Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cũng đã cấp Giấy chứng nhận lô đất này cho tôi. Nay tôi chuẩn bị xây nhà trên đất đó nhưng bên chuyển nhượng gây khó dễ với lý do tôi chưa thanh toán hết tiền mua đất. Vậy xin hỏi luật sư, trường hợp của tôi sẽ được giải quyết ra sao? 

Chân thành cảm ơn!

Trần Mạnh Cường (Bình Chánh, Tp.HCM)

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên thuộc nhóm giao dịch mua bán tài sản. (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Trả lời:

Căn cứ theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã được cấp Giấy chứng nhận mang tên người sử dụng đất. Chiếu theo quy định của Luật Đất đai, Nhà nước đã công nhận bạn có quyền sử dụng đất hợp pháp. Như vậy, bạn có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất như quyền khai thác và xây dựng nhà cùng các tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên chuyển nhượng đã có hiệu lực bởi bạn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. 

Theo quy định hiện hành, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc nhóm giao dịch mua bán tài sản. Bộ luật Dân sự quy định, trường hợp không có thỏa thuận khác trong hợp đồng mua bán tài sản thì vào thời điểm giao tài sản, nghĩa vụ của bên mua là thanh toán toàn bộ số tiền. Vì vậy, bạn phải thanh toán toàn bộ số tiền mua đất tại thời điểm thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất nếu trong hợp đồng mua bán không có thỏa thuận khác.

Điểm b, Khoản 3, Điều 8, Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao ngày 3/12/2012 hướng dẫn thi hành một số quy định trong Phần thứ hai về “Thủ tục giải quyết vụ án tại tòa án cấp sơ thẩm” của Bộ luật Dân sự đã bổ sung, sửa đổi theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật Tố tụng dân sự quy định việc giải quyết tranh chấp giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đất. Cụ thể, đây là tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất; UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải tiến hành hòa giải tranh chấp này mà sẽ thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Phía khởi kiện phải chứng minh được yêu cầu của mình là hợp pháp và có căn cứ. Trong khi đó, bên chuyển nhượng đất sẽ chứng minh việc bên nhận chuyển nhượng chưa thanh toán toàn bộ số tiền mua đất.

Bạn cần lưu ý là, nếu khởi kiện vụ việc này tại tòa án thì tòa có thể áp dụng những biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của bên chuyển nhượng đất. Theo đó, bạn có thể bị cấm thay đổi hiện trạng đất đang tranh chấp. Bạn không được xây dựng các công trình trên lô đất tranh chấp cho đến khi tòa hủy bỏ các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay pháp luật có quy định khác.

Luật gia Nguyễn Văn Khôi