Vậy sổ hồng chung cư có được cấp cho chung cư mini? Trình tự thủ tục thế nào? Lệ phí làm sổ là bao nhiêu? Chủ sở hữu căn hộ có thể tự mình làm sổ hay không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề này.

1. Sổ hồng chung cư là gì?

Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân, dùng để chỉ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Sổ hồng căn hộ chung cư là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư, gọi chung là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Sổ hồng nhà chung cư chính là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.

Theo Khoản 1, Điều 3, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận gồm 01 tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen va trang bổ sung nền trắng.

- Mặt 1: Tên của sổ và thông tin của chủ sở hữu căn hộ chung cư.

- Mặt 2: Thông tin chi tiết của căn hộ gồm số hiệu căn tầng, diện tích căn hộ, vị trí tòa nhà chung cư...

- Mặt 3: Thể hiện sơ đồ và vị trí căn hộ chung cư.

- Mặt 4: Những nội dung thay đổi, xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Điểm khác biệt giữa sổ hồng và sổ đỏ là: Sổ đỏ ghi nhận quyền sử dụng đất rất đa dạng, có thể là đất rừng, đất ao, đất vườn, đất nông nghiệp, đất ở... Trong khi đó, phạm vi ghi nhận của sổ hồng là sở hữu nhà ở hoặc sử dụng đất ở, không có loại đất khác. Sổ hồng chung cư sẽ ghi rõ sử dụng đất ở thuộc sở hữu chung hay riêng, sở hữu nhà ở ra sao...

Sổ hồng chung cư là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.

2. Sổ hồng chung cư có thời hạn không?

Sổ hồng chung cư thể hiện rõ thông tin sử dụng 2 phân mục, gồm: Thời hạn sử dụng đất xây dựng dự án chung cư và thời hạn sở hữu căn hộ chung cư. Cụ thể như sau:

• Thời hạn sử dụng đất xây dựng dự án chung cư

Khoản 3, Điều 126, Luật đất đai năm 2013 quy định, đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án. Người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Như vậy, thời hạn sử dụng đất xây nhà chung cư không giống nhau mà được xác định theo thời hạn của dự án. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn nhưng không quá thời hạn xác định theo dự án.

• Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư

Khoản 1, Điều 99, Luật nhà ở năm 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Trong đó, cách tính thời hạn theo cấp công trình xây dựng dựa trên phụ lục phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng được ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/07/2013 của Bộ xây dựng.

- Công trình cấp 1, công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm.

- Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 - 100 năm.

- Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 đến dưới 50 năm.

- Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm.

Căn cứ theo quy định trên, để xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư, chúng ta cần xem xét chung cư đó thuộc công trình cấp mấy, từ đó xác định thời hạn sử dụng tối đa và thời hạn sử dụng tối thiểu.

Cũng theo quy định hiện hành, tòa nhà chung cư đang trong thời hạn sử dụng mà bị hư hỏng nặng, sụt lún… có nguy cơ sập đổ gây mất an toàn cho người xử dụng và khu dân cư xung quanh thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ chung cư, đồng thời tiến hành biện pháp sửa chữa hoặc xây dựng mới, đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu căn hộ.

• Sổ hồng chung cư 50 năm

Theo pháp luật về đất đai hiện hành, chung cư 50 năm chỉ được sử dụng trong vòng 50 năm, kể từ khi chủ đầu tư bàn giao đất. Chung cư 50 năm chia ra làm hai loại:

- Chung cư sổ hồng 50 năm: Sau thời hạn 50 năm, nếu chung cư đó vẫn còn sử dụng được thì được gia hạn sổ hồng.

- Chung cư 50 năm hợp đồng thuê (căn hộ condotel, căn hộ officetel ): Sau thời hạn thuê 50 năm sẽ chấm dứt, không được đền bù. Với loại chung cư này, bạn không có quyền đăng ký hộ khẩu thường trú chỉ được đăng ký tạm trú.

>>> Xem thêm:

• Cách phân biệt sổ trắng, sổ đỏ và sổ hồng

• Chung cư 50 năm là gì? Có bị "mất trắng" khi hết thời hạn sử dụng?

Thời hạn sử dụng chung cư thường được ghi là 50 năm

• Sổ hồng chung cư vĩnh viễn 

Sau thời hạn 50 năm, nếu chung cư xuống cấp thì chủ sở hữu căn hộ sẽ được đền bù 01 suất tái định cư hoặc 01 căn chung cư mới. Cụ thể, khi chung cư hết niên hạn sử dụng, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tiến hành kiểm định công trình.

- Trường hợp nhà chung cư bảo đảm chất lượng, bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu chung cư được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

- Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì ban hành kết luận kiểm định và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu căn hộ:

+ Nếu khu đất có nhà chung cư phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng nhà chung cư mới.

