Chân thành cảm ơn!

(nhanphutruong@...)

Điều 6, Quyết định số 66/2018/QĐ-UBND tỉnh Long An quy định về điều kiện tách thửa đất. (Ảnh minh họa)

Trả lời:

Về điều kiện tách thửa, việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về diện tích tối thiểu tách thửa, phù hợp quy hoạch và có đơn xin tách thửa.

Cụ thể hơn, điều kiện tách thửa đất được quy định tại Khoản 1, Điều 6, Quyết định số 66/2018/QĐ-UBND tỉnh Long An như sau:

"Điều 6. Điều kiện cụ thể tách thửa đối với đất ở

1. Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 2.000 m2

a) Trường hợp các thửa đất sau khi tách thửa tiếp giáp với hiện trạng hạ tầng giao thông công cộng, đồng thời đảm bảo các yếu tố hạ tầng khác (điện, cấp thoát nước) thì được tách thửa.

b) Trường hợp các thửa đất đề nghị tách thửa không tiếp giáp với đường giao thông công cộng hiện hữu, không đảm bảo các yếu tố hạ tầng khác (điện, cấp thoát nước) thì người sử dụng đất phải lập bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp không gian kiến trúc với khu vực xung quanh và phải nằm trong quy hoạch điểm dân cư tập trung trong quy hoạch nông thôn mới hoặc thuộc đất ở theo quy hoạch đô thị chung của phường, thị trấn, thị xã và thành phố. Trường hợp ngoài điểm dân cư tập trung hoặc không thuộc điểm quy hoạch dân cư tập trung của phường, thị trấn, thị xã và thành phố phải được UBND cấp huyện xem xét, chấp thuận theo nhu cầu và đối với từng trường hợp cụ thể.

c) Diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất, các điều kiện về hạ tầng thực hiện theo quy định tại Điều 4, Điều 5 của quy định này và bản vẽ tổng mặt bằng được phê duyệt. Phần diện tích được sử dụng chung (đường giao thông, cấp thoát nước) theo bản vẽ tổng mặt bằng do UBND xã, phường, thị trấn (sau đây gọi tắt là UBND cấp xã) quản lý."

Do độc giả không cung cấp cụ thể ở xã/phường nào nên về điều kiện diện tích tối thiểu tách thửa, bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 4 và Điều 5, Quyết định 66/2018/QĐ-UBND.

Đất ở nông thôn (các xã):

- Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở là 100m2 đối với lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m.

- Diện tích tối thiểu là 80m2 đối với lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 20m.

- Diện tích tối thiểu là 100m2 đối với lô đất xây dựng nhà ở tiếp giáp đường giao thông nhưng chưa quy định lộ giới.

Đất ở đô thị (các thị trấn, phường):

- Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở là 45m2 đối với lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20m.

- Diện tích tối thiểu là 36m2 đối với lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 20m.

- Diện tích tối thiểu là 80m2 đối với lô đất xây dựng nhà ở tiếp giáp đường giao thông nhưng chưa quy định lộ giới.

Về trình tự thủ tục tách thửa đất, Điều 75, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và chuyển Bản trích đo thửa đất mới tách cho người sử dụng đất để thực hiện ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Hồ sơ bao gồm các loại giấy tờ sau đây: 

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa (theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm thông tư 24/2014/TT-BTNMT).

Về thuế, phí khi tách thửa, hai anh em bạn được mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, theo quy định tại điểm d, Khoản 5, Điều 3, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, các khoản thu nhập khác ngoài việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất, ... nhận được từ chuyển nhượng bất động sản thuộc thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.

Trong khi đó, Khoản 4, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định, thu nhập từ quà tặng là bất động sản giữa cha đẻ con đẻ thuộc thu nhập miễn thuế. Do đó, khi được mẹ tặng cho quyền sử dụng đất, bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, bạn vẫn phải thực hiện thủ tục kê khai thuộc đối tượng được miễn loại thuế này tại Chi cục thuế huyện/quận nơi bất động sản tọa lạc.

"Điều 3. Thu nhập chịu thuế

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản."

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Về lệ phí trước bạ, bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo quy định tại Điều 1, TT34/2013/TT-BTC về bổ sung, sửa đổi một số điều của thông tư 124/ 2011/ TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 31/08/2011 hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định nhà, đất là quà tặng giữa mẹ đẻ, cha đẻ với con đẻ thì không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ.

Thế nhưng, bạn cần xuất trình được giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ giữa bạn và mẹ ruột bạn như sổ hộ khẩu, giấy khai sinh lên cơ quan thuế nhằm chứng minh rằng bạn thuộc diện được miễn thuế trước bạ.

"Điều 1. Sửa đổi Điều 3, Chương I "Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ" như sau:

1. Sửa đổi khoản 10, Điều 3 như sau:

"10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên."

Ngoài ra, bạn cần nộp một số chi phí khác liên quan như phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phí đo vẽ địa chính và phí công chứng.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Hà Nội)