Có được đổi căn hộ chung cư cũ lấy mới hay không?
Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) đã có công văn gửi các cơ quan chức năng góp ý dự thảo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạm cư đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ trên địa bàn Tp.HCM.
Sẽ không phải trả thêm tiền
Theo kiến nghị của HoREA, khi chung cư mới được xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng, các chủ sở hữu, chủ sử dụng hợp lệ tại chung cư cũ cần được giải quyết bố trí tái định cư ở căn hộ mới có diện tích lớn hơn hoặc bằng với diện tích căn hộ cũ (theo phương thức hoán đổi căn hộ) đồng thời không phải trả thêm chi phí.
Nếu chủ sở hữu nhà chung cư được bố trí căn hộ mới mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích, chủ sở hữu nhà được vay vốn tổ chức tín dụng; vay vốn từ quỹ phát triển nhà ở thành phố để thanh toán khoản tiền chênh lệch phải nộp.
Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư thuộc đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội thì sẽ được vay từ nguồn vốn tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội để mua thêm phần chênh lệch diện tích này.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Tp.HCM hiện có 474 chung cư cũ, nhà tập thể được xây dựng từ trước năm 1975 với hơn 27.000 hộ dân đang sinh sống. Trong số đó, nhiều căn hộ có diện tích rất nhỏ, chỉ từ 10-30 m2, bị xuống cấp, hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng. Do đó, Hiệp hội kiến nghị giải pháp trên nhằm góp phần thúc đẩy nhanh cải tạo chung cư cũ, xây dựng chung cư mới.
Nhận xét về đề xuất trên, một số DN BĐS cho rằng, việc hoán đổi căn hộ xuất phát từ lợi ích hài hòa của người dân và DN, Nhà nước. Một trong những khó khăn nhất trong cải tạo, xây dựng các chung cư cũ phải giải quyết được là vấn đề tái định cư, hỗ trợ di dời cho cư dân. Tại không ít chung cư, việc đàm phán về vấn đề này diễn ra hàng chục năm nhưng vẫn có vài hộ dân không đồng ý do đó tiến độ cải tạo rất chậm chạp. Trên thực tế, có trường hợp người dân yêu cầu một căn hộ chung cư cũ phải đổi được hai căn hộ mới ở vị trí đẹp thì mới chịu di dời.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành lại cho rằng, để người dân tại chung cư nhiệt tình tham gia đề xuất trên thì việc lựa chọn chủ đầu tư cũng cần phải được đấu thầu theo hình thức công khai, minh bạch dựa trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng triển khai thực hiện dự án. Nhà đầu tư được ưu tiên lựa chọn nếu đáp ứng tốt nhất nhu cầu nhà tạm cư cho các hộ gia đình; phải có phương án bố trí tạm cư và tái định cư hợp lý, có giải pháp hữu ích giảm chi phí xây dựng, quản lý vận hành chung cư.
Cần nhiều giải pháp khác
Theo nhiều chuyên gia và các công ty BĐS, bên cạnh giải pháp trên thì cần thêm nhiều giải pháp khác để thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ, xây chung cư mới.
Ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Bất động sản An Gia Investment đánh giá, một trong các rào cản khiến các DN BĐS chưa hào hứng với việc cải tạo, xây mới chung cư cũ tại Tp.HCM là đa số các dự án chung cư cũ đều ở vị trí trung tâm, có giá trị cao và cộng đồng cư dân lâu đời, đa thế hệ. Do đó, vấn đề cần phải giải quyết khi tham gia cải tạo, xây dựng các chung cư cũ là công tác bồi thường giải tỏa. Công tác này nếu không thực hiện nhanh sẽ ảnh hưởng đến việc tái định cư của người dân cũng như tiến độ, hiệu quả triển khai dự án.
Hơn nữa, những vướng mắc về quy hoạch chung, hệ số sử dụng đất, chiều cao công trình, chỉ tiêu dân cư… cũng ảnh hưởng rất nhiều đến quá trình cải tạo chung cư cũ. Thủ tục đầu tư xây dựng thực tế mất quá nhiều thời gian, nhiều hồ sơ phải mất gần hai năm mới được duyệt… đã khiến các nhà đầu tư không mấy mặn mà tham gia.
Ông Châu cho rằng, chỉ tiêu phát triển trần dân số đang là rào cản lớn đối với việc cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP. Tại quận Bình Thạnh, theo quy hoạch tới năm 2020 thì mới đạt 560.000 dân. Nếu bây giờ dân số ở quận này mới chạm ngưỡng 500.000 người, dư địa còn lại là 60.000 dân. Với 60.000 dân, trung bình mỗi căn hộ là 3,5 người thì cần khoảng 19.000 căn hộ. Con số này nếu đem chia cho các phường của quận Bình Thạnh thì mỗi phường chỉ có khoảng 800 căn hộ. Số căn hộ ít ỏi như vậy rất khó đáp ứng nhu cầu chỉnh trang cho một phường.
