Thực tế cho thấy, không ít cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê đất của Nhà nước theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê nhưng chưa sử dụng đến đất và có nhu cầu cho thuê lại. Thế nhưng, do không tìm hiểu, không nắm rõ quy định của pháp luật nên việc cho thuê lại quyền sử dụng đất gặp nhiều phiền phức.
Vậy nên, người sử dụng đất cần nắm rõ các quy định về cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất thuê của Nhà nước để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình cũng như tuân thủ đúng, đủ nghĩa vụ của người sử dụng đất.
1. Điều kiện cho thuê lại quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định hiện hành, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất. Chủ thể có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất là chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cũng có quyền cho thuê (cho thuê lại) quyền sử dụng đất.
Khoản 1, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ, khi đáp ứng đủ các điều kiện sau thì người sử dụng đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, có Giấy chứng nhận (sổ hồng, sổ đỏ).
Thứ hai, đất cho thuê lại không có tranh chấp.
Thứ ba, quyền sử dụng đất cho thuê lại còn thời hạn sử dụng.
Thứ tư, quyền sử dụng đất cho thuê lại không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Lưu ý: Đối với trường hợp cho thuê lại quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thì phải được sự đồng ý của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức đó.
|
|
| Cho thuê lại quyền sử đụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất. |
2. Có được cho thuê lại đất thuê của Nhà nước?
Được cho thuê lại đất đang thuê của Nhà nước không? Đây cũng là thắc mắc phổ biến của người sử dụng đất. Khoản 2, Điều 174, Luật Đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:
"2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 điều này còn có các quyền sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật."
Như vậy, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê một lần cho cả thời igan thuê được quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất.
>>> Xem thêm:
3. Hợp đồng cho thuê lại đất có phải công chứng/chứng thực?
Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc thuê lại quyền sử dụng đất. Bên cho thuê lại chuyển giao đất cho bên thuê lại để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, bên thuê lại phải sử dụng đất theo đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê.
-
Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng gồm những nội dung chính sau đây:
-
Tên, địa chỉ của các bên;
-
Quyền, nghĩa vụ các bên;
-
Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
-
Thời hạn thuê;
-
Giá thuê;
-
Phương thức, thời hạn thanh toán;
-
Quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
-
Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng;
-
Giải quyết hậu quả khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất hết hạn.
|
|
Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hay chứng thực.
Ảnh minh họa |
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Căn cứ theo quy định về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì hợp đồng cho thuê đất (chỉ có đất), hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Việc công chứng hay chứng thực là theo yêu cầu của các bên nếu có nhu cầu.
Thế nhưng, kinh nghiệm cho thấy, các bên nên công chứng hoặc chứng thực hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ của các bên, đồng thời phòng tránh những rủi ro, phiền phức có thể xảy ra.
>>> Xem mẫu hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất tại đây.
4. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại quyền sử dụng đất
- Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
-
Đăng kí việc cho thuê quyền sử dụng đất;
-
Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất, tình trạng đất đã thỏa thuận;
-
Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;
-
Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích
-
Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
-
Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê.
- Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau:
-
Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;
-
Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất. Trường hợp bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;
-
Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết.
5. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê lại quyền sử dụng đất
- Bên thuê quyền sử dụng đất có nghĩa vụ:
-
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;
-
Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thỏa thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác;
-
Không được hủy hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất.
-
Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;
-
Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
- Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau:
-
Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
-
Được hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;
-
Được sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;
-
Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.
-
Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định.
Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.
6. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho thuê đất
Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng chấm dứt trong các trường hợp sau:
- Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;
- Theo thỏa thuận của các bên;
- Nhà nước thu hồi đất;
- Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
- Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;
- Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;
- Các trường hợp khác do pháp luật quy định.
Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, bên thuê đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thỏa thuận của các bên.
Lưu ý:
- Trường hợp bên thuê đất chậm trả tiền thuê quyền sử dụng đất theo thỏa thuận thì bên cho thuê có thể gia hạn. Nếu hết thời hạn đó mà bên thuê không thực hiện nghĩa vụ thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bên thuê trả lại đất.
- Bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả đủ tiền trong thời gian đã thuê gồm cả lãi đối với khoản tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán.
- Trường hợp bên cho thuê quyền sử dụng đất là cá nhân không may qua đời thì bên thuê vẫn được tiếp tục thuê quyền sử dụng đất cho đến hết thời hạn thuê.
- Trường hợp bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết thì thành viên trong hộ gia đình của người đó được tiếp tục thuê quyền cho đến hết thời hạn thuê nhưng phải báo với cơ quan có thẩm quyền.
7. Cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động đất đai
|
|
| Cho thuê lại quyền sử dụng đất cần đăng ký biến động đất đai. Ảnh minh họa |
Khoản 3, Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."
Như vậy, dù hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó hợp đồng mới có hiệu lực, việc cho thuê đất mới hoàn tất.
Thời hạn đăng ký biến động đất đai là không quá 30 ngày, tính từ ngày bên thuê và bên cho thuê ký hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất.
8. Thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2, Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục cho thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;
- Bản gốc sổ đỏ, sổ hồng;
- Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Nếu cho thuê một phần thửa đất thì trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành đo đạc, tách thửa đối với phần diện tích cho thuê lại.
Bước 2: Nộp hồ sơ
- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại UBND phường, xã, thị trấn nơi có đất cho thuê lại nếu có nhu cầu.
- Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa, cá nhân, hộ gia đình nộp tại bộ phận một cửa. Trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa, người sử dụng đất nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất cho thuê.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Sau khi tiếp nhận hồ sơ cho thuê lại quyền sử dụng đất, văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ và gửi thông tin đến cơ quan thuế xác định, thông báo nghĩa vụ tài chính phải nộp. Đồng thời, xác nhận nội dung biến động vào sổ đỏ, sổ hồng. Chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động đất đai vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian giải quyết hồ sơ cho thuê đất không quá 03 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ, hợp lệ. Đối với các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo, vùng kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian giải quyết hồ sơ không quá 13 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.
Ngoài ra, khi cho thuê lại quyền sử dụng đất, bên cho thuê có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, ngoại trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Như vậy, bên cho thuê đất có nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai và nộp lệ phí khi cho thuê đất.
Trên đây là các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê lại quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất nên nắm rõ để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Lam Giang (TH)
>> Quy định mới về giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp
>> Đơn vị sự nghiệp công lập được cho thuê đất và tài sản trên đất hay không?
