Những loại thuế mua bán nhà đất mà bên mua hoặc bên bán phải nộp để hoàn tất giao dịch bất động sản gồm: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí công chứng, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Sau đây là các loại thuế phí khi mua bán nhà đất:
1. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, một trong những loại thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân (TTCN) là thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất. Người có thu nhập (tức người bán bất động sản) có nghĩa vụ nộp thuế TNCN.
Tuy nhiên, pháp luật hiện hành không cấm việc các bên tự thỏa thuận người nộp thuế, do đó vẫn có trường hợp người mua bất động sản là người đóng thuế TNCN.
Cách tính thuế TNCN
Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định, thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà, đất được tính như sau:
Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN thường là giá mà các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Lưu ý, nếu trên hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất không ghi giá chuyển nhượng hoặc trường hợp giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, khi đó giá chuyển nhượng để tính thuế TNCN là giá do UBND cấp tỉnh quy định.
|
|
| Thuế TNCN là một trong những loại thuế mua bán nhà đất hiện nay. Ảnh minh họa |
Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, đất gồm những gì?
Hồ sơ khai thuế TNCN khi bán nhà, đất gồm các loại giấy tờ sau:
- Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN;
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất;
- Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất có chữ ký cam kết chịu trách nhiệm của cá nhân nộp hồ sơ;
- Giấy tờ xác nhận thuộc diện được miễn thuế TNCN (nếu có).
Nộp hồ sơ khai thuế TNCN khi bán nhà, đất ở đâu?
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, bạn sẽ nộp hồ sơ khai thuế và hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Nếu địa phương chưa thực hiện cơ chế một cửa liên thông, người dân nộp hồ sơ trực tiếp tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.
Với cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc cá nhân, tổ chức được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.
Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN là bao lâu?
Bên bán nhà, đất nộp hồ sơ khai thuế TNCN chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nếu hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Đối với cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế TNCN là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Lưu ý, thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế. Khi người dân nộp hồ sơ khai thuế, cơ quan thuế sẽ tính và thông báo số thuế phải nộp cho người dân.
>>> Tham khảo thêm:
2. Lệ phí trước bạ
Thuế trước bạ mua bán nhà đất được quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP. Cụ thể, lệ phí trước bạ được áp dụng đối với những người nhận tài sản thông qua việc mua bán, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho nhà đất phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa bất động sản vào sử dụng.
Theo quy định trên thì khi chuyển nhượng bất động sản, người mua phải đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày. Người mua cũng là người phải nộp lệ phí trước bạ. Thế nhưng, pháp luật hiện hành cũng không nghiêm cấm việc bên bán cho tiền để bên mua nộp lệ phí trước bạ.
|
|
| Khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản, người mua sẽ nộp lệ phí trước bạ. Ảnh minh họa |
Phí trước bạ khi mua bán nhà, đất được tính như thế nào?
Theo quy định, lệ phí trước bạ phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản được tính theo các trường hợp sau đây:
Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định
Nếu giá bất động sản tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn/bằng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh quy định, khi thừa kế, tặng cho nhà đất
- Với đất: Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 tại Bảng giá đất
- Với nhà ở: Lệ phí trước bạ = 0,5% x (diện tích x giá 1m2 x tỷ lệ (%) chất lượng còn lại)
Trong đó, diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (gồm cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân, tổ chức.
Giá 1m2 đất là giá thực tế xây dựng 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.
Hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất gồm những gì?
Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ khi mua bán, chuyển nhượng nhà đất gồm các loại giấy tờ sau:
- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng;
- Bản sao giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp ;
- Bản sao các giấy tờ chứng minh tài sản hoặc chủ tài sản thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ (nếu có), ngoại trừ trường hợp nộp bản chính;
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
Nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ ở đâu?
Sau khi chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, người dân sẽ nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà đất tại chi cục thuế địa phương nơi có nhà, đất. Đối với trường hợp nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà đất theo cơ chế một cửa liên thông thì thực hiện theo quy định về cơ chế một cửa liên thông.
Người nộp thuế chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực, chính xác của tờ khai lệ phí trước bạ. Nếu phát hiện có sai phạm thì người kê khai sẽ bị xửa phạt theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thời hạn kê khai và thời hạn nộp lệ phí trước bạ?
- Thời hạn kê khai: Tính từ ngày làm giấy tờ chuyển giao tài sản giữa hai bên hoặc ngày ký xác nhận "hồ sơ tài sản hợp pháp" của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thời hạn kê khai lệ phí trước bạ chậm nhất là 10 ngày.
- Thời hạn nộp phí: Tính từ ngày ký thông báo nộp lệ phí trước bạ của Cơ quan Thuế, người dân nộp lệ phí trước bạ vào ngân sách Nhà nước trong thời hạn 30 ngày.
3. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định rõ tại điểm l, Khoản 1, Điều 5, Thông tư 250/2016/TT-BTC như sau:
|
|
| HĐND cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ảnh minh họa |
"Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với các đối tượng đăng ký, nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định, nhằm bù đắp chi phí thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất như: điều kiện về hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, điều kiện về sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh.
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành thẩm định để giao đất, cho thuê đất và đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tùy thuộc vào diện tích đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh."
Theo quy định, HĐND cấp tỉnh sẽ quy định mức thu phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Lệ phí cấp giấy chứng nhận
Theo Thông tư 250/2016/TT-BTC của Bộ tài chính, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà cá nhân, hộ gia đình, tổ chức phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm:
-
Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai;
-
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất;
-
Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất được quy định phù hợp với điều kiện cụ thể của từng địa bàn cũng như chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Theo đó, các tỉnh thành khác nhau sẽ có quy định khác nhau về lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khoản 5, Điều 3, Thông tư 85/2019/TT-BTC quy định, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.
Nguyên tắc thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất: Mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với cá nhân, hộ gia đình.
5. Phí công chứng mua bán nhà đất
Hợp đồng công chứng được xem là căn cứ pháp lý cao nhất khi giao dịch chuyển quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở từ người bán sang người mua. Do đó, khi mua bán bất động sản, bên mua và bên bán phải đến văn phòng công chứng hoặc tổ chức công chứng để công chứng hợp đồng mua bán và nộp phí công chứng.
Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà đất là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Theo Thông tư số 257/2016/BTC, mức thu phí công chứng cụ thể như sau:
| Giá trị tài sản/Hợp đồng giao dịch |
Mức thu phí |
| Dưới 50 triệu đồng |
50.000 đồng |
| 50 triệu đồng - 100 triệu đồng |
100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu đồng - 1 tỷ đồng |
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng |
| Từ trên 1 tỷ đồng - 3 tỷ đồng |
1 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng |
| Từ trên 3 tỷ đồng - 5 tỷ đồng |
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 3 tỷ đồng |
| Từ trên 5 tỷ đồng - 10 tỷ đồng |
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng |
| Từ trên 10 tỷ đồng - 100 tỷ đồng |
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 10 tỷ đồng |
| Trên 100 tỷ đồng |
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng vượt quá 100 tỷ đồng
(Mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)
|
Trên đây là 5 loại phí, thuế mua bán nhà đất cơ bản nhất mà người dân nên nắm rõ để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Liên quan tới thuế nhà đất, bạn đọc có thể tham khảo thêm tại đây.
Lam Giang
>> Thủ tục, thuế phí khi chuyển quyền sử dụng nhà đất từ mẹ sang con gái?
>> Có phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 lần trong trường hợp ủy quyền bán đất?
