Thực tế cho thấy, để có thể hợp thức hóa, cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm không hề đơn giản, cần đáp ứng một số điều kiện nhất định theo Luật Đất đai hiện hành. Trong phạm vi bài viết này, Dothi.net tổng hợp điều kiện, thủ tục cấp bổ sung đất vào sổ đỏ, quy định xử lý đối với diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ. 

1. Diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ trong trường hợp nào?

Trước hết cần làm rõ khái niệm sổ đỏ là gì? Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi tắt cho Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của giấy. Ngày 10/12/2009, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới, áp dụng trên toàn quốc với tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì phần diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ vẫn được cấp sổ đỏ. Ảnh minh họa

Theo đó, sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ là phần diện tích đất tăng thêm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Nguyên nhân khiến diện tích đất sử dụng thực tế lớn hơn so với diện tích trên sổ đỏ gồm:

• Người sử dụng đất nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng.

• Người sử dụng đất lấn, chiếm thêm đất.

• Đo đạc chưa chính xác. Ranh giới thửa đất không thay đổi nhưng khi đo đạc lại thì diện tích đất thực tế đang sử dụng lớn hơn diện tích đất trên sổ đỏ đã cấp.

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, cách xử lý cũng như số tiền phải nộp nếu được cấp sổ đỏ đối với mỗi trường hợp nêu trên không giống nhau.

2. Xử lý ra sao khi diện tích đất tăng thêm so với sổ đỏ?

Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Khi diện tích đất sử dụng thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ sẽ được xử lý tùy từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp ranh giới thửa đất không thay đổi

Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc cấp Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Có nghĩa là, khi ranh giới không thay đổi thì người sử dụng đất được cấp sổ đỏ đối với diện tích tăng thêm nếu đủ điều kiện cấp (áp dụng với trường hợp chưa cấp sổ đỏ lần đầu) hoặc cấp đổi sổ đỏ (trường hợp thửa đất gốc đã cấp sổ đỏ lần đầu).

Trường hợp ranh giới thửa đất có thay đổi

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, khi đó phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp sổ đỏ.

>>> Xem thêm: 3 trường hợp đất vi phạm vẫn được xem xét cấp sổ đỏ

3. Hồ sơ cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm

Hồ sơ cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm là khác nhau theo từng trường hợp cụ thể.

Tùy từng trường hợp mà hồ sơ cấp sổ đỏ cho phần đất tăng thêm cũng khác nhau. Ảnh minh họa

Đất tăng thêm do nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Nếu đất gốc đã được cấp sổ đỏ, hồ sơ cấp sổ đỏ gồm các loại giấy tờ sau:

• Bản gốc sổ đỏ của đất gốc.

•  Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.

• Bản gốc sổ đỏ và hợp đồng, văn bản về việc tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập theo quy định (có công chứng/chứng thực) của diện tích đất tăng thêm.

Với trường hợp nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng phần diện tích đất tăng thêm trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có sổ đỏ của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ có công chứng/chứng thực thì nộp bản gốc sổ đỏ của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

- Nếu đất gốc chưa được cấp sổ đỏ, hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.

• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của đất gốc.

• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở/công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, ngoại trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình.

• Nếu đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của TAND về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

• Bản gốc sổ đỏ và hợp đồng, văn bản về việc tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực của diện tích đất tăng thêm. Nếu nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng phần diện tích đất tăng thêm trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có sổ đỏ của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ có công chứng/chứng thực thì nộp bản gốc sổ đỏ của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, văn bản về việc tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng của diện tích đất tăng thêm.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Đất tăng thêm chưa được cấp sổ đỏ

Đối với trường hợp đất tăng thêm do nhận tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hồ sơ gồm các loại giấy tờ:

Với mỗi trường hợp đất tăng thêm so với sổ đỏ sẽ có cách xử lý khác nhau. Ảnh minh họa

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.

• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của diện tích đất tăng thêm.

• Bản gốc sổ đỏ của đất gốc hoặc giấy tờ của đất gốc đối với trường hợp đất gốc chưa được cấp sổ đỏ.

• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, ngoại trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình.

