Vậy bên cho thuê nhà và bên thuê cần đáp ứng những điều kiện gì để đảm bảo giao dịch là hợp pháp? Người thuê có được cho thuê lại nhà đang thuê hay không? Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng, chứng thực? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.
1. Nhà ở khi cho thuê phải đáp ứng điều kiện gì?
Theo Khoản 1 và Khoản 3, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, điều kiện cho thuê nhà ở như sau:
-
Nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sở hữu;
-
Nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
-
Nhà đất không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền;
-
Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn.
|
|
| Nhà cho thuê không nhất thiết phải có sổ đỏ, sổ hồng. Ảnh minh họa |
Căn cứ theo Khoản 2, Điều 118, Luật Nhà ở năm 2014, nhà ở khi cho thuê không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) nhưng phải có giấy tờ thay thế. Khoản 9, Điều 72, Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định giấy tờ chứng minh điều kiện cho thuê khi không có Giấy chứng nhận như sau:
"Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (trừ trường hợp cho thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu nhà nước) thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc có Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về đất đai nếu là đầu tư xây dựng nhà ở."
Theo đó, khi cho thuê nhà, nếu chủ sở hữu không có sổ đỏ, sổ hồng thì phải có một trong các loại giấy tờ sau đây:
-
Giấy phép xây dựng hoặc giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu nhà ở.
-
Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ký với chủ đầu tư nếu là mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư.
2. Khi cho thuê nhà, các bên cần đáp ứng những điều kiện nào?
Căn cứ theo Luật Nhà ở năm 2014, khi cho thuê nhà ở, bên thuê và bên cho thuê cần đáp ứng những điều kiện sau:
Điều kiện của bên thuê nhà
Điều kiện của bên thuê nhà được quy định rõ tại Khoản 2, Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, bên thuê nhà phải có đủ các điều kiện như sau:
- Đối với trường hợp người thuê nhà là cá nhân trong nước: Cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở.
- Đối với trường hợp người thuê nhà là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Cần phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định.
Điều kiện của bên cho thuê nhà
Khoản 1, Điều 119, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của bên cho thuê nhà ở như sau:
- Bên cho thuê là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền.
- Đối với trường hợp bên cho thuê nhà là cá nhân: Cần phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở.
- Đối với trường hợp bên cho thuê nhà là tổ chức: Cần phải có tư cách pháp nhân, ngoại trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình thương, nhà tình nghĩa.
>>> Xem thêm:
|
|
| Hợp đồng cho thuê nhà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Ảnh minh họa |
3. Hợp đồng cho thuê nhà có cần công chứng, chứng thực?
Theo quy định hiện hành, hợp đồng cho thuê nhà là một dạng của hợp đồng cho thuê tài sản. Thực chất, đây là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên thuê nhà và bên cho thuê nhà.
Bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê. Bên thuê có nghĩa vụ trả tiền thuê hàng tháng/quý/năm cho bên cho thuê. Người thuê nhà có quyền sử dụng nhà vào mục đích để ở, để kinh doanh hoặc làm nhà kho trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận đã ký kết hoặc theo quy định của pháp luật.
Khoản 2, Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ, đối với trường hợp cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà nguyên căn không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc công chứng, chứng thực hay không là tùy vào nhu cầu của các bên. Tuy nhiên, bên thuê nhà và bên cho thuê nên cân nhắc việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà, nhất là với những hợp đồng thuê nhà có giá trị lớn để tránh xảy ra tranh chấp.
Căn cứ theo quy định trên thì hợp đồng thuê nhà viết tay không có công chứng, chứng thực vẫn có giá trị thực thi về mặt pháp luật, vẫn được pháp luật bảo vệ quyền lợi của các bên.
4. Bên thuê nhà được quyền cho thuê lại nhà đang thuê?
Như đã đề cập ở trên, bên thuê nhà có quyền sử dụng nhà thuê theo đúng mục đích, chức năng đã thỏa thuận và có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà. Điều 475, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý".
Theo đó, nếu được chủ nhà đồng ý thì bên thuê nhà có quyền cho thuê lại nhà đang thuê. Trường hợp người thuê nhà tự ý cho thuê lại nhà đang thuê là hành vi vi phạm hợp đồng.
Tóm lại, nhà không có sổ đỏ, sổ hồng vẫn được quyền cho thuê nhà. Tuy nhà cho thuê không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nhưng phải có giấy tờ thay thế. Bên cho thuê và bên thuê nhà cần nắm rõ các điều kiện cụ thể theo quy định hiện hành để tránh phát sinh rủi ro, phiền phức không đáng có.
Lam Giang (TH)
>> 7 vấn đề pháp lý mà người cho thuê nhà nhất định phải biết
>> 5 sai lầm cũ rích mà người thuê nhà vẫn mắc phải
