Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề liên quan đến việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, gồm điều kiện, thủ tục pháp lý, các loại giấy tờ cần thiết, thuế phí phải nộp...
1. Đối tượng người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Người nước ngoài có được mua nhà ở Việt Nam? Khoản 1, Điều 159, Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ, cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm các đối tượng sau:
Thứ nhất, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam;
Thứ hai, cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan khác.
Thứ ba, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Hình thức người nước ngoài sở hữu nhà ở tại việt nam
Pháp luật Việt Nam hiện hành cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam dưới hai hình thức sau:
- Mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở thương mại gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoại trừ khu vực bảo đảm an ninh, quốc phòng theo quy định của Chính phủ Việt Nam.
- Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan.
Căn cứ theo quy định trên thì người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua nhà ở là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, không được mua ngoài khu vực này.
|
|
| Người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam là căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư nhà ở thương mại. Ảnh minh họa |
3. Điều kiện người nước ngoài mua nhà tại việt nam
Căn cứ theo Điều 74, Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở, điều kiện để người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
Cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện sau mới được mua nhà tại Việt Nam:
- Không thuộc diện được quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao.
- Có hộ chiếu còn giá trị, có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam.
Để được mua nhà tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài cần phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn hiệu lực tại thời điểm ký hợp đồng thuê mua, mua nhà ở.
4. Số lượng sở hữu và thời hạn sử dụng
-
Số lượng nhà ở được sở hữu
Về số lượng nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu tại Việt Nam, pháp luật quy định, cá nhân người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
Đối với nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà ở liền kề, nhà biệt thự), trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu không quá 250 căn nhà.
Đối với cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở theo các giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, nhận thừa kế, tặng cho thì thời hạn sở hữu không quá 50 năm, tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Trong khi đó, đối với tổ chức nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà theo thời gian thỏa thuận trong các hợp đồng nhưng tối đa không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư được cấp, gồm cả thời gian được gia hạn.
Nếu có nhu cầu, cá nhân người nước ngoài có thể gia hạn thêm thời gian. Trước khi hết hạn sở hữu nhà 3 tháng, cá nhân nộp đơn xin đề nghị gia hạn và bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại UBND cấp tỉnh nơi có nhà ở. Tuy nhiên, chỉ được gia hạn thêm 01 lần và tối đa là 50 năm.
Trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân người nước ngoài có nhu cầu tặng cho, bán nhà ở cho cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bên nhận tặng cho, bên mua chỉ được sở hữu trong thời hạn còn lại. Khi hết thời hạn sở hữu còn lại, nếu chủ sở hữu có nhu cầu gia hạn thêm thì được Nhà nước xem xét gia hạn.
>>> Xem thêm:
5. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam có được cấp sổ đỏ?
Pháp luật về đất đai và nhà ở quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) cho cá nhân nước ngoài nếu đối tượng này thuộc diện được sở hữu, đủ điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức thuê mua, mua nhà ở.
Đối với trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân đó sẽ được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài với đầy đủ các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
|
|
| Người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Ảnh minh họa. |
6. Mua nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài thanh toán theo hình thức nào?
Trường hợp cá nhân, tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở theo hình thức thuê mua, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì thanh toán tiền thuê mua, tiền mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.
Cụ thể, cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc diện được phép mua nhà tại Việt Nam chuyển tiền thanh toán tiền mua nhà theo một trong các hình thức sau đây:
- Mở tài khoản tại ngân hàng ở Việt Nam và sử dụng tài khoản đó thanh toán tiền mua nhà cho bên bán;
- Chuyển tiền trực tiếp từ nước ngoài vào tài khoản của bên bán. Bên bán nhà liên hệ với ngân hàng để chuyển đối ngoại tệ thành tiền Việt Nam.
- Chuyển tiền mặt qua ngân hàng cho bên bán.
Lưu ý: Đối với hình thức thuê mua nhà ở, người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị nhà ở, ngoại trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước, tuy nhiên chỉ được thanh toán không quá 50%.
Số tiền còn lại phải trả được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định. Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và đã trả hết số tiền còn lại, khi đó người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở này.
