1.Thuế trước bạ nhà đất là gì?
Thuế trước bạ nhà đất hay còn gọi là lệ phí trước bạ nhà đất - đây là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác găn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) khi chuyển nhượng, mua bán, cho tặng, thừa kế nhà đất..., ngoại trừ trường hợp được miễn theo quy định.
Đối tượng nhà đất phải nộp thuế trước bạ gồm nhà (dùng để ở, làm việc hoặc các mục đích khác) và đất (đất phi nông nghiệp/đất nông nghiệp). Theo Nghị định số 10/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/03/2022), người nộp lệ phí là cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải khoản phí này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Nộp lệ phí trước bạ nhà đất khi nào?
Theo quy định hiện hành, khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì người sử dụng tài sản phải nộp thuế trước bạ nhà đất, gồm các trường hợp phổ biến sau:
-
Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu (cấp sổ đỏ lần đầu).
-
Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.
-
Thừa kế toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.
-
Tặng cho toàn bộ hoặc một phần nhà, đất.
|
|
| Khi cấp sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất phải nộp thuế trước bạ nhà đất. Ảnh minh họa |
3. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất
Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022 của Chính phủ vừa mới ban hành quy định về giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất như sau:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Nếu là đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất : (chia) 70 năm x (nhân) Thời hạn thuê đất.
>>> Xem thêm:
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Một số trường hợp đặc biệt
-
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm cả đất kèm theo là giá bán thực tế theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
-
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất mua theo phương thức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế ghi trên hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật hoặc giá trúng đấu giá, đấu thầu thực tế theo biên bản trúng đấu giá, đấu thầu hoặc theo văn bản phê duyệt kết quả đấu giá, đấu thầu (nếu có) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả giá trị đất được phân bổ. Giá trị đất được phân bổ được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành nhân với hệ số phân bổ. Hệ số phân bổ được xác định theo quy định tại Nghị định số 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản thay thế, bổ sung, sửa đổi (nếu có).
-
Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
4. Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất năm 2022
Hiện có 2 trường hợp tính thuế trước bạ nhà đất và người sử dụng đất cần nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình cũng như tuân thủ đúng quy định hiện hành.
|
|
| Cách tính lệ phí trước bạ nhà đất khác nhau tùy từng trường hợp cụ thể. Ảnh minh họa |
Trường hợp khi chuyển nhượng nhà đất mà tiền trong hợp đồng cao hơn giá nhà đất do UBND cấp tỉnh quy định
Đối với trường hợp này, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà đất là giá tại hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, phí trước bạ nhà đất được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà đất của UBND cấp tỉnh quy định hoặc khi thừa kế, tặng cho nhà đất hoặc khi đề nghị cấp sổ đỏ lần đầu
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà và đất trong trường hợp này không giống nhau.
- Thuế trước bạ đối với đất
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích x Giá 01m2 tại Bảng giá đất
Riêng với trường hợp đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà thời hạn thuê đất nhỏ hơn thời hạn của loại đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ được xác định như sau:
Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = Giá đất tại Bảng giá đất : 70 năm x Thời hạn thuê đất
- Thuế trước bạn đối với nhà ở
Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà ở được xác định như sau:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Diện tích x Giá 01m2 x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)
Lưu ý:
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Tuy nhiên, giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.
+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu giá, đấu thầu là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.
+ Giá 01m2 nhà là giá thực tế xây dựng "mới" 01m2 sàn nhà của từng hạng nhà, cấp nhà được quy định bởi UBND cấp tỉnh.
+ Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại được quy định bởi UBND cấp tỉnh.
5. Thuế trước bạ nhà đất do bên mua hay bên bán nộp?
Điểm a, Khoản 4, Điều 95, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, trong thời hạn 30 ngày phải đăng ký biến động đất đai (tức sang tên sổ đỏ).
Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định, cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Căn cứ theo các quy định trên thì sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực, bên mua nhà đất phải làm thủ tục đăng ký biến động đất đai và nộp thuế trước bạ. Thế nhưng, pháp luật hiện hành không nghiêm cấm việc người bán nộp khoản phí này. Trên thực tế, các bên có thể tự thỏa thuận nộp lệ phí trước bạ nhà đất.
6. Thủ tục kê khai, nộp thuế trước bạ nhà đất
|
|
Theo nghị định mới ban hành, có 19 trường hợp nhà đất được miễn thuế trước bạ.
Ảnh minh họa |
Hồ sơ khai thuế trước bạ nhà đất gồm các loại giấy tờ sau:
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng.
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định của pháp luật.
