Những vấn đề liên quan tới điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ được làm rõ trong bài viết dưới đây.

1. Điều chỉnh giấy phép xây dựng là gì?

Theo quy định hiện hành, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, di dời công trình. Thẩm quyền cấp phép xây dựng được quy định rõ tại Điều 105, Luật Xây dựng năm 2014, cụ thể:

• Bộ Xây dựng có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.

• UBND cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, II; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình tôn giáo; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị.

• UBND cấp tỉnh được phân cấp cho Sở Xây dựng, ban quản lý khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao cấp giấy phép xây dựng thuộc phạm vi quản lý, chức năng của các cơ quan này.

• UBND cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn quản lý, ngoại trừ các công trình xây dựng nêu trên.

Chủ đầu tư thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu trong quá trình triển khai xây dựng có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một số nội dung của giấy phép đã cấp.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư sẽ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng. Theo Điều 90, Luật Xây dựng năm 2014, giấy phép xây dựng gồm những nội dung cơ bản sau:

• Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.

• Tên công trình, loại công trình, cấp công trình xây dựng.

• Địa điểm, vị trí xây dựng công trình; tuyến xây dựng công trình đối với công trình theo tuyến.

• Cốt xây dựng công trình, chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng.

• Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất (nếu có).

• Đối với công trình dân dụng, nhà ở riêng lẻ, công trình công nghiệp, ngoài các nội dung trên còn có nội dung về tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (gồm cả tầng hầm, tầng kỹ thuật, tầng tum, tầng áp mái), chiều cao tối đa toàn công trình.

• Thời hạn khởi công công trình không quá 12 tháng tính từ ngày được cấp phép xây dựng.

Luật Xây dựng năm 2014 nêu rõ, chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu trong quá trình triển khai xây dựng trên thực tế có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một số nội dung của giấy phép đã được cấp.

Trong một số trường hợp, điều chỉnh giấy phép xây dựng là phương án nhằm hợp thức hóa hành vi xây dựng không đúng với nội dung giấy phép được cấp (xây dựng trái phép). Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp được quy định tại Luật xây dựng năm 2014 và Thông tư 15/2016/TT-BXD.

2. Trường hợp nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Khoản 1, Điều 98, Luật Xây dựng 2014 và Điều 51, Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định, trong quá trình xây dựng, nếu chủ đầu tư có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

Thứ nhất, thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Thứ hai, thay đổi một trong các yếu tố về diện tích, vị trí xây dựng; số tầng, chiều cao, quy mô của công trình cũng như các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình.

Thứ ba, khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình mà làm thay đổi công năng sử dụng và ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy nổ, bảo vệ môi trường.

Nếu chủ đầu tư điều chỉnh thiết kế xây dựng nhưng không làm thay đổi các nội dung chính ghi trong giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo giấy phép xây dựng đã cấp thì không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng.

>>> Xem thêm:

• Từ năm 2021, được phép xây nhà trên đất quy hoạch "treo"?

• 10 trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo luật mới

3. Cơ quan nào có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng thuộc về các cơ quan sau:

Hiện có 3 trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa

- Bộ Xây dựng có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với công trình cấp đặc biệt.

- UBND cấp tỉnh có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp I, II; công trình di tích lịch sử - văn hóa, công trình tượng đài, tranh hoành tráng được xếp hạng; công trình tôn giáo; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị.

- UBND cấp huyện cũng có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị, gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính quản lý.

UBND cấp tỉnh phân cấp cho Ban quản lý các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu đô thị cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc phạm vi quản lý của các cơ quan này, ngoại trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của Bộ xây dựng. Tuy nhiên, nếu Ban quản lý cấp giấy phép xây dựng không đúng quy định thì UBND cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ quyền hạn của mình sẽ thu hồi giấy phép xây dựng đó.

Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng sẽ tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật và không bị xử phạt vi phạm hành chính khi xây sai so với nội dung giấy phép xây dựng đã cấp trước đó (tùy từng trường hợp cụ thể).

4. Quy trình, thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng

Việc điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Cá nhân, chủ đầu tư cần chuẩn bị 2 bộ hồ sơ gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn xin điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02.

• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.

• Báo cáo kết quả thẩm định, văn bản phê duyệt thiết kế xây dựng điều chỉnh (ngoại trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó có nội dung về bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường.

• Hai bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, cụ thể:

- Công trình xây dựng mới

Với công trình theo tuyến, cần chuẩn bị: Sơ đồ vị trí tuyến công trình; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình; bản vẽ các mặt cắt dọc, mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình; bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.

Với công trình không theo tuyến: Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án và mặt bằng định vị công trình trên lô đất; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt chủ yếu của công trình; bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.

Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh, cấp huyện, Sở Xây dựng là các cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa

- Công trình được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn

Với công trình theo tuyến: Bản vẽ mặt bằng tổng thể hoặc bản vẽ bình đồ công trình; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; sơ đồ vị trí tuyến công trình; bản vẽ các mặt cắt dọc, mặt cắt ngang chủ yếu của tuyến công trình; bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.

