Những bước "thăng trầm" của thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tuy mới hình thành nhưng đã có những bước đi quan trọng, đóng góp đáng kể vào sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước, cũng như góp phần tích cực vào việc hình thành và phát triển các loại thị trường trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
Cơ chế quản lý thị trường BĐS từng bước được hoàn thiện với Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, ngày 15/10/2007 của Chính phủ về việc hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS. Cùng với đó còn có các bộ luật có liên quan khác như: Luật Doanh nghiệp, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp và các luật về thuế... Từ đó, đã hình thành nên hành lang pháp lý tương đối hoàn thiện để điều tiết thị trường BĐS.
Thị trường BĐS ngày càng có những bước đi vững chắc, góp phần lớn vào việc thúc đẩy nền kinh tế quốc gia phát triển.
Giai đoạn từ năm 1999 đến năm 2009, diện tích bình quân nhà ở toàn quốc đã tăng gần 2 lần (từ mức 9.6 m2 sàn/người năm 1999, lên mức 16.7 m2 sàn/người năm 2009). Bình quân mỗi năm diện tích nhà ở toàn quốc tăng khoảng 70 triệu m2. Các dự án khu nhà ở, khu đô thị được đầu tư xây dựng rầm rộ trên cả nước với hệ thống hạ tầng đồng bộ, bảo đảm về chất lượng, đa dạng về chủng loại đã giải quyết được phần lớn nhu cầu chỗ ở, nâng cao điều kiện sống cho người dân. Đồng thời, góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.
Cùng với đó, hệ thống các khu chế xuất, khu công nghiệp, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn... được đầu tư phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế của các địa phương và cả nước theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Sự phát triển của thị trường BĐS còn thúc đẩy các loại thị trường khác phát triển. Giai đoạn 2006 - 2011, cả nước đã quy hoạch hàng chục nghìn héc-ta đất nhằm phát triển BĐS. Kết quả, khoản thu về đất hằng năm chiếm khoảng trên 10% tổng thu ngân sách nhà nước. Đến ngày 20/4/2014 đã có tới 414 dự án đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS được cấp phép với tổng vốn đầu tư 49.3 tỷ USD, trong đó, vốn đầu tư nước ngoài chiếm khoảng 20.75%.
Chủ thể tham gia thị trường BĐS ngày một đông đảo. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong nước, các đơn vị tư vấn cũng như doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng theo đó cũng lớn mạnh dần. Giai đoạn 2006 - 2011, số lượng doanh nghiệp kinh doanh BĐS của cả nước đã tăng từ 1.697 doanh nghiệp lên 6.855 doanh nghiệp năm 201. Đáng mừng là đã có những doanh nghiệp đã có đủ năng lực thực hiện các dự án BĐS có quy mô ngang tầm khu vực. Theo đó, hệ thống công chứng BĐS, quản lý BĐS, hệ thống đăng ký sở hữu, các sàn giao dịch BĐS, hệ thống thông tin BĐS, hệ thống cung cấp dịch vụ tư vấn... hình thành và đi vào hoạt động ngày càng vững mạnh.
Nhờ đó mà công tác quản lý của nhà nước đối với thị trường BĐS từ trung ương đến địa phương từng bước được tăng cường và hoàn thiện.
Công tác quản lý nhà nước về thị trường BĐS từ trung ương
đến địa phương từng bước được tăng cường và hoàn thiện.
Vẫn còn đó nhiều hạn chế, yếu kém
Cùng với những thành quả đã đạt được, thị trường BĐS thời gian qua cũng bộc lộ không ít hạn chế, yếu kém cần được khắc phục.
Trước hết, thị trường BĐS phát triển còn thiếu sự ổn định. Khi thì tạo nên những cơn "sốt" đầu tư, "sốt" giá, khi thì ảm đạm, thậm chí là “đóng băng”. Hàng loạt các dự án "đắp chiếu", hàng nghìn các doanh nghiệp BĐS phá sản, hàng trăm các sàn giao dịch đóng cửa, nhà đầu tư ngoại "vứt" dự án "bỏ chạy" .... tất cả những điều đó đã ảnh hưởng đến cân đối vĩ mô, tác động tiêu cực đến nền kinh tế.
Cơ cấu hàng hóa BĐS nhà ở không cân đối, cung - cầu lệch pha, nhất là ở các đô thị. Nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn, giá cao dư thừa nhiều, nhà ở xã hội quy mô nhỏ, giá bán thấp phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân cư đô thị thiếu trầm trọng. Điều này đã ảnh hưởng tới mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội cho người dân, làm phát sinh những nhân tố gây mất ổn định xã hội.
Tình trạng đầu tư phát triển các sản phẩm BĐS không theo quy hoạch và kế hoạch, chưa tuân thủ các quy luật của thị trường, đầu tư tự phát, theo phong trào vẫn còn tràn lan. Vẫn còn tồn đọng nhiều dự án BĐS thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
Giá cả hàng hóa BĐS bất ổn định, không phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm, không phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của từng địa phương. Trong đó giá nhà ở, đất ở thường vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người dân có mức thu nhập trung bình hoặc thu nhập thấp. Tình trạng đầu cơ, làm giá BĐS vẫn khá phổ biến khiến cho người mua nhà phải chịu thiệt thòi hoặc không thể với tới.
Sự minh bạch của thị trường BĐS chưa cao, tình trạng giao dịch ngầm, giao dịch ảo còn nhiều. Hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS không thống nhất, thiếu độ tin cậy.
Trong tình hình mới, thị trường BĐS đã đề ra những mục tiêu, quan điểm và các giải pháp phát triển cụ thể
Cần đẩy mạnh sự phát triển ổn định, vững chắc, có cấu trúc hoàn chỉnh và đồng bộ thị trường BĐS; bảo đảm thị trường BĐS hoạt động có hiệu quả bằng việc đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ, tiến tới trở thành thị trường quan trọng, là cầu nối thông suốt với các thị trường khác của nền kinh tế.
Đồng thời, các hệ thống văn bản pháp luật về nhà ở, đất đai, đầu tư, kinh doanh, xây dựng BĐS, ...cần hoàn thiện, từ đó, tạo cơ sở pháp lý thống nhất cho thị trường BĐS phát triển ổn định.
Cố gắng phấn đấu đến năm 2020 diện tích nhà ở bình quân đạt 25 m2 sàn/người, tại đô thị đạt 29 m2/người, tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/người nhằm đáp ứng cơ bản nhu cầu về nhà ở của người dân.
Bên cạnh đó, cũng cần chú trọng đến các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng khu công nghiệp, các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn ...
Đồng thời, phải huy động mạnh các nguồn lực trong và ngoài nước để phát triển thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy các ngành sản xuất khác phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Tiến tới nguồn thu ngân sách từ BĐS đạt 10% - 15% tổng thu ngân sách.
