Như chúng ta đã biết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu sổ đỏ cấp không đúng quy định, cấp sai. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người dân cần nắm rõ những vấn đề liên quan tới việc thu hồi sổ đỏ hiện nay.
Trong bài viết này, Dothi.net cung cấp tới độc giả những quy định mới nhất liên quan tới việc thu hồi sổ đỏ.
1. Các trường hợp thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các trường hợp Nhà nước sẽ thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp theo Khoản 2, Điều 106, Luật Đất đai năm 2013 gồm:
-
Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp.
-
Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp.
-
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới sổ đỏ.
-
Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể:
- Sổ đỏ đã cấp không đúng thẩm quyền;
- Sổ đỏ đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;
- Sổ đỏ đã cấp không đúng diện tích đất;
- Sổ đỏ đã cấp không đủ điều kiện được cấp;
- Sổ đỏ đã cấp không đúng mục đích sử dụng đất;
- Sổ đỏ đã cấp không đúng thời hạn sử dụng đất;
- Sổ đỏ đã cấp không đúng nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Lưu ý, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không thuộc các trường hợp nêu trên chỉ thực hiện khi có bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân đã được thi hành.
|
|
| Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. |
2. Cơ quan nào trực tiếp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp?
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm thu hồi Giấy chứng nhận.
Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về cơ quan nào? Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ thực hiện việc thu hồi cũng như quản lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi theo quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:
- UBND cấp tỉnh thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
- UBND cấp huyện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
>>> Xem thêm:
3. Trình tự, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp đối với từng trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích an ninh, quốc phòng và thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất phải nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi được nhận tiền hỗ trợ, bồi thường.
Trách nhiệm của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng là thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp, sau đó chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý theo quy định hiện hành.
Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì người sử dụng đất có trách nhiệm nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước.
Trách nhiệm của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện thu hồi đất là thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai quản lý (ngoại trừ trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế).
Trường hợp 2, 3: Cấp đổi sổ đỏ đã cấp; đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới sổ đỏ
Đối với các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp Giấy chứng nhận mới thì người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp trước đây và hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.
Trường hợp 4: Thu hồi sổ đỏ đã cấp không đúng quy định pháp luật về đất đai
Căn cứ theo Khoản 4, Điều 87, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai được quy định cụ thể đối với từng trường hợp và tùy thuộc vào người phát hiện sổ đỏ cấp sai.
|
|
| Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý sổ đỏ đã thu hồi. |
Cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra phát hiện sổ đỏ đã cấp không đúng quy định
Quy trình thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai trong trường hợp này như sau:
- Bước 1. Phản ánh về việc sổ đỏ đã cấp không đúng quy định
Cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra gửi văn bản kết luận sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tới cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
- Bước 2. Quyết định thu hồi/không thu hồi sổ đỏ đã cấp
Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ xem xét kết luận của cơ quan thanh tra, cơ quan điều tra. Trường hợp kết luận đó là đúng thì ra quyết định thu hồi sổ đỏ đã cấp. Trường hợp kết luận đó là sai thì gửi văn bản thông báo cho cơ quan điều tra, thanh tra.
- Bước 3. Thu hồi và quản lý sổ đỏ đã thu hồi với trường hợp phải thu hồi
Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ gửi thông báo đến người sử dụng đất để nộp lại sổ đỏ đã cấp. Người sử dụng đất nộp lại sổ đỏ đã cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai. Đơn vị này sẽ trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng đất.
Văn phòng đăng ký đất đai thu hồi, quản lý sổ đỏ đã thu hồi theo quyết định thu hồi sổ đỏ.
Trường hợp người sử dụng đất không giao nộp sổ đỏ thì Văn phòng đăng ký đất đai báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ quyết định hủy sổ đỏ đã cấp. Đồng thời, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và lập danh sách sổ đỏ đã bị hủy gửi Sở TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử.
Nếu người sử dụng đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền khiếu nại.
- Bước 4. Cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng đất
Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng đất đúng theo luật định.
Nếu sổ đỏ đã cấp trái pháp luật do cấp không đúng đối tượng hoặc do lỗi của người sử dụng đất thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ.
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ tự phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp sai quy định
Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ phát hiện sổ đỏ đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì kiểm tra lại và phải thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do, sau đó quyết định thu hồi sổ đỏ. Trình tự cụ thể như sau:
- Bước 1. Thông báo thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ gửi thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất về việc sổ đỏ đã cấp không đúng quy định sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp. Văn bản cần nêu rõ lý do thu hồi.
- Bước 2. Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ thực hiện thu hồi, quản lý sổ đỏ đã thu hồi
Sau 30 ngày tính từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ ra quyết định thu hồi sổ đỏ đã cấp.