+ Nếu khu đất nhà chung cư không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu chung cư phải bàn giao chung cư cho cơ quan có thẩm quyền tiến hành phá dỡ và xây dựng công trình khác. Chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được bố trí nhà ở tái định cư.

Như vậy, giá trị pháp lý của sổ hồng chung cư phụ thuộc vào thời hạn sử dụng nhà ở. Tuy pháp luật không ấn định thời hạn là 50 năm nhưng thông thường sẽ ghi 50 năm. Khi hết 50 năm, nếu nhà chung cư bảo đảm chất lượng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng chung cư đó.

3. Chung cư mini có được cấp sổ hồng?

Chung cư mini thường có từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có ít nhất 2 căn hộ, diện tích mỗi căn hộ dao động từ 30-50m2. Loại nhà chung cư này được các cá nhân hoặc chủ đầu tư xây dựng trên đất của mình. 

Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND nêu rõ, chung cư mini là nhà ở do hộ gia đình hoặc cá nhân xây dựng. Công trình cao từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng ít nhất 2 căn hộ, mỗi căn hộ có diện tích mặt sàn dao động từ 30-50m2. Thiết kế căn hộ mini theo kiểu khép kín, với đầy đủ các phòng chức năng như một ngôi nhà/căn hộ thông thường.

Chung cư mini có sổ hồng không là một trong những vấn đề mà người mua nhà quan tâm. Nếu đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về nhà chung cư thì chung cư mini được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng nhằm đảm bảo quyền lợi hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ.

Cụ thể, Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chung cư mini vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ 2 căn hộ trở lên theo kiểu khép kín;

• Có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng;

• Có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Mặt khác, theo Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội, trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Nếu công trình được phép tồn tại, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp sổ hồng.

Như vậy, nếu chung cư mini xây dựng không có Giấy phép hoặc sai phép; không đáp ứng các điều kiện tại Khoản 2, Điều 6, Luật Nhà ở 2014 nêu trên thì không được cấp sổ hồng. Những trường hợp còn lại vẫn có thể được xem xét cấp sổ.

Thế nên, khi mua chung cư mini, để tránh rủi ro, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin về chủ đầu tư, tính pháp lý, hiện trạng công trình...

Chung cư mini vẫn được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định.

4. Mua chung cư sau bao lâu được nhận sổ hồng?

Theo quy định hiện hành, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế, thời hạn nhận sổ hồng chung cư phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có thực hiện đúng thời hạn phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ hay không.

Nếu chủ đầu tư thực hiện đúng quy định trên thì thời hạn tối đa để có sổ hồng là 50 ngày cộng với thời hạn giải quyết thủ tục của cơ quan nhà nước, tối đa là 15 ngày làm việc. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đúng thời hạn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, nộp tiền phạt cho Nhà nước, người mua căn hộ chậm nhận sổ hồng.

Tóm lại, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ cho người mua nhà chung cư và người mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua nhà.

5. Người mua nhà có thể tự làm sổ hồng chung cư?

Khoản 7, Điều 26, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 22, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP nêu rõ, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng thay cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ. Nếu người mua muốn tự mình thực hiện thủ tục đăng ký, cấp sổ hồng thì chủ đầu tư phải cung cấp hồ sơ, giấy tờ để người mua thực hiện.

Như vậy, nếu có nhu cầu thì người mua nhà hoàn toàn có thể được tự làm sổ hồng cho căn hộ của mình.

• Hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng chung cư

Hồ sơ làm sổ hồng nhà chung cư gồm các loại giấy tờ sau:

- Đơn theo Mẫu số 04a/ĐK.

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo luật định.

• Trình tự thủ tục làm sổ hồng chung cư

- Bước 1: Chủ đầu tư hoặc người mua nhà nộp hồ sơ đầy đủ và hợp lệ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh, thường là bộ phận một cửa.

- Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận hồ sơ làm sổ hồng chung cư. Nếu hồ sơ chưa hợp lệ và chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo, hướng dẫn người dân nộp bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định của pháp luật.

- Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các việc sau:

+ Kiểm tra giấy tờ pháp lý trong hồ sơ làm sổ hồng, xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp sổ hồng vào đơn đăng ký trong hồ sơ.

+ Chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng.

+ Yêu cầu chủ đầu tư nộp Giấy chứng nhận đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ định chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

+ Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).

+ Gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

- Bước 4: Văn phòng đăng ký đất đai trao trả sổ hồng cho người được cấp trong thời hạn không quá 3 ngày làm việc tính từ ngày có kết quả giải quyết hồ sơ xin cấp sổ hồng chung cư.

