Thực tế này cùng hàng loạt nguyên nhân khác đang là những rào cản khiến công tác cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội gặp nhiều khó khăn. Đây cũng là những điều được ghi nhận qua cuộc thị sát của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng tại chung cư C8 Giảng Võ và trong buổi làm việc với UBND thành phố Hà Nội về cải tạo chung cư cũ diễn ra chiều 12/8.
|
|
| Chung cư cũ vần còn tồn tại không ít tại Hà Nội |
Vướng cơ chế
Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, trên địa bàn hiện có khoảng 1.155 chung cư từ 4 đến 6 tầng và 10 khu thấp tầng (1 đến 3 tầng). Trong đó, số nhà thấp tầng này hầu hết đã bán theo Nghị định 61/CP và người dân tự bỏ kinh phí để xây dựng, cải tạo lại.
Phần còn lại là quỹ nhà vẫn do cơ quan quản lý của thành phố quản lý, ký hợp đồng cho các hộ dân thuê để ở với tổng diện tích khoảng 1,7 triệu m2 cần được cải tạo, xây dựng lại. Đó là chưa kể đến các khu nhà tập thể đơn lẻ, quy mô nhỏ và một số khu do các cơ quan tự quản (tập thể Nam Đồng, tập thể quân đội tại Xã Đàn...) chưa bàn giao cho thành phố và vẫn nằm rải rác, xen kẽ trong các khu phố.
Qua khảo sát thực tế cho thấy, hiện đa số diện tích xây dựng cũng như dân số tại các khu chung cư cũ đã tăng hơn 1,5 lần so với thiết kế ban đầu. Trước thực trạng xuống cấp của các khu này, năm 2007-2009, Hà Nội đã bố trí 7,2 tỷ đồng kiểm định 77 công trình; năm 2011-2012 dành 15 tỷ đồng kiểm định 85 chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp nghiêm trọng để lọc ra những công trình nguy hiểm cấp độ D để tổ chức di chuyển, cải tạo, xây dựng lại theo quy định của Luật Nhà ở. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ đang gặp quá nhiều khó khăn với số lượng thực hiện được chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Phó Giám đốc sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Quốc Tuấn cho biết theo quy định tại Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/07/2007 của Chính phủ và Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố việc cải tạo chung cư cũ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng đủ quỹ nhà cho việc tái định cư tại chỗ; nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối về tài chính.
Thực hiện nguyên tắc này, UBND thành phố tiến hành xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng) đối với các khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của nhà nước-nhân dân-doanh nghiệp, phù hợp với điều kiện cụ thể.
Tuy nhiên, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng phê duyệt, khu vực lõi đô thị (4 quận nội thành cũ) cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người; trong khi đó, các chung cư cũ tập trung chủ yếu tại khu vực này. Do đó, việc đảm bảo bài toán kinh tế: cân đối tài chính cho chủ đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân trong khu vực dự án, hạn chế tăng dân số tại khu vực này là không khả thi.
Bên cạnh đó, Thủ tướng Chính phủ cũng yêu cầu Thành phố kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng trong các quận nội thành nên việc khai thác dự án để tự cân đối tài chính (sau khi đã đảm bảo quỹ nhà để tái định cư tại chỗ) của các nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn... Những yếu tố trên là những nguyên nhân chính khiến tiến độ công tác nghiên cứu quy hoạch điều chỉnh của các khu chung cư cũ trong thời gian vừa qua bị ảnh hưởng.
Dân không đồng thuận
Quá trình giải phóng mặt bằng, khi các nhà đầu tư đang trong quá trình thỏa thuận quy hoạch, hoàn tất các thủ tục về quản lý đầu tư xây dựng và các thủ tục về đất đai liên quan thì phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân đòi hỏi về quyền lợi (diện tích nhà tái định cư, các khoản kinh phí hỗ trợ...).
Bởi vậy, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, một số hộ gia đình cố tình không bàn giao mặt bằng, đưa ra những đòi hỏi không hợp lý, không phù hợp các quy định của pháp luật, mặc dù dự án phá dỡ, cải tạo các chung cư cũ đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận và được 2/3 số hộ đồng thuận di dời.
Ghi nhận trong buổi thị sát chung cư C8-Giảng Võ - tòa nhà được xếp loại nguy hiểm cấp độ D - cho thấy, nhiều hộ dân bày tỏ quan điểm không muốn di dời. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người dân không hiểu rõ chính sách và quy định của việc tạm di dời để xây dựng chung cư mới và họ vẫn được quy trở lại tái định cư ngay trên chính tòa nhà này khi đã hoàn thành.
Thêm một mối lo được nhiều người dân nêu ra là vị trí bố trí tạm cư quá xa, ảnh hưởng xáo trộn lớn đến cuộc sống của họ, nhất là việc học hành của con cái. Đặc biệt, chung cư cũ nằm ở những vị trí đắc địa, sự bất hợp tác của người dân càng cao, nhất là những hộ nằm ở vị trí mặt đường lớn bởi họ đang kinh doanh tốt và thường thì các hộ dân tầng 1 thường cơ nới thêm được nhiều - thậm chí gấp đôi, gấp ba lần diện tích thực phân lúc ban đầu.
Hầu hết quỹ nhà này đã được bán thanh lý, do người dân sở hữu nhưng diện tích chung vẫn là do nhà nước quản lý. Do đó, khi phải di dời, người dân không đồng thuận bởi họ có quyền sở hữu nhà nhưng nếu chung cư cũ này xuống cấp và xảy ra sự cố nguy hiểm ảnh hưởng đến tài sản và tính mạng của người dân thì trách nhiệm lại thuộc về chính quyền địa phương. Đây cũng là bài toán khó mà chính quyền các đô thị buộc phải giải.
Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo thừa nhận triển khai chủ trương xây dựng, tái thiết lại các chung cư cũ trên địa bàn là một lĩnh vực hết sức phức tạp. Hội đồng Nhân dân thành phố đã ban hành nghị quyết và thống nhất giao cho UBND thành phố thí điểm một số khu như Nguyễn Công Trứ, Kim Liên. Đối với nhà nguy hiểm như khu Giảng Võ, C1, C7, thành phố đặc biệt quan tâm cải tạo, đảm bảo an toàn cho người dân. Nhưng trong quá trình thực hiện đã nảy sinh nhiều bất cập, khó khăn nên phải vừa làm vừa xem xét và kiến nghị để giải quyết.
Nhà C8 được Chủ tịch Nguyễn Thế Thảo dẫn chứng là một trong những nhà đã được kiểm định và là 1 trong 3 đơn nguyên nguy hiểm cấp D mà thành phố đã ra quyết định di dời. Để đảm bảo an toàn, thành phố thậm chí đã phải áp dụng biện pháp kỹ thuật để căng, kéo, chống tạm thời tại khu vực cầu thang của nhà C8; đồng thời giao Sở Xây dựng lên phương án tái thiết lại chung cư này trên cơ sở rút kinh nghiệm từ những dự án đã cải tạo.
Tuy nhiên, khi được gia cố lại để đảm bảo an toàn trước mắt, người dân lại lấy đó là cớ để bám trụ lại vì lý do chung cư đã được sửa chữa. Trên thực tế, người dân có thể vì lợi ích cá nhân mà chưa ý thức được sự nguy hiểm đang rình dập trong những chung cư bị báo động xuống cấp ở mức độ C và D. Trong khi đó, hiện hầu hết nhà lắp ghép đã bị phá hủy mối nối, nếu có lực xô ngang rất dễ xảy ra tai họa.
Đảm bảo an toàn cho dân chung cư cũ
Mong muốn nâng cao đời sống và đảm bảo an toàn cho người dân, cho các công trình xây dựng là một trong những tiêu chí đặt lên hàng đầu khi quyết định lựa chọn và triển khai thực hiện cải tạo chung cư cũ, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng khẳng định.
Bởi vậy, vai trò quản lý và trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước đã được nâng cao và thay đổi về căn bản. Công trình mới đã được kiểm soát tương đối chặt nhưng với công trình cũ, đang sử dụng, nhất là công trình đã xuống cấp lại càng được quan tâm đặc biệt. Bộ Xây dựng đã yêu cầu các địa phương kiểm soát, đánh giá và có kế hoạch cải tạo, sửa chữa và xây dựng lại chung cư cũ.
Tuy nhiên, do còn nhiều khó khăn trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ nên kết quả chưa đạt như mong muốn, chưa đáp ứng yêu cầu của Nghị quyết 34 của Chính phủ là năm 2015 sẽ hoàn thành cải tạo hết các chung cư cũ. Bộ trưởng cũng chỉ ra các nguyên nhân là chưa lường hết khó khăn, thiếu cơ chế đồng bộ để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên tham gia, thiếu chế tài mạnh để cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ... Bên cạnh đó, quy hoạch chung thủ đô hạn chế tầng cao, yêu cầu giảm dân số nội đô là “rào cản” lớn.
Mặt khác, pháp luật hiện hành cũng chưa nêu rõ quy định với công trình hết tuổi thọ, mất an toàn và trách nhiệm của người dân trong những trường hợp này. Tuy nhiên, việc cải tạo chung cư cũ là đặc biệt quan trọng vì nó quan đến an toàn của người dân, mỹ quan của đô thị. Đây là nhiệm vụ trọng tâm của ngành xây dựng và chính quyền các đô thị trong thời gian tới.
Do đó, việc rà soát, đánh giá chung cư cũ cần tiếp tục thực hiện một cách toàn diện; trước mắt phải gia cố ngay những công trình, những bộ phận công trình không an toàn. Nếu công trình mất an toàn phải kiên quyết đưa người dân ra khỏi nhà nguy hiểm; những lo ngại của người dân vì không được tái định cư tại nơi ở cũ hay thời hạn kéo dài dự án cần phải được giải quyết để lấy lại niềm tin và thu nhận sự đồng thuận của dân, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhấn mạnh.
Theo đó, hoàn thiện pháp luật sẽ là trách nhiệm của Bộ Xây dựng như việc xây dựng tiêu chuẩn, quy chuẩn, tuổi thọ công trình.
Cùng với việc tiếp tục xây dựng cơ chế chính sách để thu hút các nguồn lực tham gia, đảm bảo hài hòa lợi ích giữ các bên, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng cần có kế hoạch tổng thể trong cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn.
Yêu cầu đặt ra trước mắt là tổ chức ngay việc lập, phê duyệt các quy hoạch của các khu chung cư theo hướng tổng thể, không làm từng dãy nhà đơn lẻ mà dẫn đến tình trạng cọc cạch, khập khiễng; xây dựng lại phải theo đúng quy hoạch. Quy định về tầng cao cần được xem xét, nghiên cứu lại trên cơ sở khoa học và Bộ Xây dựng cùng thành phố Hà Nội sẽ xin ý kiến Chính phủ.
Cùng đó, việc lựa chọn các doanh nghiệp có năng lực tài chính, tâm huyết để tham gia cải tạo chung cư cũ cũng là vấn đề cần được quan tâm.
