Tư vấn luật

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì? Có khác với chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất?

17/11/2021 08:03

Cùng chủ đề : Luật Đất đai

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là thuật ngữ không còn xa lạ với người sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng, hiểu đầy đủ về khái niệm này. Trên thực tế, nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa chuyển đổi đất với chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ điều đó.

hình ảnh cánh đồng lúa nhìn từ trên cao minh họa cho việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Theo đó, các bên (cá nhân, hộ gia đình trong cùng một phường, thị trấn, xã) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau. Các bên vừa là người chuyển đổi, vừa là người nhận chuyển đổi.

Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch, một bên sẽ thanh toán cho bên còn lại phần giá trị chênh lệch theo thỏa thuận, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, chuyển đổi quyền sử dụng đất là chuyển giao đất cũng như quyền sử dụng đất cho người khác sử dụng, đồng thời nhận một diện tích đất nhất định được chuyển giao từ người đó. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất chất là chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Thực tế cho thấy, việc chuyển đổi quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến ở khu vực nông thôn nhằm mục đích tạo thuận lợi cho việc đi lại và canh tác nông nghiệp. Việc chuyển quyền sử dụng đất không làm thay đổi mục đích sử dụng đất.

2. So sánh chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất có những điểm giống và khác nhau như sau:

So sánh	Tiêu chí	Chuyển đổi quyền sử dụng đất	Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Giống nhau	Mục đích	Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Một bên sẽ giao đất và quyền sử dụng đất cho bên kia sử dụng, chiếm hữu và định đoạt.
	Hiệu lực	Việc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
	Điều kiện thực hiện	- Có sổ đỏ/sổ hồng, ngoại trừ trường hợp quy định tại Khoản 3, Điều 186, Luật Đất đai và trường hợp nhận thừa kế quy định tại Điều 168. Luật Đất đai; - Đất không có tranh chấp; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Khác nhau	Khái niệm	- Là việc người sử dụng đất có thể thỏa thuận với cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất khác hoán đổi đất cho nhau để sử dụng. - Người sử dụng đất chuyển giao đất, quyền sử dụng đất cho người khác và nhận một diện tích đất nhất định do người đó chuyển giao. - Nếu giá trị quyền sử dụng đất có sự chênh lệch thì các bên phải thanh toán cho nhau phần chênh lệch theo thỏa thuận.	- Là việc người sử dụng đất bán quyền sử dụng đất của mình cho người khác để lấy một khoản tiền theo giá trị của mảnh đất đó. - Người sử dụng đất chuyển giao đất, quyền sử dụng đất cho bên được nhận chuyển nhượng. - Người chuyển nhượng nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo thỏa thuận của các bên.
	Hồ sơ	- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất (nếu có) - Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Bản sao giấy tờ tùy thân của các bên - Giấy tờ về thẩm quyền đại diện (nếu có)	- Hợp đồng chuyển nhượng - Sổ hồng, sổ đỏ - CMND hoặc căn cước công dân của các bên - Giấy đăng ký kết hôn (nếu độc thân thì cần giấy xác nhận tình trạng hôn nhân)
	Thủ tục	- Nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng để được xem xét, giải quyết. - Trường hợp đã soạn thảo sẵn hợp đồng thì công chứng viên tiến hành kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng. - Trường hợp chưa có hợp đồng chuyển đổi thì công chứng viên có thể soạn dự thảo hợp đồng theo yêu cầu của các bên. Nếu các bên đồng ý với nội dung trong dự thảo hợp đồng thì ký vào từng trang của hợp đồng. - Công chứng viên ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đồng. - Các bên nộp phí công chứng và nhận lại bản hợp đồng hoán đổi quyền sử dụng đất đã công chứng. - Đăng ký biến đổi hồ sơ đất tại tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng TN&MT cấp huyện/quận/thị trấn nơi có đất. - Nghĩa vụ tài chính: Không phải nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.	- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai để được xem xét. Nếu hợp đồng chuyển nhượng một phần thửa đất thì cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện chuyển nhượng trước khi nộp hồ sơ. - Hồ sơ đầy đủ và hợp lệ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và phòng TN&MT để xác định nghĩa vụ tài chính, thực hiện sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Nghĩa vụ tài chính: + Bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định khi đăng ký quyền sở hữu, sử dụng. + Bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân, nếu còn nợ thuế sử dụng đất hoặc nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất trước đây thì phải thanh toán hết các khoản này.

