Theo quy định hiện hành, đất ở được xác định là đất phi nông nghiệp, còn đất vườn là đất nông nghiệp. Đất vườn có thể là đất trồng cây lâu năm hoặc đất trồng cây hàng năm, thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Để chuyển đất vườn sang đất ở thì cá nhân, hộ gia đình phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện. Cùng với đó, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.
1. Điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất
Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52, Luật Đất đai năm 2013:
Thứ nhất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tức là, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện cho phép chuyển sang đất ở. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm luôn được công khai nên người dân có thể tự mình kiểm tra hoặc hỏi trực tiếp công chức địa chính phường, xã, thị trấn.
Thứ hai, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, người sử dụng đất phải có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Như vậy, chỉ khi đủ 2 điều kiện trên thì UBND cấp huyện mới cho phép cá nhân, hộ gia đình chuyển đất vườn sang đất ở.
|
|
| Cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển đất vườn sang đất ở nếu được UBND cấp huyện nơi có đất cho phép. Ảnh minh họa |
2. Trình tự, thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
Các bước thực hiện việc chuyển đất vườn sang đất ở được quy định rõ tại Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu chuyển đất vườn sang đất ở cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đẩy đủ và hợp lệ, bao gồm các loại giấy tờ sau:
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất có thể nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho phòng Tài nguyên và Môi trường. Hoặc cũng có thể nộp trực tiếp tại phòng Tài nguyên và Môi trường đối với những nơi chưa có bộ phận một cửa.
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
-
Đối với trường hợp hồ sơ đầy đủ giấy tờ hợp lệ, bộ phận một cửa sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp. Phiếu này sẽ ghi rõ hạn trả kết quả.
-
Đối với trường hợp hồ sơ thiếu, chưa hợp lệ, trong vòng không quá 3 ngày làm việc phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định hiện hành.
Bước 4. Giải quyết yêu cầu
Việc quan trọng nhất của bước này là người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Người dân cần nộp đúng số tiền, đúng thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan thuế.
Bước 5. Trả kết quả
-
Kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thời gian giải quyết không quá 15 ngày.
-
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.
Thời gian giải quyết không tính các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, cũng không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân.
Trường hợp quá thời hạn mà chưa nhận được kết quả, người dân nên hỏi trực tiếp lý do chưa giải quyết. Nếu cần thiết, có thể yêu cầu cơ quan giải quyết hồ sơ trả lời bằng văn bản. Đây là căn cứ để thực hiện quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính.
|
|
| Khi chuyển đất vườn sang đất ở, người dân phải nộp tiền sử dụng đất. Ảnh minh họa |
3. Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất vườn sang đất ở
Theo Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, có thể xảy ra 2 trường hợp khi chuyển đất vườn sang đất ở. Tiền sử dụng đất phải nộp vì thế cũng sẽ khác nhau ở mỗi trường hợp khác nhau.
Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp sau đây:
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6, Điều 103, Luật Đất đai năm 2013 sang làm đất ở;
- Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 1/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở
Đối với trường hợp đất vườn là đất trồng cây lâu năm hoặc cây hàng năm, tiền sử dụng đất được tính theo điểm b, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP.
Khi cá nhân, hộ gia đình chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Lưu ý, để tính được số tiền sử dụng đất thì người dân phải biết giá đất theo Bảng giá đất, vị trí thửa đất và địa chỉ thửa đất cụ thể.
Trên đây là trình tự, thủ tục, các bước thực hiện khi xin chuyển đất vườn sang đất ở. Nếu có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất này, người sử dụng đất cần phải nắm rõ các thông tin nêu trên và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.
An Thanh (TH)
>> Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh
>> Quy định về hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở
>> Được xây nhà trọ cho thuê trên đất vườn không?