Với công trình không theo tuyến: Bản vẽ tổng mặt bằng toàn dự án, mặt bằng định vị công trình trên lô đất; bản vẽ mặt bằng, mặt cắt móng; bản vẽ kiến trúc các mặt bằng, các mặt đứng, mặt cắt chủ yếu của công trình; các bản vẽ thể hiện giải pháp kết cấu chính của công trình; bản vẽ mặt bằng đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình, dự án.

- Nhà ở riêng lẻ

Bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng móng, mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp điện, cấp thoát nước.

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng, mặt cắt chính của công trình.

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm sơ đồ vị trí công trình.

+ Bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề nếu có công trình liền kề.

- Trường hợp cải tạo, sửa chữa công trình

Theo quy định hiện hành, việc chuẩn bị hồ sơ tương ứng với từng loại công trình xây dựng phụ thuộc vào công trình xây dựng mới hoặc nhà ở riêng lẻ.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng.

- Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ có giấy phép xây dựng được cấp bởi UBND cấp huyện cấp thì nộp hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng tại bộ phận một cửa cấp huyện.

- Đối với công trình có giấy phép xây dựng được cấp bởi UBND cấp tỉnh cấp thì nộp hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng tại bộ phận một cửa cấp tỉnh.

Nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận hồ sơ, thủ tục hành chính thì chủ đầu tư nộp hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng trực tiếp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước đây đã cấp phép xây dựng cho công trình, dự án.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng tiếp nhận hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng của cá nhân, tổ chức. Sau đó, các cơ quan này sẽ kiểm tra hồ sơ, có 2 trường hợp:

- Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ thì cấp biên nhận hồ sơ ghi rõ ngày hẹn trả kết quả.

- Nếu hồ sơ chưa đầy đủ và hợp lệ thì hướng dẫn cá nhân, tổ chức hoàn thiện hồ sơ. 

Một số hành vi tổ chức thi công xây dựng không đúng giấy phép được cấp sẽ không được điều chỉnh giấy phép xây dựng. Ảnh minh họa

Trong thời hạn 7 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ và kiểm tra thực địa.

Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo 1 lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo, trong thời hạn 5 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.

Nếu hồ sơ bổ sung sau đó vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 3 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền thông báo đến chủ đầu tư lý do không cấp giấy phép.

Bước 4: Thẩm định hồ sơ

Căn cứ tính chất, quy mô, loại công trình, địa điểm xây dựng có trong hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền đối chiếu các điều kiện theo quy định để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý Nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng.

• Trong thời hạn 12 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến sẽ trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình.

• Trường hợp sau thời hạn 12 ngày, nếu các cơ quan quản lý Nhà nước được hỏi ý kiến không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý, đồng thời phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép điều chỉnh.

Bước 5: Cấp giấy phép điều chỉnh

Trong thời hạn 30 ngày đối với công trình và 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh.

• Nếu đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, cùng với đó báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét, chỉ đạo thực hiện, tuy nhiên không được quá 10 ngày tính từ ngày hết hạn theo quy định.

• Nếu hồ sơ không đủ điều kiện để điều chỉnh giấy phép xây dựng trong thời hạn quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo bằng văn bản, nêu rõ lý do cho chủ đầu tư biết.

Bước 6: Trả kết quả

Cá nhân, tổ chức nhận kết quả về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng tại bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ của cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng theo thời hạn ghi trong giấy biên nhận.

Như vậy, đối với hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã cấp, chủ đầu tư vi phạm phải làm hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng và xuất trình người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được điều chỉnh.

Hết thời hạn 60 ngày, nếu tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì người có thẩm quyền xử phạt ra thông báo thực hiện biện pháp buộc tháo dỡ phần công trình, công trình vi phạm.

5. Trường hợp nào không được điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Nghị định 139/2017/NĐ-CP nêu rõ, các hành vi tổ chức thi công xây dựng không đúng giấy phép được cấp thuộc một trong những trường hợp sau sẽ không được điều chỉnh giấy phép xây dựng.

• Xây dựng công trình sai cốt xây dựng.

• Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới xây dựng.

• Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt.

• Hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép hoặc xây dựng không đúng giấy phép mà hành vi vi phạm đã kết thúc.

Với những thông tin về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng mà Dothi.net chia sẻ trên đây, bạn đọc đã nắm rõ các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép, trường hợp nào không được điều chỉnh và quy trình, thủ tục liên quan. Điều này sẽ giúp cá nhân, tổ chức hạn chế được tình trạng buộc phải tháo dỡ công trình xây dựng sai phép.

Lam Giang

>> 3 trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng từ năm 2021

>> 4 trường hợp nhà ở riêng lẻ phải xin giấy phép xây dựng từ năm 2021