Do không tìm hiểu kỹ, lại thấy giá rẻ nên nhiều người mua phải đất quy hoạch. Đây là điều không ai mong muốn. Nếu rơi vào trường hợp này, bạn cần bình tĩnh để tìm hướng giải quyết phù hợp nhất, đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Bài viết dưới đây chia sẻ tới bạn đọc các cách xử lý khi mua phải đất nằm trong quy hoạch.

1. Thế nào là đất quy hoạch? 

Theo Khoản 2, Điều 3, Luật đất đai năm 2013: "Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định."

Căn cứ theo quy định trên thì quy hoạch đất là việc khoanh vùng phân bổ không gian đất theo mục tiêu, định hướng phát triển của từng vùng kinh tế xã hội, đơn vị hành chính… và được hiện thực hóa bởi các kế hoạch sử dụng đất của mỗi địa phương trong một thời gian nhất định.

Dựa theo tình hình sử dụng đất thực tế tại địa phương, mỗi địa phương sẽ có kế hoạch sử dụng đất khác nhau. Hơn nữa, kế hoạch này cũng sẽ thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo phù hợp với thực tiễn.

Vậy đất quy hoạch là gì? Đất quy hoạch là mảnh đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất. Trong đó, thường gặp nhất là quy hoạch đất để làm dự án, xây dựng khu dân cư, khu đô thị, đường giao thông, công trình công cộng, công trình phúc lợi xã hội...

Người mua chỉ được trả lại đất quy hoạch đã mua nếu trong hợp đồng có quy định này hoặc bên hợp đồng không có quy định nhưng bên bán đồng ý. Ảnh minh họa

2. Mua đất quy hoạch được trả lại trong trường hợp nào?

Khi nhỡ mua đất dính quy hoạch, người mua được trả lại đất đã mua trong 2 trường hợp sau đây:

Trường hợp thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng có cam kết đất không thuộc quy hoạch

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết giữa người bán đất và người mua đất, thông thường bên chuyển nhượng cam đoan đất không nằm trong quy hoạch, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, nhà đất không bị thế chấp, giấy tờ nhà đất hợp pháp...

Nếu trong hợp đồng mua bán đất mà bên bán có cam kết đất như trên nhưng sau đó người mua phát hiện đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thời điểm lời cam kết, cam đoan có hiệu lực) thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên bán trả lại tiền cho mình. Bên mua sẽ trả lại đất cho bên chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng mua bán đất có quy định trên nhưng bên bán không thực hiện theo hợp đồng thì bên nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Trường hợp thứ hai: Hợp đồng không quy định nhưng người bán đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người mua. Tuy nhiên, trường hợp này rất ít khi xảy ra trên thực tế.

Như vậy, nếu không thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì người mua phải đất quy hoạch không thể trả lại đất đã mua cho bên chuyển nhượng. Bởi lẽ, nội dung hợp đồng là do hai bên tự thỏa thuận, trừ khi người mua có bằng chứng chứng minh về việc bị bên bán lừa dối.

>>> Xem thêm:

• 9 điều cần biết về đất quy hoạch

• Từ năm 2021, được phép xây nhà trên đất quy hoạch "treo"?

3. Các quyền của người sử dụng đất khi mua đất quy hoạch

Nếu rơi vào trường thứ hai nêu trên, người mua cần nắm rõ các quyền của người sử dụng đất để tránh bị "trắng tay" khi mua nhầm đất quy hoạch.

• Được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất

Đất quy hoạch có được đền bù không? Căn cứ theo Khoản 1, Điều 75, Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất quy hoạch, nếu đảm bảo đầy đủ các điều kiện sau thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất.

- Có sổ đỏ hoặc sổ hồng hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận mà chưa được cấp, ngoại trừ duy nhất trường hợp không có sổ đỏ vẫn được bồi thường.

- Không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

Tùy từng trường hợp cụ thể, nhà xây trên đất quy hoạch vẫn có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể như sau:

- Trường hợp tại thời điểm xây dựng nhà ở trên đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Khi đó, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định.

Mặc dù hành vi xây dựng nhà mới sẽ không vi phạm pháp luật về đất đai song phải có giấy phép xây dựng. Vậy nên, khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất vì thế sẽ vẫn được đền bù theo quy định.

- Trường hợp tại thời điểm xây dựng nhà trên đất quy hoạch thì đất quy hoạch đã được công bố và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Lúc này, người sử dụng đất không được thực hiện tiếp quyền sử dụng đất, không được phép xây dựng nhà mới trên đất quy hoạch. Nếu người sử dụng đất vẫn xây dựng nhà mới sẽ vi phạm pháp luật về đất đai và khi Nhà nước thu hồi đất, người dân sẽ không được đền bù.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Khoản 1, Điều 88, Luật Đất đai năm 2013 như sau: "Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.".

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thuộc quy hoạch mà tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại thì sẽ được bồi thường.

Đất quy hoạch có thể được tặng cho, chuyển nhượng và đền bù khi Nhà nước thu hồi đất. Ảnh minh họa

• Đất quy hoạch có thể chuyển nhượng, tặng cho

Khoản 1, Điều 6, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch năm 2018 nêu rõ, đất thuộc quy hoạch được chia làm hai trường hợp:

- Trường hợp 1: Đất thuộc quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất cũng như được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,… nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trường hợp 2: Đất thuộc quy hoạch và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Trong trường hợp này, người sử dụng đất phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch; được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới công trình, nhà ở, trồng cây lâu năm trên đất. Nếu có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình hiện có thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp có nhu cầu sửa chữa, cải tạo nhà ở, công trình xây dựng khác hiện có phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

• Đất quy hoạch có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo Khoản 33, Điều 1, Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020, nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng thuộc quy hoạch nhưng chưa thực hiện, chưa có quyết định thu hồi đất, đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng đó.

Sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Tóm lại, nếu lỡ mua phải đất quy hoạch thì người nhận chuyển nhượng chỉ được trả lại đất trong trường hợp hợp đồng mua bán có quy định về điều này hoặc không có quy định nhưng bên bán đồng ý nhận lại đất, trả lại tiền cho bên mua.

Nếu thuộc trường hợp không được trả lại đất quy hoạch cho bên bán, người mua cần nắm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về quyền của người sử dụng đất quy hoạch để được bảo vệ quyền và lợi hợp pháp của mình. 

Lam Giang (TH)