Từ đầu năm 2014 đến nay, trên địa bàn Hà Nội, các dự án văn phòng mới được tung ra thị trường không nhiều. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn rơi vào tình trạng bội thực và khó khăn trong việc tìm đầu ra.

Nguồn cung tăng liên tục theo từng quý trong khi tổng diện tích văn phòng cho thuê được trong quý II đạt khoảng 65.500m2, giảm 3% so với quý I đã tạo áp lực lên giá thuê, dẫn đến một cuộc cạnh tranh khốc liệt từ các chủ tòa nhà để thu hút khách.

Nguồn cung tăng, giá thuê giảm, chế độ ưu đãi tốt từ chủ đầu tư đã tạo ra những cơ hội hấp dẫn đối với khách thuê. Tuy nhiên, diện tích văn phòng cho thuê được lấp trống vẫn chưa có sự chuyển biến rõ rệt và còn chênh lệch giữa các phân khúc.

Được hỏi về vấn đề này, Chị Ánh, nhân viên tư vấn Bất động sản (BĐS) thuộc công ty Nam Đại Dương chia sẻ, từ đầu năm đến nay, thị trường văn phòng cho thuê dường như không có biến chuyển gì nhiều so với năm ngoái. Nguồn cầu vẫn có nhưng giao dịch chậm, chủ yếu thành công ở mặt bằng văn phòng trong khoảng diện tích từ 100m2 trở xuống.

“Với nguồn cầu này, các tòa nhà hầu như phải xé lẻ mặt bằng, chia nhỏ diện tích trống. Nhiều khách hàng còn chuyển hướng hẳn sang thuê chung cư làm văn phòng. Bởi, loại hình này không chỉ đáp ứng được về mặt hình ảnh đẹp, vị trí thuận lợi, giá thành tốt mà diện tích cũng rất đa dạng, từ 50-80m2, 100-150m2, 150-200m2… phù hợp với nhiều nhu cầu khách thuê, các doanh nghiệp không phải chung không gian”, chị Ánh cho biết thêm.

Những tòa nhà văn phòng có diện tích vừa và nhỏ với mức giá hợp lý vẫn giao dịch đều

Nhìn chung, thị trường BĐS đến nay vẫn còn rất nhiều khó khăn, tuy nhiên, những diện tích văn phòng trong khoảng vừa và nhỏ với mức giá hợp lý và vị trí thuận tiện vẫn có sự giao dịch đều.

Khu vực phía Tây thành phố, quận Cầu Giấy, Từ Liêm là khu vực có tỉ lệ văn phòng cho thuê nhiều nhất. Ở đây nổi lên hàng loạt các tòa văn phòng chất lượng như: Indochina Plaza Hanoi, CMC Tower, PVI Tower, Detech Tower, CEO Tower, Keangnam Hanoi Landmark Tower … thu hút được lượng khách thuê khá lớn.

Giá thuê của các tòa nhà tương đối hợp lí, thậm chí là rẻ so với cơ sở hạ tầng được đầu tư. Đơn cử là tòa văn phòng hạng A như Keangnam có giá thuê chỉ từ 18-20 USD/m2, các tòa hạng B như CMC, CEO, giá dao động từ 10-12 USD/m2.

Các tòa văn phòng mặt đường Duy Tân, Trần Thái Tông, Tôn Thất Thuyết, Nguyễn Phong Sắc như: Lotus Building, Sunrise Building, Mỹ Đình Plaza … cũng đang tạo được sức hút lớn đối với người đi thuê trong khoảng diện tích từ 80-120m2. Trong đó, đáng chú ý nhất là tòa Mỹ Đình Plaza với giá thuê hấp dẫn, chỉ 7 USD/m2.

Bên cạnh đó, diện tích văn phòng còn nhận được một lượng cung đáng kể từ các dự án chung cư như Làng Quốc tế Thăng Long, Trung Hòa Nhân Chính, KĐT Mỹ Đình I, Mỹ Đình II, KĐT Mỹ Đình Sông Đà, chung cư HH2 Bắc Hà, … với giá giao động chỉ từ 6-7 USD/m2 (đã bao gồm thuế, phí).

Đối với các tòa văn phòng thuộc nội thành, khu Đống Đa, Hai Bà Trưng, diện tích văn phòng được lấp trống cũng đang tăng lên. Điển hình như tòa Times City, với giá ưu đãi từ 17-19 USD/m2 trong khoảng diện tích 100-150m2 vẫn được giao dịch đều theo từng tháng.

Từ thực tế trên, có thể thấy, nhu cầu của người thuê văn phòng vẫn còn nhiều. Vậy bài toán được đặt ra cho các nhà đầu tư ở đây là làm cách nào để đưa sản phẩm văn phòng của mình tiếp cận được người có nhu cầu thực một cách nhanh nhất, tiến tới cân bằng tình trạng lệch pha cung-cầu.

Nhằm kích cầu, các nhà đầu tư, các đơn vị tư vấn cũng đang dần chuyển sang tiếp thị mạnh cho khối diện tích vừa và nhỏ. Theo thống kê từ website Batdongsan.com.vn, trong  ngày 18/8/2014 hiện có 1069 tin rao mới thuộc khối văn phòng cho thuê tại Hà Nội. Trong đó, diện tích từ 30-80m2 có 528 tin, chiếm 49.3% tổng tin rao; diện tích từ 80-150m2 có 276 tin, chiếm 25.8% tổng tin rao; diện tích từ 150-250m2 có 72 tin, chiếm 6.8% tổng tin rao… Đặc biệt, tin rao kết thúc bằng mệnh đề: “Có thể chia nhỏ tùy theo nhu cầu khách thuê” xuất hiện dày đặc.

Đồng thời, để tối ưu hóa việc tiếp cận khách hàng từ các tập đoàn lớn đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, những dự án mới gần đây đưa ra nhiều diện tích khá linh động, từ 30-50- 80m2, … Thậm chí các nhà đầu tư còn chuyển hẳn sang triển khai các dự án văn phòng nhỏ “smart office”, phân chia theo nhu cầu của người thuê với đầy đủ trang thiết bị cần thiết.

Nhận định về tình hình cho thuê văn phòng trên địa bàn Hà Nội hiện nay, Ông Nguyễn Ngọc Tín – Giám đốc Công ty TNHH tư vấn bất động sản Ngọc Tín cho rằng, sở dĩ thị trường cho thuê văn phòng ở Hà Nội đang cầm chừng, có sự chênh lệch giữa cung và cầu, các diện tích vừa và nhỏ được ưu tiên là bởi nền kinh tế chưa thực sự phục hồi, lạm phát còn cao, mọi doanh nghiệp đều thắt chặt hầu bao, tiết kiệm chi tiêu và vẫn trong tâm thế chờ đợi, thăm dò thị trường.

Nguyễn Lê