Vậy xin hỏi luật sư, tôi có được toàn quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà bố mẹ để lại?

Chân thành cảm ơn!

Trịnh Huy Tùng (Thanh Hóa)

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai. (Ảnh minh họa)

Trả lời:

Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai, người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau: quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê lại, cho thuê, tặng cho, thừa kế, thế chấp và góp vốn quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai.  

Việc chứng thực, công chứng văn bản, hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất thực hiện như sau:

- Việc công chứng được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng và việc chứng thực hiện tại UBND cấp xã;

- Văn bản thừa kế quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất được chứng thực hoặc công chứng theo quy định pháp luật về dân sự;

- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng cho thuê lại, cho thuê quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản sẽ được chứng thực hoặc công chứng theo yêu cầu của các bên;

- Phải chứng thực hoặc công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (ngoại trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này).

Theo thông tin mà ông Tùng cung cấp thì bố mẹ ông khi còn sống đã làm thủ tục sang tên toàn bộ giấy tờ nhà đất đứng tên ông Tùng. Tuy nhiên, ông Tùng không nêu rõ bố mẹ ông chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho ông theo hình thức nào, là tặng cho hay chuyển nhượng? hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng có được chứng thực hoặc công chứng hay không? Ông Tùng đã đăng ký biến động quyền sử dụng đất sang tên ông sau khi được bố mẹ tặng cho/chuyển nhượng chưa?

Giao dịch trở nên vô hiệu trong trường hợp bố mẹ ông Tùng thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho ông sai quy định về nội dung, hình thức, chủ thể. Hơn nữa, do bố mẹ ông không để lai di chúc nên các anh chị em ruột của ông Tùng có quyền yêu cầu phân chia di sản theo pháp luật. 

Nếu khi lập hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cho ông Tùng, bố mẹ ông có chứng thực tại UBND cấp xã hoặc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng; đồng thời, ông Tùng cũng đã đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai và đã đứng tên người sử dụng đất, sở hữu nhà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì ông có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo hợp đồng.

Trong trường hợp này, dù bố mẹ ông Tùng không để lại di chúc thì anh chị em ruột của ông cũng không có quyền yêu càu chia di sản thừa kế theo pháp luật. Bởi lẽ, khi qua đời, bố mẹ ông Tùng không còn tài sản để lại.

Luật sư Trần Văn Toàn
(Văn phòng luật sư Khánh Hưng, Đoàn luật sư Hà Nội)