Câu hỏi của độc giả cụ thể như sau:
"Tôi có ý định mua một lô đất ở xã Thạnh Phú, Vĩnh Cửu, Đồng Nai. Chủ đầu tư cho biết, đây là đất trồng cây lâu năm được chủ đầu tư mua và phân thành nhiều lô. Chủ đầu tư hiện đang xây dựng cơ sở hạ tầng với một đường nhựa rộng 6m và hệ thống thoát nước. Lô đất mà tôi muốn mua có diện tích là 5mx19m.
Chủ đầu tư còn thông tin thêm, đây là đất sổ chung gồm 5-6 lô /sổ (tuỳ lô lớn hay nhỏ), bao giấy phép xây dựng. Tôi muốn hỏi, nếu mua đất này thì sau này tôi có thể tách sổ riêng được không? Người đứng tên sổ đỏ có thể là chủ đầu tư hoặc là người mua lô đất kế tôi thì họ có thể đem sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng mà không cần chữ ký của tôi có được hay không? Nếu có tranh chấp xảy ra thì tôi có được pháp luật bảo vệ không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn!"
Mua đất phân lô nhưng vẫn chung sổ đỏ
Luật sư Trần Thị Thanh Nga – Công ty luật TNHH Đất Luật trả lời độc giả:
Quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013 cho thấy, đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp. Đối với đất nông nghiệp, theo quy định của Quyết định số 25/2016/QĐ-UBND ngày 20/05/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, diện tích tối thiểu được phép tách thửa lớn hơn hoặc bằng 500m2. Theo đó, diện tích độc giả dự kiến mua là (5m x19m= 95m2) không đủ điều kiện về diện tích tổi thiếu được phép tách thửa.
Quy định của Luật Đất đai 2013 cũng nêu rõ, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là (1) Có Giấy chứng nhận; (2) đất không có tranh chấp; (3) quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và (4) đất trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Đây là cơ sở pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của bên chuyển nhượng sau khi hợp đồng chuyển nhượng được chứng nhận, đồng thời cũng là cơ sở để các cơ quan nhà nước có thẩm quyền bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng khi bị người khác xâm phạm.
Do đó, đối với trường hợp của độc giả, để tránh rủi ro, độc giả cần kiểm tra các thông tin trước khi tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng. Hơn nữa, độc giả bắt buộc phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.
