Vậy xin hỏi luật sư, liệu người bán có cần đi cùng ký giấy khi tôi làm thổ cư đứng tên mình? Qua tìm hiểu, tôi được biết, trường hợp mua nhà chưa có thổ cư, hợp đồng ủy quyền sẽ bị vô hiệu khi bên bán chết? Rất mong được luật sư giải đáp những thắc mắc này.

Trân trọng cảm ơn!

(minhtuyenmytay@...)

Nếu người sử dụng đất nợ nghĩa vụ tài chính hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai thì trước khi chuyển đổi quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính. (Ảnh minh họa).

Luật sư tư vấn về việc chuyển nhượng nhà đất còn nợ tiền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 170, Luật đất đai năm 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ chung như sau:

Một là, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất, đúng mục đích, tuân theo quy định về chiều cao trên không, độ sâu trong lòng đất, đồng thời phải có trách nhiệm bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất cũng như tuân theo các quy định pháp luật khác có liên quan. 

Hai là, người sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện kê khai đăng ký đất đai. Khi góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất; chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, cho thuê lại, cho thuê quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ các thủ tục và tuân theo luật định.

Ba là, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các biện pháp bảo vệ đất đai;

Bốn là, người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo luật định;

Năm là, việc tìm thấy vật trong lòng đất sẽ xử lý theo các quy định của pháp luật;

Sáu là, người sử dụng đất tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường. Đồng thời, người sử dụng đất không được gây tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

Bảy là, khi hết thời hạn sử dụng đất và không được gia hạn sử dụng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền; khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất phải giao lại đất.

Việc chứng thực, công chứng văn bản hoặc hợp đồng thực hiện quyền của người sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 167, Khoản 3, Luật Đất Đai năm 2013: Cần chứng thực, công chứng hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất. Điều này không áp dụng với trường hợp kinh doanh bất động sản được quy định tại Điểm b, Khoản 3, Luật Đất đai năm 2013. 

Đối với trường hợp cụ thể bạn hỏi, bạn và bên bán nhà đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng quyền sử dụng đất nên người mua có nhiệm vụ kê khai đăng ký đất đai. Cùng với đó, khi chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, cho thuê lại, cho thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, bên mua có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật.  

Thế nhưng, do giấy sở hữu đất nợ thổ cư có chữ ký của hai vợ chồng nên bạn cần căn cứ vào quy định tại Điều 168, Luật Đất đai 2013 về thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Nếu có Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng quyền quyền sử dụng đất. Sau khi có quyết định cho thuê đất, giao đất, người sử dụng đất mới được thực hiện các quyền của người sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp. Nếu được nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền một khi có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận hoặc khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

Nếu người sử dụng đất nợ nghĩa vụ tài chính hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, trước khi thực hiện các quyền, người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, trước khi chuyển nhượng, bạn hãy đề nghị bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)