>>> Xem thêm:

3. Chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau như thế nào?

Chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển đổi quyền sử dụng đất là 2 trường hợp hoàn toàn khác nhau. Trong đó, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi mục đích sử dụng đất so với mục đích sử dụng ban đầu của thửa đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hoán đổi đất nông nghiệp cho nhau.

Sự khác nhau giữa chuyển đổi quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất được chỉ rõ trong bảng dưới đây:

Tiêu chí	Chuyển đổi quyền sử dụng đất	Chuyển mục đích sử dụng đất
Định nghĩa	Đây là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Cá nhân, hộ gia đình trong cùng một thị trấn, phường, xã chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau thông qua hợp đồng.	Là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính nếu thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc phải đăng ký đất đai nếu thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Điều kiện thực hiện	- Có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định cho thuê đất, giao đất; - Trong thời hạn sử dụng đất; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất nông nghiệp không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.	Chỉ được chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà Nước có thẩm quyền, ngoại trừ những trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Mục đích	Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất thường được thực hiện với mục đích tạo ra sự thuận lợi cho hoạt động canh tác nông nghiệp.	Chuyển mục đích sử dụng đất theo nhu cầu, mong muốn của người sử dụng đất.
Loại đất	Đất nông nghiệp trong cùng phường, xã, thị trấn.	Được áp dụng với mọi loại đất, chỉ cần đăng ký biến động (trường hợp không phải xin phép) hoặc có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng (trường hợp phải xin phép).
Người sử dụng đất	Không thay đổi về mục đích sử dụng đất nhưng lại thay đổi về người sử dụng đất.	Thay đổi về mục đích sử dụng đất, không thay đổi người sử dụng đất.
Hồ sơ	- Khi thực hiện "dồn điền đổi thửa", hồ sơ gồm: + Đơn theo Mẫu số 04đ/ĐK của từng cá nhân, hộ gia đình. + Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng hoặc bản sao hợp đồng thế chấp đối với trường hợp đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng. + Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND phường, xã, thị trấn đã được UBND cấp huyện phê duyệt. +Văn bản thỏa thuận về chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân, hộ gia đình. + Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án "dồn điền, đổi thửa" (nếu có). - Không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa", hồ sơ gồm: + Đơn theo Mẫu số 09/ĐK. + Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng đã cấp. + Văn bản, hợp đồng về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc phải công chứng, chứng thực).	- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Nơi nộp hồ sơ	- Người sử dụng đất nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. - Nếu không nộp tại UBND phường, xã, thị trấn thì nộp trực tiếp tại bộ phận một cửa theo quy định hoặc nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.	- Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại bộ phận một cửa theo quy định. - Trường hợp địa phương chưa có bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng TN&MT nơi có đất.
Thời gian giải quyết hồ sơ	Kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết không quá 10 ngày làm việc; không quá 20 ngày làm việc đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.	Tính từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc (không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất); không quá 25 ngày đối với các xã vùng sâu, vùng xa, miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn.
Nghĩa vụ tài chính	Không phải nộp tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.	Phải nộp tiền sử dụng đất, ngoại trừ một số trường hợp được miễn.
Thời điểm có hiệu lực	Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất có hiệu lực khi cơ quan đăng ký đất đai đăng ký vào sổ địa chính.	Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp không phải xin phép.

Trên đây là những điểm tương đồng và khác biệt giữa chuyển đổi quyền sử dụng đất với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất nên phân biệt rõ các khái niệm này, tránh nhầm lẫn để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

Lam Giang (TH)

>> Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh

>> Quy định về thủ tục và chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất