà Bè có xu hướng gia tăng khá mạnh mẽ nhờ yếu tố quan trọng tác động là hạ tầng, giao thông ngày càng hoàn thiện. Cùng với đó, thông tin quy hoạch Nhà Bè lên quận chậm nhất vào năm 2025 đã tác động nhất định lên thị trường nhà đất Nhà Bè. Tuy giá chưa tăng đột biến nhưng giao dịch có xu hướng tăng lên, bởi giá bất động sản khu vực này còn mềm hơn so với khu Đông Sài Gòn, tạo điều kiện để ai cũng có thể sở hữu một sản phẩm vừa túi tiền.

Với loại hình chung cư, theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, trong 5 năm từ 2018 - 2022, giá chào bán căn hộ Nhà Bè có xu hướng tăng nhưng không quá nhanh, từ 26 triệu đồng/m2 năm 2018 lên 28 triệu đồng/m2 năm 2019, lên 32 triệu đồng/m2 năm 2020, lên 33 triệu đồng/m2 năm 2021, năm 2022 mức trung bình 34 triệu đồng/m2. Như vậy, trong vòng 5 năm gần đây, giá chung cư tại huyện Nhà Bè tăng trung bình 1,3 lần, tăng trung bình 7,03%/năm - mức tăng thấp so với các quận trung tâm TP.HCM.

Trong vòng 2 năm trở lại đây, các dự án nổi bật nhất thị trường Nhà Bè là Celesta Heights, Celesta Rise của Keppel Land và Essensia Nam Sài Gòn (Dragon Hill 3) của Phú Long. Đáng chú ý, dự án Grand Sentosa của Novaland tạo tiếng vang lớn trên thị trường Nhà Bè với giá cao kỷ lục 100 triệu đồng/m2 nhưng hiện đã tạm ngừng. 

Mức giá chung cư thấp nhất theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn tháng 4/2023 là từ 16 - 20 triệu đồng/m2, ở chung cư Phú Mỹ Thuận (15 - 26 triệu đồng/m2), Phú Hoàng Anh (20 - 30 triệu đồng/m2), Orchid Park (24 - 29 triệu đồng/m2), Hoàng Anh Gia Lai 3 (24 - 28 triệu đồng/m2). Mức giá cao nhất là 52 - 68 triệu đồng/m2 tại dự án Celesta Heights và 55 - 63 triệu đồng/m2 tại Essensia Nam Sài Gòn. 

Xét theo từng phường, từ năm 2020 - 2022 giá chung cư khu vực xã Phú Xuân tăng mạnh nhất, từ mức trung bình 20 triệu đồng/m2 lên 24 triệu đồng/m2, tăng 20%. Theo sau là khu vực Phước Kiển, tăng 15,6% từ mức 32 triệu đồng/m2 lên 37 triệu đồng/m2. Riêng khu vực thị trấn Nhà Bè giá giảm nhẹ 5%, từ 20 triệu đồng/m2, xuống 19 triệu đồng/m2 do nơi đây chủ yếu là chung cư đã bàn giao từ lâu, biên độ tăng giá kém hơn. 

Nhìn chung, giá bán chung cư Nhà Bè hiện còn mềm so với mặt bằng giá chung cư TP.HCM và chỉ bằng một nửa, thậm chí là 1/3 so với nhiều dự án mới mở bán mới tại khu vực Quận 7 liền kề, đơn cử như The Antonia (trung bình 76 triệu đồng/m2), The Horizon Phú Mỹ Hưng (dự kiến 130 - 150 triệu đồng/m2). Chung cư Nhà Bè còn nhiều lựa chọn căn hộ giá khoảng 30 triệu đồng/m2, khoảng trên dưới 2 tỷ đồng/căn, mở ra nhiều cơ hội an cư cho người mua có tài chính khiêm tốn. 

Xem thêm:

• Bán căn hộ chung cư tại huyện Nhà Bè giá từ 1 đến 2 tỷ đồng

Giá bất động sản huyện Nhà Bè nhìn chung vẫn còn khá mềm so với các quận trung tâm và còn nhiều dư địa tăng trưởng. Ảnh: Internet

Với loại hình đất nền, nhà liền thổ, giá bán có xu hướng tăng dần đều trong 5 năm (2018 - 2022) nhờ thông tin quy hoạch Nhà Bè lên quận. Cụ thể, giá bán đất nền và nhà liền thổ tại Nhà Bè trong 5 năm như sau: 

• Giá bán nhà riêng: 45 - 52 - 60 - 67 - 80 triệu đồng/m2, tăng 1,7 lần.
• Giá bán nhà mặt phố: 50 - 72 - 69 - 87 - 101 triệu đồng/m2, tăng 2,02 lần.
• Giá bán biệt thự: 61 - 68 - 77 - 92 - 115 triệu đồng/m2, tăng 1,8 lần.
• Giá bán đất dự án: 22 - 27 - 29 - 40 - 46 triệu đồng/m2, tăng 2,09.
• Giá đất Nhà Bè: 16 - 20 - 22 - 27 - 31 triệu đồng/m2, tăng 1,9 lần.

Có thể thấy, giá bán nhà mặt phố và đất dự án tại huyện Nhà Bè có biên độ tăng giá mạnh nhất trong các loại hình bất động sản liền thổ nêu trên. Tuy nhiên, mức tăng này còn thấp so với nhà đất liền thổ tại các khu vực thuộc các quận trung tâm TP.HCM. Nhìn chung, giá bất động sản liền thổ Nhà Bè còn mềm, đồng nghĩa với dư địa tăng giá còn lớn trong tương lai, nhất là khi các dự án hạ tầng - giao thông lớn của khu Nam Sài Gòn hoàn thiện, vào hoạt động. 

Ngay khi có thông tin được định hướng lên quận hồi đầu năm 2021, thị trường đất nền Nhà Bè đã có những biến động rõ rệt. Hồi tháng 3/2021, giá đất tăng ở biên độ phổ biến từ 3 - 20% so với hồi cuối năm 2020 bất chấp Covid-19 diễn biến phức tạp. Đà tăng tiếp tục trong quý 1/2022 nhưng từ quý 2/2022 trở đi, xu hướng giảm giá bán bắt đầu xuất hiện và mạnh dần vào nửa cuối năm. 

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn cho thấy, Phước Kiển và Nhà Bè là 2 xã có giá đất nền dự án và đất riêng lẻ cao nhất tại huyện Nhà Bè năm 2022. Cụ thể, giá đất nền dự án tại xã Phước Kiển ghi nhận mức trung bình khoảng 63 triệu đồng/m2 phân khúc đất lẻ khoảng 51 triệu đồng/m2. Còn tại Nhà Bè, giá đất nền dự án trung bình 57 triệu đồng/m2, đất riêng lẻ 54 triệu đồng/m2. 

Giá nhà riêng Nhà Bè tăng mạnh nhất tại khu vực xã Nhơn Đức, tăng 59,3% từ mức 32 triệu/m2 lên 51 triệu/m2, theo sau là khu vực xã Phú Xuân với mức tăng 39%, từ 64 triệu/m2 lên 89 triệu/m2. 

Giá nhà mặt phố Nhà Bè tăng mạnh nhất tại khu vực xã Phú Xuân, tăng 50,7%, từ mức 67 triệu/m2 lên 101 triệu/m2, kế đến là khu vực xã Phước Kiển tăng 35,6%, từ 87 triệu/m2 lên 118 triệu/m2. 

Giá biệt thự, liền kề Nhà Bè tăng mạnh nhất ở khu vực Thị trấn Nhà Bè, tăng 76,3%, từ mức 76 triệu/m2 lên 134 triệu/m2. Kế đến là khu vực xã Phước Kiển với mức tăng 48,1%, khu vực xã Phú Xuân tăng 40,8%. 

Giá đất riêng lẻ, đất thổ cư tăng mạnh nhất tại khu vực xã Phước Kiển, tăng 104%, từ mức 25 triệu/m2 lên 51 triệu/m2, theo sau là thị trấn Nhà Bè, tăng 80%, từ 30 triệu/m2 lên 54 triệu/m2. 

Thời điểm cuối năm 2022, giá đất nền Nhà Bè có xu hướng giảm do thị trường chịu tác động bởi việc các ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng. Thêm vào đó, hồi cuối tháng 11/2022, UBND TP.HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận mà chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương. Điều này cũng tác động đáng kể đến tâm lý cả người mua và người bán trong bối cảnh thị trường thanh khoản kém. 

Thực tế cho thấy, giá đất nền dự án chào bán trên thị trường thứ cấp thuộc trục đường Lê Văn Lương từ 27-53 triệu đồng/m2 tùy vị trí từng lô, giảm 10-15% so với giá từng rao bán hồi đầu năm. 

Trên địa bàn xã Phú Xuân, quanh trục đường Nguyễn Lương Bằng, đất nền dự án xây nhà liền thổ chào bán thứ cấp từ 33 - 60 triệu đồng/m2 tùy vị trí, giảm 8 - 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá đất nền trục đường Huỳnh Tấn Phát cũng ghi nhận mức chào bán 40 - 63 triệu đồng, giảm 7 - 14% so với cùng kỳ. Tại xã Phước Kiển, đất nền xây nhà liền thổ dự án quy mô trên 20 ha trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ hiện có giá 55 - 110 triệu đồng/m2, giảm 21% so với cuối năm 2021. 

Hạ tầng, giao thông, quy hoạch là những yếu tố tác động mạnh mẽ lên giá bất động sản huyện Nhà Bè những năm gần đây. Ảnh: Internet

Xem thêm:

• Bán đất tại Huyện Nhà Bè giá từ 1 đến 2 tỷ đồng

Như vậy, với cơ sở hạ tầng, giao thông được quy hoạch bài bản và ngày càng hoàn thiện, huyện Nhà Bè có nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển của thị trường địa ốc. Thị trường nhà đất nơi đây còn nhiều tiềm năng tăng trưởng, phát triển. Đặc biệt, trong bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm khan hiếm, cạn kiệt, Nhà Bè đã, đang và sẽ trở thành điểm đến của các nhà đầu tư, phát triển bất động sản trong tương lai gần.

Các dự án chung cư, biệt thự, nhà phố... hình thành không chỉ làm thay đổi diện mạo của huyện Nhà Bè theo hướng văn minh, hiện đại mà còn góp phần giải bài toán về nhà ở cho người dân khu vực các quận giáp ranh, giãn dân về khu vực ngoại thành, giảm thiểu áp lực về hạ tầng cho nội đô.

Từ Nhà Bè đến Khu đô thị Phú Mỹ Hưng chỉ mất khoảng 8km, tầm 15 phút di chuyển, đến Bến Thành - Trung tâm Quận 1 mất khoảng 15km, khoảng 30 phút di chuyển. Trong bối cảnh đất chật người đông, nhu cầu nhà ở giá rẻ đến trung cấp là một bài toán khó với Quận 7, thì huyện Nhà Bè lại có thể đáp ứng được nguồn cung căn hộ giá từ bình dân, đến trung cao cấp nhờ quỹ đất rộng. Đây cũng là loại hình được phát triển đầu tiên ở Nhà Bè vào khoảng 6 - 7 năm trước.

Tuy tiện ích ngoại khu là một hạn chế nhưng với vị trí tiếp giáp Quận 7 thì cư dân Nhà Bè có thể tiếp cận được các tiện ích nổi bật tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, gồm hệ thống các trung tâm mua sắm, siêu thị, hệ thống các bệnh viện, trạm y tế, phòng khám, nhà thuốc, trường học các cấp, trường quốc tế… Mặc dù có quỹ đất rộng lớn nhưng thực tế cho thấy số lượng dự án căn hộ tại Nhà Bè lại rất ít. Vị trí của các dự án chủ yếu tại các trục đường lớn; có khả năng liên kết vùng nhanh chóng và thuận tiện đi lại, kết nối.

Ngoài ra, không thể không kể đến loại hình khu đô thị và các khu biệt thự, nhà phố cao cấp tại Nhà Bè đang được phát triển cách đây khoảng 3 - 4 năm. Sở hữu nhiều cảng biển, các khu công nghiệp lớn như Khu công nghiệp Hiệp Phước, thu hút nhiều chuyên gia, nhân viên cấp cao đến sinh sống và làm việc, kéo theo nhu cầu về bất động sản phân khúc cao cấp tại Nhà Bè.

Đặc biệt, với làn sóng dịch chuyển về vùng ven khi quỹ đất khu trung tâm và ven trung tâm cạn kiệt cộng với quy hoạch tương lai của huyện thì những đô thị lớn cũng đang được tập trung phát triển tại đây. Hiện nay trên địa bàn huyện Nhà Bè đã và đang hình thành một số khu đô thị mới như The Star Village, Làng Đại học Nhà Bè, ZeitGeist, Garden Park, The Sun City Phước Kiển, Nam Sài Gòn Riverside, Nhà Bè Dragon City, Phú Gia Cotec,… 

Lam Giang

Xem thêm:

• Biến Động Giá Bất Động Sản Quận Cầu Giấy 5 Năm (2018-2022)

• Biến Động Giá Bất Động Sản Quận Hà Đông 5 Năm (2018-2022)

• Biến Động Giá Bất Động Sản Quận Thanh Xuân 5 Năm (2018-2022)