Trong bài viết này, Dothi.net chia sẻ với bạn đọc những thông tin tổng quan về điều kiện làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp năm 2021 cũng như thời hạn sử dụng của loại đất này.

Đất nông nghiệp là gì?

Đất nông nghiệp là những khu đất, vùng đất thích hợp cho việc sản xuất, canh tác nông nghiệp (trồng trọt và chăn nuôi). Đôi khi đất nông nghiệp còn được gọi là đất trồng trọt, đất canh tác hoặc đất ruộng. Theo phân loại của Tổ chức Nông lương Liên Hiệp Quốc (FAO), đất nông nghiệp gồm các loại sau:

- Đất trồng cây lâu năm như cây ăn quả

- Đất trồng cây hàng năm như ngũ cốc, rau củ, bông... Loại này bao gồm cả đất dùng trong nông nghiệp song đang bị bỏ hoang, còn gọi là đất thoái hóa, đất hoang hóa.

- Đất nông nghiệp còn được chia thành đất không có tưới tiêu và đất có tưới tiêu thường xuyên. 

Đất nông nghiệp là một trong những tư liệu sản xuất rất quan trọng đối với người Việt Nam.

Tại Việt Nam, đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối,...). Đây là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế đối với ngành nông nghiệp, lâm nghiệp.

Các loại đất nông nghiệp hiện nay 

Theo Khoản 1, Điều 10, Luật Đất đai năm 2013 về phân loại đất, căn cứ vào mục đích sử dụng, nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại đất như sau:

• Đất trồng cây lâu năm;

• Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác;

• Đất rừng đặc dụng;

• Đất rừng phòng hộ;

• Đất rừng sản xuất;

• Đất làm muối;

• Đất nuôi trồng thủy hải sản.

• Ngoài ra còn có đất nông nghiệp khác gồm: 

- Đất trồng hoa và cây cảnh;

- Đất ươm tạo con giống, cây giống;

- Đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy hải sản cho mục đích nghiên cứu thí nghiệm, học tập;

- Đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia cầm, gia súc, các loại động vất khác được pháp luật cho phép;

- Đất sử dụng để xây dựng nhà kính, những loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, gồm cả những hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.

Được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở không?

Những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định rõ tại Khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai năm 2013:

- Chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Chuyển đổi đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

- Chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng rừng, đất làm muối;

- Chuyển đổi đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; đất làm muối.

- Chuyển đổi đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

- Chuyển đổi đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất dùng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ;

- Chuyển đổi đất dịch vụ, thương mại, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Để chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở, người sử dụng đất có thể làm hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

Thế nhưng, để xem xét chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52, Luật Đất đai 2013:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất".

Theo Luật Đất đai năm 2013, để chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư cần sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tóm lại, cá nhân, hộ gia đình chỉ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND cấp huyện nơi có đất.

>>> Xem thêm:

• Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất kinh doanh

• Quy định về hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở

Đất nông nghiệp có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ theo Điều 99, Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các trường hợp sau:

- Người được Nhà nước cho thuê đất, giao đất từ sau ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người mua nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Người sử dụng đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu chế xuất, cụm công nghiệp, khu công nghiệp;

- Người được Nhà nước hóa giá, thanh lý nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại sổ đỏ bị mất.

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101, Điều 102, Luật Đất đai năm 2013;

- Người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; người được nhận tặng cho, được thừa kế, được nhận chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, tố cáo, khiếu nại về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người sử dụng đất hợp thửa, tách thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, 2 vợ chồng, tổ chức sử dụng đất hợp nhất, chia tách quyền sử dụng đất hiện có.

Việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 101, Luật Đất đai năm 2013. Hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

- Sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành, tức trước ngày 01/07/2014.

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương, có có đất nông nghiệp cần làm sổ đỏ;

- Người sử dụng đất được UBND cấp xã xác nhận là người sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp;

- Đất đang sản xuất nông - lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn;

- Không có những giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013.

Đất nông nghiệp được cấp sổ đỏ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định hiện hành.

Theo Khoản 5, Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 1/7/2004, nay được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp: 

Cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129, Luật Đất đai. Đồng thời, diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) cần chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

- Trường hợp cá nhân, hộ gia đình không trực tiếp sản xuất nông nghiệp:

Cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng. Thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 126, Khoản 4, Điều 210, Luật Đất đai.

- Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp:

Cá nhân, hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a, Khoản này.

Trường hợp người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cùng với đó phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Trình tự, thủ tục làm sổ đỏ đất nông nghiệp

Để làm sổ đỏ đất nông nghiệp, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất cần nắm rõ trình tự, thủ tục các bước theo quy định hiện hành. Có vậy, quá trình xin cấp sổ đỏ mới nhanh chóng, thuận lợi hơn.

Hồ sơ làm sổ đỏ đất nông nghiệp

Khoản 1, Điều 8, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT nêu rõ, cá nhân, hộ gia đình cần chuẩn bị một bộ hồ sơ làm sổ đỏ đất nông nghiệp với đầy đủ các loại giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Đất đai năm 2013và Điều 18, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất; Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung, sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai.

- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như biên lai nộp tiền sử dụng đất, nộp thuế phí; giấy tờ liên quan tới việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai và tài sản gắn liền với đất (nếu có).

