Tuy nhiên, diện tích biệt thự hiện nay vượt quá quy định trong giấy phép được cấp. Vậy xin hỏi luật sư, liệu tôi có gặp rủi ro khi mua lại lô đất nói trên? Khi sang tên sổ đỏ có gặp vấn đề gì không và hồ sơ, thủ tục cụ thể như thế nào.

Trân trọng cảm ơn!

(yenphamth@...)

Có rủi ro khi mùa nhà có diện tích sai lệch so với giấy phép xây dựng được cấp?

Trả lời:

Theo thông tin mà bạn cung cấp cũng như thắc mắc cần giải đáp, luật sư tư vấn như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị, hành vi xây sai phép có thể bị phạt tiền từ 10-20 triệu đồng và buộc tháo dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm theo quy định tại Khoản 2, Khoản 4, Khoản 5 (hành vi vi phạm đã kết thúc).

Việc xử phạt các vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở được quy định cụ thể tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

"4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng."

Về biện pháp khắc phục hậu quả: "d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này."

Mặt khác, bạn cần lưu ý rằng, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cần đáp ứng quy định hiện hành tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể là: 

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Sau khi có hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực, bạn sẽ nộp một bộ hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản công chứng;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
- Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận (bản chính theo Mẫu số 10/ĐK).

Theo quy định hiện hành, thời gian giải quyết loại hồ sơ này không quá 10 ngày làm việc.

Ngoài ra, việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận đối với phần diện tích đất và nhà ở được ghi trên Giấy chứng nhận.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)