Người sử dụng đất sẽ nộp lại bản gốc sổ đỏ cho Văn phòng đăng ký đất đai để quản lý theo quyết định thu hồi sổ đỏ của cơ quan có thẩm quyền.
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi, quản lý sổ đỏ đã thu hồi theo quyết định thu hồi sổ đỏ.
Nếu người sử dụng đất không giao nộp sổ đỏ, khi đó Văn phòng đăng ký đất đai sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ quyết định hủy sổ đỏ đã cấp. Đồng thời, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định và lập danh sách sổ đỏ bị hủy gửi Sở TN&MT, Tổng cục Quản lý đất đai để thông báo công khai trên trang thông tin điện tử.
Nếu người sử dụng đất không đồng ý với quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước thì có quyền khiếu nại.
- Bước 3. Cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng đất
|
|
| Nếu người sử dụng đất không giao nộp sổ đỏ cấp sai quy định thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. |
Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng đất đúng theo luật định. Nếu sổ đỏ đã cấp trái pháp luật do cấp không đúng đối tượng hoặc do lỗi của người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ.
Người sử dụng đất tự phát hiện sổ đỏ đã cấp sai quy định
Đối với trường hợp người sử dụng đất tự phát hiện sổ đỏ đã cấp không đúng quy định thì người sử dụng đất gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ. Khi nhận được văn bản kiến nghị, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ sẽ phải kiểm tra và xem xét quyết định thu hồi sổ đỏ.
Lưu ý, kiến nghị của người sử dụng đất phải thể hiện dưới dạng văn bản, bao gồm các loại giấy tờ:
- Bản gốc sổ đỏ đã cấp;
- Đơn phản ánh việc cấp sổ đỏ không đúng quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại sổ đỏ cho người sử dụng đất đúng theo luật định. Nếu sổ đỏ đã cấp trái pháp luật do cấp không đúng đối tượng hoặc do lỗi của người sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp lại sổ đỏ.
4. Một số lưu ý về thu hồi sổ đỏ
Theo Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số nghị định hướng dẫn Luật Đất đai, trong đó bổ sung, sửa đổi quy định về thủ tục thu hồi sổ đỏ cấp sai có hiệu lực kể từ ngày 08/02/2021, người sử dụng đất cần lưu ý một số vấn đề sau:
Thứ nhất, Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật nếu người được cấp Giấy chứng nhận đã thực hiện thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và đã được giải quyết theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, việc xử lý thiệt hại do cấp Giấy chứng nhận trái quy định của pháp luật về đất đai gây ra thực hiện theo quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân.
Thứ ba, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi sổ đỏ đã cấp thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.
Thứ tư, người có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp sổ đỏ trái pháp luật bị xử lý như sau:
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự tùy mức độ, tính chất của vi phạm. Quy định này được áp dụng với cán bộ, công viên chức...
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai gây thiệt hại cho Nhà nước, gây thiệt hại cho người khác thì không chỉ bị xử lý theo quy định của pháp luật mà còn phải bồi thường theo mức độ thiệt hại thực tế cho người bị thiệt hại hoặc cho Nhà nước.
- Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc bị xử lý hành chính tùy theo mức độ, tính chất của vi phạm đó.
|
|
| Nếu không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi sổ đỏ thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền khiếu nại. |
Thứ năm, nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp Giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền ra quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp.
Theo quy định hiện hành của pháp luật, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong một số trường hợp. Khi đó, sổ đỏ không còn giá trị pháp lý.
Ngoài trường hợp hủy Giấy chứng nhận do người sử dụng đất không giao nộp Giấy chứng nhận đã cấp sai quy định pháp luật, Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền còn ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người sử dụng đất trong các trường hợp khác:
- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người nhưng không thu hồi được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 65, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp người sử dụng đất bị mất sổ đỏ có yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 77, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2, Điều 82, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Cụ thể, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền theo quy định nhưng chưa sang tên thì không thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên sổ đỏ) mà thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.
Văn phòng đăng ký đất đai sau khi nhận được hồ sơ đề nghị sẽ thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền, đồng thời niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người nhận chuyển quyền.
Sau thời hạn 30 ngày tính từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, khi đó Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy sổ đỏ đã cấp đối với trường hợp không nộp sổ đỏ để làm thủ tục cấp mới.
Thứ sáu, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trình cơ quan có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất theo đúng luật định; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp trái pháp luật do cấp không đúng đối tượng hoặc do lỗi của người sử dụng đất hoặc thì hướng dẫn người sử dụng đất làm thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định hiện hành.
Trên đây là những thông tin quan trọng về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất nên nắm rõ để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về đất đai.
Bạn đọc có thể tham khảo thêm các quy định hiện hành liên quan tới sổ đỏ, sổ hồng tại đây.
Lam Giang