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), ngoại trừ trường hợp nộp bản chính.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ, người sử dụng nhà đất nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về giải quyết thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
Cụ thể, đối với cá nhân, hộ gia đình, sẽ nộp hồ sơ khai thuế trước bạ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện, nếu đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa. Cá nhân, hộ gia đình cũng có thể nộp tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
Đối với tổ chức, nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạn nhà đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh, nếu nơi đó đã tổ chức Bộ phận một cửa thì nộp tại Bộ phận một cửa.
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ khai phí trước bạ nhà đất và chuyển hồ sơ sang Chi cục Thuế. Chi cục Thuế tiếp nhận hồ sơ và giải quyết cho người dân.
- Trường hợp hồ sơ gửi trực tiếp tới Chi cục Thuế thì công chức thuế tiếp nhận và đóng dấu, đồng thời ghi thời gian nhận hồ sơ, ghi nhận số lượng tài liệu có trong hồ sơ để ghi vào sổ văn thư của Chi cục thuế.
- Trường hợp hồ sơ gửi đến Chi cục Thuế thông qua đường bưu chính thì công chức thuế đóng dấu ghi ngày nhận hồ sơ, ghi vào sổ văn thư của Chi cục thuế.
- Trường hợp hồ sơ khai lệ phí trước bạ điện tử: Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất phải được gửi đến Cơ quan Thuế nhằm đáp ứng theo quy định về giao dịch điện tử.
- Thời hạn nộp phí trước bạ nhà đất
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế thì người nộp lệ phí trước bạ phải nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
7. Trường hợp nào được miễn thuế trước bạ nhà đất?
Theo quy định tại Điều 10, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, có 19 trường hợp nhà đất được miễn lệ phí trước bạ.
(1) Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.
(2) Nhà xưởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của cơ sở sản xuất, kinh doanh. Nhà xưởng theo quy định tại khoản này được xác định theo pháp luật về phân cấp công trình xây dựng.
(3) Nhà, đất của doanh nghiệp khoa học và công nghệ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định pháp luật.
(4) Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục - đào tạo; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; khoa học và công nghệ; môi trường; xã hội; dân số, gia đình, bảo vệ chăm sóc trẻ em theo quy định pháp luật; ngoài trường hợp quy định tại mục (5).
(5) Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa trong các lĩnh vực giáo dục - đào tạo, dạy nghề; y tế; văn hóa; thể dục thể thao; môi trường theo quy định pháp luật đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động này.
(6) Nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết, nhà được hỗ trợ mang tính chất nhân đạo, kể cả đất kèm theo nhà được đăng ký sở hữu, sử dụng tên người được tặng.
(7) Nhà, đất được bồi thường, tái định cư (kể cả nhà, đất mua bằng tiền được bồi thường, hỗ trợ) khi Nhà nước thu hồi nhà, đất (áp dụng đối với đối tượng bị thu hồi nhà, đất).
(8) Nhà, đất thuộc tài sản công dùng làm trụ sở cơ quan của cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp.
(9) Nhà, đất, tài sản đặc biệt, tài sản chuyên dùng, tài sản phục vụ công tác quản lý chuyên dùng phục vụ quốc phòng, an ninh.
(10) Nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tạo lập thông qua hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ theo quy định Luật Nhà ở.
(11) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
(12) Nhà, đất sử dụng vào mục đích cộng đồng của các tổ chức tôn giáo, cơ sở tín ngưỡng được Nhà nước công nhận hoặc được phép hoạt động.
(13) Đất thuê của Nhà nước theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê của tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng đất hợp pháp.
(14) Đất nông nghiệp chuyển đổi quyền sử dụng giữa các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
(15) Đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
(16) Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.
(17) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, không có tranh chấp mà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(18) Nhà, đất là quà tặng hoặc nhận thừa kế giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha vợ, mẹ vợ với con rể; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
(19) Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê sử dụng vào các mục đích sau:
- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng, bao gồm cả trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này nếu đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng để cho thuê hoặc tự sử dụng thì phải nộp lệ phí theo quy định.
- Thăm dò, khai thác khoáng sản; nghiên cứu khoa học theo giấy phép hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Sử dụng vào mục đích công cộng theo quy định pháp luật về đất đai.
Trên đây là những thông tin mới nhất về thuế trước bạ nhà đất năm 2022 mà cả bên mua và bên bán bất động sản cần phải nắm rõ, đồng thời thực hiện nghiêm chỉnh theo quy định.
Lam Giang (TH)
>> Mua một ngôi nhà phải gánh bao nhiêu loại thuế phí?
>> Thủ tục, thuế phí khi chuyển quyền sử dụng nhà đất từ mẹ sang con gái?
