Tranh cãi thời điểm nộp tiền sử dụng đất khi đầu tư dự án nhà ở

Trong buổi gặp gỡ giữa lãnh đạo TP.HCM với các doanh nghiệp bất động sản vào ngày 22/2 về việc tháo gỡ những vướng mắc hiện nay, các doanh nghiệp đã phán ánh nhiều vấn đề về việc tính tiền sử dụng đất.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến việc chậm triển khai các dự án nhà ở là những bất cập trong công tác giải quyết thủ tục đất đai. Phần lớn các doanh nghiệp cho rằng thủ tục xác định giá đất, tiền sử dụng đất, thẩm định giá đất tốn nhiều thời gian. Trong trường hợp có sự phối hợp chặt chẽ giữa Sở Tài chính, Sở TN&MT và các cơ quan liên quan, thời gian thực hiện là khoảng 1 năm, còn nếu không có thể mất đến 2-3 năm hoặc lâu hơn.

Đối với dự án nhà ở thương mại, để dự án được bán nhà ở hình thành trong tương lai, thời gian thi công trung bình là trên dưới 3 năm. Sau khi bồi thường GPMB, quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt và có quyết định thu hồi đất, giao đất mà chủ đầu tư không được khởi công theo quy định của Luật Xây dựng thì sẽ khiến chi phí quản lý, chi phí lãi vay, chi phí đầu tư dự án tăng lên khiến giá bán nhà cũng tăng theo.

Các doanh nghiệp bất động sản phản ánh thủ tục xác định giá đất, tiền sử dụng đất, thẩm định giá đất tốn nhiều thời gian.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu cho biết, xét theo các quy định hiện hành và thực tiễn, quy định doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất trước khi được công nhận chủ đầu tư, chưa được cấp giấy phép xây dựng, chưa được thẩm định thiết kế dự án, chưa được triển khai thi công là chưa phù hợp.

Theo ông Châu, quy định chủ đầu tư dự án nhà ở phải nộp tiền sử dụng đất trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư dự án, giai đoạn thi công trước khi bán nhà hoặc huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai đều không có trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và các văn bản dưới luật.

Các doanh nghiệp cho rằng, để nộp được tiền sử dụng đất, doanh nghiệp phải chờ đợi rất lâu do thủ tục xác định giá đất, thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất tốn nhiều thời gian. Việc thực hiện dự án vì thế bị chậm lại. Nếu đóng tiền sử dụng đất trước khi thực hiện các thủ tục khác, doanh nghiệp sẽ bị chôn vốn, khiến các chi phí đội lên và sẽ làm giá nhà tăng. Do đó, doanh nghiệp đề xuất khi đã được cấp phép và xây dựng mới đóng tiền sử dụng đất.

Về kiến nghị này, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM Võ Văn Hoan cho biết, theo quy trình 5 bước, doanh nghiệp chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục xây dựng khi đã nộp tiền sử dụng đất. Nếu khi xây dựng rồi mới nộp thì sẽ dẫn đến nợ tiền sử dụng đất và cũng không có cơ quan nào dám cho xây dựng rồi mới đóng tiền sử dụng đất.

Phó Chủ tịch UBND TP.HCM nêu, có doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng sau đó điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch bổ sung, thành phố yêu cầu bổ sung nghĩa vụ tài chính nhưng khi thanh tra thì doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sở Xây dựng vì thế phải yêu cầu ngừng triển khai dự án. Thành phố sẽ xem xét vấn đề này, yêu cầu bổ sung nghĩa vụ tài chính nếu dự án có sự điều chỉnh. Để đẩy nhanh các dự án, ông Hoan đề xuất thành phố kiến nghị lên trung ương. Khi đó, các thủ tục sẽ được thực hiện song song khi trung ương xem xét.

Về quy định doanh nghiệp trước khi xây dựng phải đóng tiền sử dụng đất, ông Phong giải thích thêm, các sở, ngành thực hiện dựa trên hướng dẫn của các bộ, ngành trung ương. Nhưng việc thực hiện có nhiều vướng mắc do các luật có các điều khoản "đá" nhau. Nếu có vướng mắc trong quá trình thực hiện, các doanh nghiệp có thể kiến nghị lên thành phố giải quyết trong phạm vi thẩm quyền, nếu vượt thẩm quyền, thành phố sẽ báo cáo lên trung ương.

Sau những trao đổi của lãnh đạo thành phố, nhiều doanh nghiệp đồng tình với việc trước khi xây dựng phải đóng tiền sử dụng đất.

Ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty CP Địa ốc và xây dựng SSG2 nêu ý kiến số bước của quy trình thực hiện không quan trọng mà vấn đề nằm ở thời gian thực hiện các bước. Ông Đồi nói: “Về tiền sử dụng đất, quan điểm của tôi là Nhà nước thu càng nhanh càng tốt. Vì nộp tiền sử dụng đất xong thì doanh nghiệp mới làm được các thủ tục tiếp theo như bán nhà, chuyển nhượng. Thời gian qua có một số doanh nghiệp chưa xong thủ tục đã bán lúa non rồi. Chưa biết tiền sử dụng đất bao nhiêu đã bán, sau này thấy bán hớ, bán thấp rồi phá sản thì kêu cứu. Tôi đề nghị việc thẩm định, xác định tiền sử dụng đất và tất cả các nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện càng nhanh càng tốt. Đóng như thế để thể hiện sức khoẻ của doanh nghiệp”.