Hàng năm, tôi đóng thuế nhà đất với tên của bố. Đồng thời, tất cả thủ tục, giấy tờ điện nước, số nhà tạm đều là tên của bố tôi. Trong khi đó, bố mẹ tôi đã ly hôn. Mẹ tôi được quyền sở hữu ngôi nhà này. Nay tôi muốn làm giấy tờ nhà mới phát hiện nhà chung thửa. Mặt khác, xã quy ngôi nhà trên thuộc quyền sở hữu của chủ đất chứ không phải của gia đình tôi.

Vậy xin hỏi luật sư, phải làm gì để chứng minh căn nhà này là của gia đình tôi? Thủ tục, trình tự làm giấy tờ nhà ra sao?

Chân thành cảm ơn!

(tamtran@...)

Trình tự thủ tục làm giấy tờ nhà chung thửa? (Ảnh minh họa, nguồn: Internet)

Trả lời:

Do bạn không cung cấp thông tin nơi gia đình bạn đang ở thuộc tỉnh, thành nào nên điều kiện tách thửa đất sẽ áp dụng theo Quyết định của UBND tỉnh nơi có bất động sản.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 bổ sung, sửa đổi Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể là:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp Luật Đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/7/2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004; nay được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

3. Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó.

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 và không vi phạm pháp Luật Đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó."

Chiếu theo quy định nêu trên, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có công trình, nhà ở xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu thỏa mãn các điều kiện như: Được UBND cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; chưa có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền với trường hợp phải thu hồi; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch song đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

Nếu đất chung thửa, có nhiều cá nhân, hộ gia đình cùng sử dụng, khi đó hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này và tính bằng tổng hạn mức đất ở của các cá nhân, hộ gia đình đó. Để biết thêm chi tiết, bạn nên liên hệ với phòng tài nguyên môi trường.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)