1. Hồ sơ pháp lý dự án không đầy đủ

Một dự án đất nền có hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh không thể thiếu một trong các loại giấy tờ quan trọng sau:

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư: Xem xét giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư, lưu ý thông tin về lĩnh vực kinh doanh, chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản của doanh nghiệp đó.

- Văn bản thể hiện khu đất nền dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.

- Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch chi tiết 1/500 phải thể hiện được các chỉ tiêu về xây dựng như: Dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức không gian, kiến trúc, công trình hạ tầng, kiến trúc/thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường. Thông qua quy hoạch chi tiết 1/500, nhà đầu tư có thể hình dung được quy hoạch tổng thể mặt bằng dự án, định vị được các công trình, thiết kế cơ sở cũng như mối quan hệ giữa các công trình thuộc quy hoạch với các yếu tố bên ngoài của quy hoạch như: cổng vào, đường đi, tường rào…

- Công văn chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan có thẩm quyền (nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ). Theo đó, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố: năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc quỹ đất, quy hoạch khu đất, tham vấn ý kiến các ban ngành liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước…), sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

- Giấy phép xây dựng do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Nội dung chính của giấy phép là những thông tin như: Tên và địa chỉ của chủ đầu tư, tên công trình thuộc dự án, vị trí dự án, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng…

2. Chủ đầu tư chưa hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng

Kiểm tra xem chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng dự án chưa cũng là cách để người mua đánh giá pháp lý khu đất đó. Ảnh minh họa: Internet.

Theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, một trong những điều kiện để chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền đó là phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.

Cụ thể, “kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải”.

Vì vậy, người mua cần kiểm tra việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của chủ dự án trước khi ký hợp đồng, tránh rủi ro gặp phải chủ đầu tư lách luật, đất nền bán trước, kết cấu hạ tầng xây sau.

3. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án

Người mua cần tự tìm hiểu hoặc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án đất nền như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế phí liên quan đến đất đai (nếu có)… Nếu chủ đầu tư chưa nộp đầy đủ các khoản tiền này thì dự án không đủ điều kiện pháp lý để chuyển nhượng. Quan trọng hơn, việc nợ thuế phí cũng cho thấy khả năng chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, thiếu kinh nghiệm và uy tín kinh doanh, do đó người mua nên tránh đặt niềm tin và “rót tiền” vào dự án đó.

4. Đất đang vướng tranh chấp

Theo quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải chứng minh được mảnh đất đó không có tranh chấp. Vì vậy, đây cũng là một tiêu chí quan trọng mà người mua cần xem xét khi đầu tư vào đất nền, cụ thể là kiểm tra xem đất thuộc dự án có có đang vướng quy hoạch, tranh chấp hay không. Nhà đầu tư có thể kiểm tra xem lô đất có đang bị tranh chấp hay không bằng cách xác nhận thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, sử dụng phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc dò hỏi thông tin từ môi giới, người dân địa phương.

Linh Phương (TH)

>> 5 khác biệt giữa đất nền dự án và đất thổ cư