- Với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01/07/2004 cần có báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất theo Mẫu số 08/ĐK;

Trình tự các bước thực hiện 

Căn cứ theo Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp sổ đỏ đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ

Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ đất nông nghiệp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thành phố, thị xã thuộc tỉnh. Người sử dụng đất cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Lưu ý: Cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa nếu địa phương đã thành lập bộ phận này.

• Bước 2: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Nếu hồ sơ chưa hợp lệ hoặc chưa đầy đủ thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ thông báo cho người dân và hướng dẫn người dân bổ sung trong thời hạn 3 ngày làm việc.

Trường hợp hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì người tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi đầy đủ, chính xác thông tin vào Sổ tiếp nhận, sau đó viết và đưa Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo các khoản tiền cần phải nộp cho cá nhân, hộ gia đình có yêu cầu cấp sổ đỏ đất nông nghiệp. Cá nhân, hộ gia đình sẽ đóng các khoản thuế, phí theo quy định hiện hành như tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí cấp giấy chứng nhận. Lưu ý, người dân khi nộp tiền xong cần giữ hóa đơn, chứng từ để xác minh việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính.

• Bước 3: Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao sổ đỏ cho cá nhân, hộ gia đình đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đối với trường hợp cá nhân, hộ gia đình nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ tại cấp xã thì Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi sổ cho UBND cấp xã trao cho người dân. 

Sổ đỏ đất nông nghiệp

Thời hạn cấp sổ đỏ đất nông nghiệp

Tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, thời hạn cấp sổ đỏ cho đất nông nghiệp không quá 30 ngày. Riêng với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, thời hạn cấp sổ đỏ đất nông nghiệp không quá 40 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.

Thế nhưng, thực tế cho thấy, thời gian làm sổ đỏ lần đầu thường kéo dài bởi còn phụ thuộc vào thời gian đo đạc, thẩm định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý, thời hạn cấp sổ đỏ sẽ không bao gồm những thời gian sau:

- Thời gian trưng cầu giám định;

- Thời gian xem xét, xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật;

- Thời gian tiếp nhận hồ sơ cấp sổ tại xã;

- Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất;

- Các ngày nghỉ và ngày lễ theo quy định của pháp luật hiện hành.

Chi phí làm sổ đỏ đất nông nghiệp

Khi làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp, cá nhân, hộ gia đình phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo như thông báo của cơ quan thuế. Người sử dụng đất cần nộp một số loại thuế, phí như phí đo đạc, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí cấp sổ đỏ, phí trước bạ.

Trong đó, lệ phí trước bạ = giá đất tại bảng giá đất x diện tích x 0,5%

Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, thời hạn sử dụng đất nông nghiệp chia làm hai loại: Loại đất được sử dụng ổn định lâu dài và loại đất sử dụng có thời hạn.

Loại đất nông nghiệp được sử dụng ổn định lâu dài

Những loại đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo quy định tại Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 gồm: 

- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

- Đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

- Đất rừng đặc dụng;

- Đất rừng phòng hộ.

Loại đất nông nghiệp sử dụng có thời hạn

Theo Điều 127, Luật Đất đai năm 2013, những loại đất sử dụng có thời hạn gồm:

- Đất nông nghiệp được giao cho cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo Khoản 1, Khoản 2, điểm b Khoản 3, Khoản 4, Khoản 5, Điều 129, Luật Đất đai năm 2013: Thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Khi hết thời hạn, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

- Đất nông nghiệp do cá nhân, hộ gia đình thuê: Không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu sẽ được xem xét tiếp tục cho thuê đất.

- Đất nông nghiệp được cho thuê, giao cho tổ chức sử dụng vào mục đích sản xuất lâm nghiệp, nông nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản: Thời hạn sử dụng đất được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin thuê đất, giao đất song không quá 50 năm.

Riêng với những dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà cần thời gian dài hơn, khi đó thời hạn cho thuê đất, giao đất không quá 70 năm.

- Đất cho thuê thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng vào mục đích công ích của thị trấn, phường, xã: Thời hạn cho thuê đất không quá 5 năm.

Khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, cá nhân, hộ gia đình nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định.

* Lưu ý:

- Thời hạn cho thuê đất, giao đất được tính từ ngày có quyết định cho thuê đất, giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Đối với các trường hợp chuyển đổi đất nộng nghiệp sang đất phi nông nghiệp, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Có được gia hạn khi hết thời hạn sử dụng đất nông nghiệp?

Theo Điều 74, Nghị Định 43/2014/NĐ CP của Chính phủ, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1, Điều 126; Khoản 3, Điều 210, Luật Đất đai năm 2013 mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Tuy nhiên, nếu cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên sổ đỏ thì trình tự, thủ tục như sau:

Trước hết, người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Sau đó, UBND cấp xã nơi có đất sẽ kiểm tra hồ sơ và xác nhận cá nhân, hộ gia đình đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai.

Ở bước tiếp theo, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ và xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp theo luật định vào sổ đỏ đã cấp. Đồng thời, cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa chính cũng như cơ sở dữ liệu đất đai. Cơ quan này sẽ trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Với trường hợp người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cấp xã, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho người dân.

Trên đây là những thông tin tổng quan về điều kiện làm sổ đỏ cho đất nông nghiệp năm 2021 và thời hạn sử dụng loại đất này theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Nếu muốn tìm hiểu thêm về đất nông nghiệp, bạn đọc có thể tham khảo tại đây.

 

Lam Giang (TH)

 

>> Người dân tự đổi đất nông nghiệp cho nhau được hay không?

>> Có được xây dựng nhà tạm trên đất nông nghiệp?