Trầy trật rao bán vì chưa có sổ hồng 

Mua lại một căn hộ chung cư 70m2 trên địa bàn khu vực Linh Trung, quận Thủ Đức từ đầu năm 2018 với giá 1,6 tỷ đồng, ông N.V.Phát chủ căn hộ cho biết cảm thấy nuối tiếc khi phải sang nhượng lại căn hộ của mình với giá rẻ chỉ vì dự án này không ra được sổ hồng. Được biết căn hộ ông đang rao bán được chủ đầu tư (CĐT) bàn giao nhà từ năm 2015, theo kế hoạch thì 1 năm sau sẽ hoàn tất sổ hồng. Tuy nhiên vì nhiều lý do mà CĐT lần lữa chưa làm. Đến đầu năm 2018, chủ cũ của căn hộ này rao bán lại với giá chênh 200 triệu. Dù lúc mua chưa có sổ hồng nhưng do khu vực này đang rất tiềm năng nên ông Phát quyết định mua. Tại hàng loạt dự án mới triển khai quanh đó, các căn cùng diện tích đều có giá bán rẻ nhất cũng 1,8-2 tỷ đồng/căn. Do đó, với căn hộ tương đương có giá 1,6 tỷ đồng, ông Phát cho rằng mình vẫn lời.

Tình hình có phần khó khăn hơn khi gần đây, các tranh chấp giữa cư dân và CĐT ngày càng gay gắt. Thông tin về việc CĐT chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính sẽ khó ra sổ tràn ngập các mặt báo khiến những hộ dân có nhu cầu bán lại gặp khó khăn. "Người ta sẵn sàng mua đắt hơn để sở hữu căn hộ pháp lý hoàn thiện. Với những dự án dính phốt pháp lý thì dù có rẻ cũng khó thuyết phục người mua", ông Phát than thở.

Vì chung cư không có sổ hồng, nhiều căn hộ bị mất giá so với mức giá chung của thị trường.

Đến hiện tại, khi cần rao bán lại căn nhà, ông Phát chỉ dám ra giá 1,8 tỷ đồng. Nếu "tính cua trong lỗ" thì có vẻ như ông Phát đã lời hơn 200 triệu đồng cho căn hộ đã mua được 2 năm. Tuy nhiên theo ông Phát, ông và cư dân dự án này đều đang chịu thiệt thòi. “Với giá 1,8 tỷ đồng thì trung bình căn hộ có giá chưa đến 27 triệu/m2. Trong khi hầu hết các dự án khác xây dựng trên cùng khu vực này đang có giá bán thấp nhất vào khoảng 35-40 triệu/m2. Sở dĩ chủ nhà chỉ có thể rao bán giá thấp vì dự án dính phốt pháp lý nên chưa ra được sổ sau gần 5-6 năm bàn giao”. Nếu bán lại thành công thì ông Phát vẫn phải bù thêm cả tỷ đồng để mua lại một căn có cùng diện tích trên cùng khu vực.

Đồng cảnh ngộ trên, anh N.H.Cung, cư dân sinh sống tại một dự án chung cư quy mô tại khu vực đường Nguyễn Lương Bằng, phường Phú Mỹ, quận 7 chia sẻ, chỉ vì chưa có sổ mà căn hộ tại dự án ngày càng mất giá nghiêm trọng. Mua lại dự án này vào năm 2018 từ một nhà đầu tư sang nhượng với giá gần bằng giá gốc, anh Cung hài lòng vì dự án có khuông viên xanh rộng và gần sông nước. Tuy nhiên do lùm xùm về vấn đề chất lượng xây dựng, quản lý và quan trọng nhất là vấn đề ra sổ cho cư dân, dự án bị mất điểm trầm trọng trong mắt nhà đầu tư và người mua ở. Được biết, nhiều block thuộc dự án này chính thức đưa vào sử dụng từ tháng 3/2013 nhưng đến nay mới chỉ có vài hộ dân được cấp sổ, phần lớn các căn trong dự án vẫn ở tình trạng pháp lý chưa hoàn thiện. Cư dân đã nhiều năm bức xúc, tổ chức tuần hành, căng băng rôn phản đối CĐT nhưng không có tác dụng do đơn vị này đang vướng nhiều lùm xùm khác về thuế và tài chính.

Mua nhà chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro về sang nhượng và quyền sở hữu.

"Hiện giờ gia đình tôi muốn bán căn hộ tại đây để chuyển đến sống nơi khác cũng không được vì CĐT chưa trao sổ hồng. Nhiều lần yêu cầu CĐT nhưng họ chây ỳ. Khách hàng thì không ai muốn mua một khu chung cư đã ở 7 năm mà chưa có sổ, trừ khi chấp nhận bán lỗ. Nhìn loạt chung cư triển khai quanh khu vực phường Phú Mỹ lại thấy buồn. Dự án nhà người ta triển khai sau mà bán giá từ 38-50 triệu/m2, nhà mình dù mới sử dụng có 5 năm mà giờ bán 23-25 triệu/m2 không ai muốn mua lại", anh Cung nói.

Nhiều rủi ro khi mua căn hộ chưa có sổ 

Tìm hiểu thực tế thị trường của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, những dự án dính lùm xùm pháp lý, không thể ra sổ được cho cư dân khi giao dịch thứ cấp đều bị mất giá. Ví như dự án chung cư Phú Thạnh, Tân Phú, do không ra được sổ mà giá chào bán thứ cấp chỉ tầm 22-25 triệu/m2, chung cư Khang Gia có giá chào bán vào khoảng 23 triệu/m2 trong khi mặt bằng giá chung cư tại Tân Phú hiện đã vào khoảng 33-40 triệu/m2. Chung cư Trương Đình Hội, P.16, quận 8 bán giá từ 20-23 triệu/m2, trong khi các căn hộ gần đó có sổ hồng đầy đủ thì giá rẻ nhất cũng 27-28 triệu/m2…

Ngoài ra, mua nhà chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi khi mua căn hộ dạng này bên mua và bên bán chỉ làm Hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng, công chứng, di chúc,... Chính vì vậy, khi CĐT ra sổ hồng thì sẽ đứng tên người chủ đầu tiên, và nếu chủ nhà không hợp tác sang tên cho người mua thì sẽ rất phiền phức. Theo đó, người mua thứ hai, thứ ba chỉ được ủy quyền sử dụng căn nhà chứ không có gì đảm bảo quyền lợi.

Ngoài ra, theo quy định của pháp luật, đối với nhà dự án, căn hộ chung cư khi chưa có sổ đỏ/sổ hồng nếu các bên muốn chuyển nhượng có thể làm Hợp đồng ủy quyền quản lý sử dụng nhưng bản chất đây là Hợp đồng chuyển nhượng. Đối với dạng văn bản này thì người nhận chuyển nhượng có nhiều rủi ro nếu gặp tình trạng người chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng mất liên lạc, hoặc người ủy quyền bị chết hay mất năng lực hành vi dân sự.

Phương Uyên

>> Đóng xong tiền, cư dân 6 năm vẫn trầy trật đợi sổ hồng

>> Nhà chưa có sổ đỏ có được đem thế chấp ngân hàng?