Hai lần nộp hồ sơ xin sang tên sổ đỏ, bạn tôi đều bị từ chối. Lần thứ nhất là vào năm 2006 vì chưa có chính sách cấp Giấy chựng nhận cho người nước ngoài; lần thứ 2 bị trả bởi lý do người nước ngoài phải mua nhà từ chủ đầu tư.

Xin hỏi luật sư, nay bạn tôi bị bệnh nặng, muốn bán căn chung cư này được hay không? Thủ tục, hồ sơ cụ thể ra sao?

Chân thành cảm ơn!

(uyennhisurf@...)

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài được quy định tại điều 125, Luật Nhà ở năm 2005​. (Ảnh minh họa)

Trả lời:

Dựa theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn của bạn là người nước ngoài mua lại căn hộ chung cư của một người Việt Nam từ năm 2006.

Trong khi đó, đối tượng sở hữu nhà ở tại Việt Nam được quy định tại khoản 2, Điều 9, Luật Nhà ở năm 2005 như sau:

"2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú;

b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này;

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này."

Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân, tổ chức nước ngoài được quy định tại điều 125, Luật Nhà ở năm 2005. Cụ thể là:

"1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Thời hạn được sở hữu nhà ở là thời hạn quy định trong Giấy chứng nhận đầu tư và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, sau khi hoàn thành việc xây dựng theo dự án, chủ đầu tư được quyền bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này. Người mua nhà ở của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản này được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này.

3. Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật."

Căn cứ theo quy định nêu trên thì người nước ngoài không được mua nhà ở của cá nhân người Việt Nam, chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức đầu tư xây dựng nhà ở. Do đó, việc người bạn nước ngoài của bạn mua nhà của người Việt Nam năm 2006 là không đúng quy định của pháp luật. Cơ quan có thẩm quyền vì thế có quyền tư chối hồ sơ xin sang tên sổ đỏ của người bạn nước ngoài này.

Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua Nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó."

Người bạn nước ngoài của bạn chưa đủ điều kiện để sang tên sổ đỏ ngôi nhà này bởi để chuyển nhượng quyền sở hữu nhà cần có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong khi đó, bạn của bạn chưa có sổ đỏ đứng tên mình.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty luật TNHH Đức An)