Trân trọng cảm ơn!

(nguyenthanhhien304@...)

Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. (Ảnh minh họa)

Luật sư tư vấn: 

1. Điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Về điều kiện mua bán nhà ở "trên giấy", các bên phải tuân thủ theo đúng pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai khi tiến hành mua bán.

Bên cạnh những ưu điểm nhất định cho cả khách hàng và chủ đầu tư, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn không ít rủi ro. Luật Kinh doanh bất động sản hiện còn nhiều bất cập. Tranh chấp có thể phát sinh khi giao kết thực hiện hợp đồng nếu khách hàng không nắm rõ các quy định pháp luật liên quan.

Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh được quy định tại Khoản 1, Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

"1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do."

Căn cứ theo quy định trên, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt bởi cấp có thẩm quyền, hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng (trường hợp cần phải có giấy phép xây dựng), giấy tờ nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án; biên bản nghiệm thu đã hoàn tất phần móng đối với trường hợp là tòa nhà hỗn hợp, nhà chung cư có mục đích để ở hình thành trong tương lai mới được đưa vào kinh doanh.

2. Quá trình thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Về quá trình thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định cụ thể như sau:

"1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua."

Như vậy, việc thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Bạn cần kiểm tra kỹ trình tự thanh toán này khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức An, Hà Nội)