• Thời hạn giải quyết hồ sơ

Theo quy định tại Khoản 40, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh sẽ quy định thời hạn giải quyết hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận nhưng không quá 15 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ đầy đủ và hợp lệ.

Thời hạn 15 ngày này không tính ngày lễ, ngày nghỉ theo luật định; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã và thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với những trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật và thời gian trưng cầu giám định.

Phí làm sổ hồng chung cư gồm lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.

6. Phí làm sổ hồng nhà chung cư là bao nhiêu?

Khi làm sổ hồng chung cư, chủ sở hữu căn hộ cần nộp các loại thuế, phí như sau:

• Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ khi làm sổ hồng chung cư được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước trước bạ nhà chung cư mới được tính theo công thức:

Giá tính lệ phí trước bạ = Diện tích căn hộ (m2) x Giá 01 mét vuông (đồng/m2)

• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận sẽ do HĐND các tỉnh thành quyết định, do đó mức thu có thể không giống nhau. Tuy vậy, thực tế cho thấy, các tỉnh thành đều thu lệ phí làm bìa từ 100.000 đồng trở xuống, một số tỉnh thu 120.000 đồng.

7. Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng?

Việc mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng hiện rất phổ biến. Việc này khá mạo hiểm, tiềm ẩn nhiều rủi ro. Với hình thức này, hai bên mua - bán chỉ tiến hành làm các loại giấy tờ như hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, di chúc, công chứng.

Đối với căn hộ chung cư chưa có sổ hồng, khi được thực hiện mua bán, đôi bên chỉ được phép ký hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng, thực chất là hợp đồng chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng sẽ phải chịu nhiều rủi ro. Chẳng hạn, sau khi ký hợp đồng, người chuyển nhượng bị mất năng lực hành vi dân sự; bên chuyển nhượng và bên được chuyển nhượng mất liên lạc...

Nói như vậy không có nghĩa là không nên mua chung cư chưa có sổ hồng. Điều này còn phụ thuộc vào lý do mà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận. Ngoài tìm hiểu người dân trong khu vực, tìm hiểu trên các phương tiện truyền thông, mạng xã hội, Internet, khách mua nhà có thể hỏi trực tiếp những người dân đã và đang sống tại chung cư để có thông tin chính xác nhất.

Mặt khác, bạn nên lưu ý một số vấn đề sau để hạn chế tối đa rủi ro khi mua chung cư chưa có sổ hồng:

• Mua chung cư chưa có sổ hồng trực tiếp từ chủ đầu tư

Đối với trường hợp này, hợp đồng mua nhà chung cư phải được ký trực tiếp với chủ đầu tư. Trường hợp thời điểm giao nhà mà chủ đầu tư vẫn chưa có sổ hồng thì hợp đồng đó phải được công chứng, đồng thời trong hợp đồng phải ghi chú lại thời điểm có sổ hồng là khi nào. 

• Mua chung cư chưa có sổ hồng của cá nhân hoặc hộ gia đình

Trường hợp mua nhà chung cư chưa sổ hồng từ hộ gia đình hoặc cá nhân, bạn cần lưu ý, khi công chứng hợp đồng, bạn nên yêu cầu bên bán phải xuất trình hợp đồng mua bán với chủ đầu tư trước để đảm bảo tính pháp lý của căn hộ.

Trường hợp căn hộ chung cư đó đã mua bán lần thứ 3 thì khi công chứng phải xuất trình hợp đồng mua bán lần cuối cùng. Cùng với đó, quá trình mua bán phải được thông qua chủ đầu tư để phòng tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hóa do không có xác nhận của chủ đầu tư dự án chung cư.

Tốt nhất, bạn nên thực hiện giao dịch mua bán căn hộ ở phòng công chứng để đảm bảo an toàn cũng như quyền lợi cho cả hai bên, nhất là đối với người mua nhà.

• Mua chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp

Trường hợp mua lại chung cư chưa có sổ hồng từ chủ đầu tư thứ cấp thì phải thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Thông tư 16/2010/TT-BXD và pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Lưu ý, hai bên mua bán cần phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư tại văn phòng công chứng để đảm bảo an toàn cho bên mua và giá trị pháp lý của giao dịch.

Trên đây là những thông tin tổng quan liên quan tới sổ hồng chung cư nói chung và sổ hồng căn hộ mini nói riêng. Người mua nhà nên nắm rõ các quy định pháp lý vể sổ hồng nhà chung cư để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình.

 

Lam Giang (TH)

 

>> Sổ hồng căn hộ đang thế chấp có được bổ sung thêm tên người khác?

>> Chủ đầu tư chậm làm sổ đỏ cho người mua nhà, đất có thể bị phạt tới 1 tỷ đồng