7. Người nước ngoài có được vay ngân hàng mua nhà tại Việt Nam?
Để được vay vốn ngân hàng mua nhà ở tại Việt Nam, cá nhân người nước ngoài phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Cá nhân phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự, đồng thời chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Cá nhân vay vốn cần chứng minh bản thân có khả năng hoàn trả số tiền đã vay cho ngân hàng trong thời hạn cam kết.
- Người vay chứng minh được các hoạt động kinh doanh hoặc công việc hiện tại của mình là khả thi, có hiệu quả cũng như phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam.
- Người vay vốn phải chứng minh được việc sử dụng nguồn vốn vay hợp pháp. Ví dụ, nếu vay vốn để mua nhà tại Việt Nam thì người vay phải có các giấy tờ như hợp đồng mua bán nhà, giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng là để ở hay để kinh doanh, kinh doanh ngành nghề gì, có hợp pháp không...
- Thực hiện các quy định về bảo đảm tiền vay theo quy định của Chính phủ, hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Sau khi người vay vốn hoàn tất đầy đủ các thủ tục vay vốn mua nhà tại Việt Nam, ngân hàng sẽ xem xét, quyết định cho vay vốn mua nhà hay không.
8. Thủ tục người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam
Không chỉ nắm rõ điều kiện mua nhà, hình thức và thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người nước ngoài cũng cần biết các quy định hiện hành về hồ sơ, thủ tục mua nhà.
Người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam cần thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:
|
|
Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần đáp ứng một số điều kiện nhất định.
Ảnh minh họa |
Bước 1: Lập hợp đồng và ký kết hợp đồng mua bán nhà ở
Theo quy định tại Điều 120 và Điều 121 của Luật Nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở gồm những nội dung chính sau đây:
- Họ, tên của cá nhân; tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Thời hạn, phương thức thanh toán tiền;
- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới;
- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu; diện tích sàn xây dựng căn hộ.
- Cam kết của các bên;
- Các thỏa thuận khác;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
- Ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có), ghi rõ chức vụ của người ký.
Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Hợp đồng mua bán nhà ở sau khi ký kết phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch này.
Bước 3: Đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Hai bên mua bán nhà ở thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Riêng với trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án, chủ đầu tư sẽ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, ngoại trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Thành phần hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo Mẫu 04/ĐK (quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT)
- Bản sao các giấy tờ chứng minh hình thành nhà ở hợp pháp.
Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở.
Văn phòng đăng ký đất đai sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì sau 03 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ, cơ quan này có trách nhiệm thông báo hoàn trả và hướng dẫn người dân hoàn thiện hồ sơ theo quy định.
Nếu hồ sơ đã đầy đủ và hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận và trao trả Giấy chứng nhận cho người có yêu cầu.
9. Người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cần nộp thuế, phí gì?
Giống như công dân Việt Nam, người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam cũng phải nộp các khoản thuế, phí theo quy định hiện hành. Người nước ngoài có thể nộp trực tiếp hoặc ủy quyền cho bên thứ ba kê khai và nộp thuế tại văn phòng thuế tại huyện, quận nơi có nhà ở.
- Tiền sử dụng đất: Thông thường, tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao trong cơ cấu giá vốn và phần lớn các chủ đầu tư thường đưa ra giá bán đã bao gồm tiền sử dụng đất.
- Thuế giá trị gia tăng (VAT): Loại thuế này chiếm 10% trên giá bán. Chủ đầu tư khi niêm yết, thông báo giá bán thường có ghi chú "giá bán đã bao gồm VAT" hoặc "giá bán chưa bao gồm VAT". Người mua nên lưu ý điều này.
- Phí trước bạ: Phí trước bạ phải đóng bằng 0,5% giá trị căn hộ khi đăng ký giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
- Các khoản phí khác: Người mua nhà thường phải nộp thêm các khoản thuế, phí khác như phí lập bản đồ địa chính, phí hành chính, dịch vụ, phí đo vẽ căn hộ, thửa đất.
Trên đây là đối tượng, điều kiện và trình tự, thủ tục người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Để tìm hiểu thêm về vấn đề này, bạn đọc có thể tham khảo tại đây.
Lam Giang (TH)
>> Mang hai quốc tịch, tôi có được sở hữu nhà đất tại Việt Nam?
>> Hà Nội có thêm 10 dự án nhà ở được bán cho người nước ngoài