• Nếu đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của TAND về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hồ sơ cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm so với Giấy chứng nhận gồm:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK đối với toàn bộ diện tích của thửa đất đang sử dụng.

• Một trong các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

• Bản gốc sổ đỏ của đất gốc hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất của đất gốc đối với trường hợp đất gốc chưa được cấp sổ đỏ.

• Nếu đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng, ngoại trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng.

• Nếu đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thì phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

4. Thủ tục cấp sổ đỏ phần diện tích đất tăng thêm

Khi đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm được thực hiện tùy từng trường hợp.

Hồ sơ làm sổ đỏ, quy trình cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm theo 3 trường hợp cụ thể như sau:

Đất tăng thêm do nhận thừa kế, nhận tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có sổ đỏ

- Nếu đất gốc đã có sổ đỏ và người sử dụng đất không phải làm thủ tục hợp thửa đất:

Người sử dụng đất làm thủ tục thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần diện tích bổ sung và thủ tục cấp đổi sổ đỏ mới cho thửa đất gốc.

Trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền có sổ đỏ hoặc giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất của bên chuyển quyền thì cần làm thủ tục cấp sổ đỏ. 

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó, cơ quan này sẽ thông báo văn bản đến bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất. 

Nếu không có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp sau 30 ngày thì Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm, đồng thời làm hồ sơ địa chính gửi đến cơ quan thẩm quyền hủy sổ đỏ đã được cấp và cấp cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất sổ đỏ mới.

Người sử dụng đất có thể phải đóng tiền sử dụng đất khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho phần diện tích đất tăng thêm. Ảnh minh họa

Hồ sơ xin cấp đổi sổ đỏ gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ;

• Bản gốc sổ đỏ đã cấp;

• Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc sổ đỏ đã cấp đối với trường hợp cấp đổi sổ đỏ sau khi đo đạc lập bản đồ địa chính mà sổ đỏ đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

- Nếu đất gốc chưa có sổ đỏ nhưng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

Người sử dụng đất thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phần diện tích bổ sung và thủ tục cấp sổ đỏ mới lần đầu. Tham khảo thủ tục  mua đất chưa có sổ đỏ cụ thể.

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ xác nhận vào đơn đăng ký, cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế; trình cấp sổ đỏ, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng; trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Đất tăng thêm do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014, diện tích bổ sung chưa có sổ đỏ nhưng có giấy chứng minh quyền sử dụng đất

-  Trường hợp đất gốc đã có sổ đỏ, diện tích đất tăng thêm chưa có sổ đỏ:

Người sử dụng đất làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm và thủ tục cấp đổi sổ đỏ cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp sổ đỏ.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận vào đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế; trình cấp sổ đỏ, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng; trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

- Trường hợp thửa đất chưa được cấp sổ đỏ (có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đủ điều kiện được cấp sổ) thì thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho toàn bộ diện tích thửa đất.

Đất tăng thêm không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất

Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng theo quy định tại Điều 20. Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/07/2014 vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 22, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01/07/2014 cũng được xem xét cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 23, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Đối với trường hợp đất gốc đã được cấp sổ đỏ, thủ tục cấp sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu và cấp đổi sổ đỏ cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp sổ đỏ.

Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận vào đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi sổ đỏ đối với diện tích đất tăng thêm, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế; trình cấp sổ đỏ sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chỉnh lý, cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng; trao sổ đỏ cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã.

Còn với trường hợp đất gốc chưa được cấp sổ đỏ (có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đủ điều kiện được cấp) thì sẽ thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu đối với toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Có phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích đất tăng thêm?

Trên đây là những thông tin về điều kiện, quy trình thủ tục cấp sổ đỏ đối với phần diện tích đất tăng thêm so với Giấy chứng nhận đã cấp. Người sử dụng đất nên nắm rõ để áp dụng linh hoạt cho từng trường hợp cụ thể.

Lam Giang

>> Đất 50 năm có được cấp sổ đỏ, xây dựng nhà ở?

>> Đất đấu giá là gì? Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ?