Vậy theo quy định mới nhất thì việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng những điều kiện nào? Có khác với trước đây? Hồ sơ, trình tự thủ tục cụ thể ra sao? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo quy định tại Khoản 19, Điều 3, Luật nhà ở năm 2014: "Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng."
Khoản 4, Điều 3, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 nêu rõ: "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng."
Căn cứ theo các quy định nêu trên thì bất động sản hình thành trong tương lai, nhà ở hình thành trong tương lai là một loại bất động sản chưa có sẵn, chưa tồn tại trên thực tế, chỉ mới có trên giấy tờ hay còn gọi là "nhà trên giấy". Đây là nhà ở sẽ được xây dựng và bàn giao cho người mua trong tương lai.
|
|
| Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hiện rất phổ biến. Ảnh minh họa |
2. Điều kiện chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Điều 7, Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng thuê mua, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn. Cụ thể, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:
-
Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6, Nghị định 02/2022/NĐ-CP; nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày 01/03/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.
-
Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
-
Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Lưu ý:
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
- Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
>>> Xem thêm:
3. Hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định rõ tại Điều 8, Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Theo đó, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như sau:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Trước hết, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu quy định tại mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng gồm 06 bản, trong đó:
-
02 bản do chủ đầu tư dự án lưu;
-
01 bản nộp cho cơ quan thuế;
-
01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
-
01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu;
-
01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu;
-
01 bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng đối với trường hợp phải công chứng.
Lưu ý: Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Theo quy định hiện hành, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
|
|
| Việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP hiệu lực từ ngày 01/03/2022. Ảnh minh họa |
Hồ sơ đề nghị công chứng gồm các loại giấy tờ sau:
-
Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng;
-
Bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.
-
Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án;
-
Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có);
-
Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định
Sau khi thực hiện công chứng (ngoại trừ trường hợp không phải công chứng), các bên chuyển nhượng hợp đồng nộp thuế, phí và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng theo luật định.
Bước 4: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Sau khi các bên nộp thuế phí, một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng gồm 06 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo bản chính hợp đồng.
Đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng, thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng có thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư. Cùng với đó là giấy tờ chứng minh đã nộp thuế hoặc được miễn thuế theo luật định.
Bước 5: Chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng
Trong thời hạn 05 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được các giấy tờ nêu trên, chủ đầu tư dự án bất động sản sẽ xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Chủ đầu tư không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.
Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 02 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 04 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.
Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
Lưu ý:
- Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.
Trên đây là điều kiện và thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định mới nhất, áp dụng từ ngày 01/03/2022. Với những quy định mới này, việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở "trên giấy" sẽ thuận lợi và an toàn hơn.
Lam Giang
